张驰有度,房价保持窄区运作;中期定调,楼市让位经济转型

  七月综述  

价格窄区间运行

世联EVS重点城市存量住宅加权均价7月份为22,992元/㎡，环比名义微跌0.1%，保持在窄区间内运行。7月存量住宅（俗称“二手房”）销售面积环比上升9.2%，一二线城市逐步回暖。其中一线城市上升14.8%，二线城市上升7.8%，三四线城市上升2.3%。7月新建商品住宅销售面积环比稳中有降，行业集中度加速提升。整体环比下降5.7%。其中，一线城市下降16.7%，二线城市上涨0.2%，三线城市下降16.1%，四线城市下降5.6%。融资收紧预期逐渐传递到土地市场，7月居住用地市场退烧，供求两端指标环比下滑。南京居住用地成交总额277亿元，蝉联城市出让金榜单首位。昆明揽金262亿元，位居出让金榜榜眼。杭州居住用地成交228亿元，名列第三。

  均价环比  

存量住宅均价环比上涨的重点城市有24座（比上个月大幅减少11座），下跌城市有17座，持平城市有5座。本月环比涨幅居前的城市为苏州（1.0%）、武汉（0.8%）、兰州（0.8%）、呼和浩特（0.7%）及深圳（0.7%）。环比跌幅居前的城市为上海（-2.0%）、厦门（-1.5%）、石家庄（-0.8%）、烟台（-0.8%）及三亚（-0.6%）。

  均价同比  

存量住宅均价同比上涨重点城市数量趋势性减少，7月份有24座（比上个月减少4座）城市均价同比上涨，下跌城市有21座，持平城市有1座。本月同比涨幅居前的城市为呼和浩特（15.4%）、长春（12.3%）、苏州（10.7%）、南宁（9.5%）及烟台（8.0%）。同比跌幅居前的城市为青岛（-14.7%）、武汉（-7.7%）、福州（-5.9%）、成都（-5.8%）及天津（-4.9%）。

  市场展望  

2019年7月政治局会议和央行会议4天内3次点名房地产，强调“房住不炒”的定位，控制房地产的贷款占比，首次明确“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。中央一锤定音，中期定调房地产让位于经济转型，这实际上打消了短期政策宽松的可能，下半年调控愈加精准。在经济不稳定的情况下，楼市维稳是首要任务，仍需要房地产继续发挥“压舱石”和“稳定剂”作用，政策张驰有度，边际宽松和边际收紧轮替，房价显著上涨以及下跌都是不允许的。7月，信托的严监管伴随着房企其他融资渠道的整体限制，下半年楼市融资面临全面收紧。房地产行业基本面走弱，面临政策精准调控，棚改套数减半，融资全渠道紧缩，被动降杠杆，债务到期的环境，促销力度持续加大是大概率事件，房价中期低增长是主要形态。展望下半年，一二线城市存量住宅均价以横盘整理为主，在政策微调中窄幅箱体运行；三四线城市将面临较大调整压力，先降后稳，市场分化将越来越明显。EVS数据大公开

全国代表城市存量房价变化

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来源： 价值领地 

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