上海楼市:“只涨不跌”?此时买房投资稍不留神就成了“接盘侠”

提问：你好，曾叔，请问现在买房价格这么高算是高位接盘吗？

回答：你好，现在大部分人只要经济实力允许都会优选买房，甚至创造条件动用“六个钱包”也要买。特别是过去持续近20年的房产牛市，更是强化了大家对房价“只涨不跌”的心理预期。当前房产的属性与10年前大不相同，房产投资逻辑正悄然生变，不再仅仅是供需关系，更多要从风险与收益的角度来衡量。从收益角度讲，房产增值的收益主要来源于房租收入和房价上涨的差价收入。当前许多城市租金回报率已低于3%。

在如今楼市大背景下，房价上涨的“动能”正在减弱，靠房价上涨来获得收益的难度大大增加。从风险角度讲，房价过去10年的连续疯涨已大幅“透支”了未来的涨幅。尤其在三四线城市房产投资的性价比正持续下降，此时买房投资稍不留神就成了“接盘侠”！但是各城市具体情况不同，也要具体问题具体分析。一线城市和强二线房价未来大概率还会上涨；二线城市未来会出现短期波动，不会急涨急跌；三四线城市的房价确实是处于高位的，购房需要谨慎。

提问：曾叔你好，我想考虑买江桥的保利云上*澄光，您能给点建议吗？现在孩子上大学，未来工作地点不确定，这个房子以后可能是自住，也可以理解为投资。

回答：你好，保利云上澄光，地铁14号线在建，但地铁不是很近，江桥受大虹桥辐射，有一定利好的，可以考虑。

提问：你好，曾叔，最近工作生活都不如意，我在小县城开了一家公司4年了，收入也还可以，可是因为今年，可能面临倒闭，这个是预料之内的，所以想换行业，却不知道该做什么！因为小地方想做企业靠的是人脉和资源，我90的，家里没有好的平台，全靠自己，而自己目前人脉有限，经济有限，甚至精力也有限，不知道我还能做什么？想换个行业，可是不知道现在什么行业好，也不知道自己真的对什么感兴趣，也想着自己能不能做些什么，所以现在感觉有些迷茫，什么都想不清楚。总之，已经30出头的我，目前正在经历一些不是同龄人该承受的一切 ，不知道路到底在哪？

回答：你好，30岁，虽说三十而立，但也是人最容易迷失自我的年纪。因为这个年龄，往往会站在了人生的十字路口。有的有了一定的积累，无论是金钱，还是工作能力。有的有了一定的社会地位，无论是在公司，还是家庭。但往往也到了人生的瓶颈期，再往上走会比较难，换行重新开始又舍不得之前积累的资源。人生十字路口，向前、向后、还是原地踏步。有的人会选择在过去舒适的环境，当下会比较顺心，一旦过了行业周期，就会面临失业或下岗。有的人会选择在不断充实自己，提升自己的综合能力，无论行业怎么发展，总能找到自己的存在价值。你遇到的问题，是很多人都会遇到的。现在的行业，整体比之前都差一些。但即使这样，有些人依然能升职加薪。只是看个人的能力能否扛住寒冬，逆风而行。个人建议也不要轻易换轨道，隔行如隔山，一切重头开始的话，之前的积累白费了，很可惜，建议在原行业的上下游做一些突破和尝试。

提问：曾叔！您好！在浦东工作，有上海房票，刚需首套房，名下无房无贷，看到今年感觉对刚需买房利好比较大，请问浦东买房在哪里买比较合适呢？

回答：你好，想要在浦东买房，重点是找到人口流动量大和产业分布密集的经济活跃区域。 以下是几个推荐的区域：排名前列、金桥板块，板块四周分别是陆家嘴，张江，杨浦和浦东机场，并且临近中环高架，交通相对比较便捷。同时板块内配套也较为完善，房子的性价比较高。第二，周康板块，北边有张江科学城，西面市前滩，算是两大板块的辐射板块，产业以及配套都不错。同时板块内还有一些品牌企业入驻，保障居住质量。第三、北蔡板块，位于浦东内环和中环中部，板块本身比较低调，但发展总体比较平稳，适合普通的改善人群。

提问：曾叔，你好！麻烦问下动迁房没房产证可以进行抵押吗？拆迁是要房子好还是要钱好呢？

回答：你好，不可以抵押的，作为抵押的房子必须产权明晰。拆迁要房子还是要钱，分两方面看：1、要房子的话，要看安置的房子在哪里，能不能满足自己家里的居住需求，以及周边的未来发展怎么样？2、要钱的话，要看你本身有没有满足基本需求的房子，以及这些钱能不能买到让你满意的房子。以上不能一概而论，看自己需求来。

提问：曾叔，你好！本人上月出手了一套普陀的老破小。因为手上还有一套房子自住。所以感觉新房摇号比较困难。所以现在想购一套总价在850万左右的二手房。1,看中一套嘉定的金沙嘉苑850万，作为投资兼顾以后自住，可以入手吗？。2,850万还有哪里适合买

回答：你好，1、金沙嘉苑在嘉定丰庄，丰庄靠近大虹桥，有溢出概念，可以考虑的。2、还可看下徐泾、七宝。

提问：你好，曾叔，坐标二线城市，最近附近旧改，想投资一套，想问旧改会造成房价上涨吗？

回答：你好，旧改工程重点改造2000年底前建成的老旧小区。重点改造小区的水电路气及光线配套，有条件的可加装电梯，配建停车场，在小区改造的基础上引导发展社区养老、托幼、医疗、保洁等服务。这里面需求较大的，也是最贵的便是装电梯，其次就是停车场、水电路气、光线配套。算下来，跟棚改下的大拆大建还不是一个量级。你会发现，旧改虽然是定向放水，但钱没有直接塞进人们裤兜里，旧改户只能把钱用来改善住房环境。而且，旧改和棚改不一样，改来改去，只是在原有存量房上动刀子，并不会创造新的购房需求。反之，旧房子翻新又能多住十年，不少人要打消购房念头了。那么市场上潜在的购房需求反而是减少的。所以在某种意义上讲，旧改反而利空房价。未来被旧改的房子，由于硬件环境提升，小区房价和租金较之前有一定的上涨，而且抗跌能力更强，更容易流通了。之前没有电梯，可能一个月才能租2000块钱，现在有了电梯，一个月就变成了2500块钱。所以如果有购买老房子的打算，一定要问清楚，在旧改之前上车。