宝山房价"天花板"要破7万+?上港星江湾85㎡起新房即将入市

上港星江湾什么时候开盘、什么价格、户型怎么样、值得买吗……

最近一段时间以来，在搜狐焦点宝山置业群里，经常有人问起上港星江湾的近况。

今天，小狐带大家一起看看了解到的上港星江湾较新消息。

1、均价直逼新江湾城 首开价格预计7.5万/㎡

据悉上港星江湾入市价格约7.5万/㎡！

上港星江湾临近的新江湾板块目前在售的新房较少，与上港星江湾距离最近的世纪江湾在售165-185㎡别墅，均价12.45万/㎡；该项目前期洋房均价92340元/㎡。

金浩园在售建面约104-176㎡2-4房、带装修交付，均价约91700元/㎡。新江湾城首府在售别墅，总价3800万/套起。当前处于待售状态的还有信达泰禾·上海院子，其前期房源均价95000元/㎡。

近年来，新江湾城宅地稀缺。自2016年7月出让完世纪江湾这一宅地之后，时隔三年的2019年9月才成交新地块，由中华企业竞得，成交楼板价52514元/㎡。

新江湾新房价格一览

再看项目所处的宝山淞南，板块内无新房在售，二手房如2015年建成的盛世宝邸二期挂牌均价约6.8万/㎡；1995年建成的老房子均价约4万/㎡。

上港星江湾小户型将使得总价门槛相比新江湾低出不少、且房源稀缺。不过7.5万/㎡的均价，还是让搜狐焦点宝山置业群内不少网友有所迟疑。

2、地处宝山淞南 紧邻新江湾城 距10号线二期国帆路约500米

上港星江湾，乍一听，难免让人误以为项目地处新江湾。实际上，上港星江湾地处宝山和杨浦接壤处，东至政涟路、南至国咏路、西至A3-01A地块、北至军工路。从行政区域划分上看，项目属于宝山区淞南镇。

上港星江湾在案名上借势新江湾不难理解，因为其距离新江湾城核心约1公里。众所周知新江湾城拥有上海较大的原生态湿地公园和国际社区高端规划，生态环境优越，豪宅聚集。上港星江湾以北300米即是黄浦江， “滨江地段”也成为项目的一大亮点。

上港星江湾距离10号线新江湾城站直线约1.8公里，距离10号线二期国帆路站直线约500米。10号线二期预计2020年底通车，待到上港星江湾交房之后，将成为名副其实的地铁房。此外，项目距离3号线淞发路站也较近，直线约1.6公里。

上港星江湾区位图

3、规划41万方滨江生活体 首推85-113㎡精装房

上港星江湾整体将打造41万方滨江生活体，集商业、办公、居住、文娱功能于一体，分三期开发。

上港星江湾分三期开发

可以从上港星江湾整体规划图中看到，项目二期、三期均是围合式设计，这一点与上港在宝山开发的另一个项目——上海长滩非常相似。围合式布局造成不少房源为东西朝向，与一般购房者想要的南北向布局相悖，这样的设计实际上不太讨喜。

项目首推的一期比较难得的是全部为南北向布局。一期由7个单元的小高层住宅及1幢办公楼组成。8、9单元为两梯四户，其余均为两梯三户。

上港星江湾一期楼座图

户型方面，上港星江湾一期首推建面约85㎡、约99㎡、约101㎡2房以及约113㎡3房，精装交付。据搜狐焦点网友爆料，1、2、3、5、6单元内均为99㎡和101㎡2房。当前项目已公开样板间。

据搜狐焦点网友爆料：85㎡2房总价约650万、99㎡2房总价约720万、101㎡2房总价约750万。（具体以后续售楼处公示价格为准）

85㎡2房户型样板间

99㎡2房样板间

小狐找到2张上港星江湾户型图，供参考。

4、当前周边配套集中于新江湾 自身商业发展将惠及周边区域

上港星江湾北侧，紧邻军工路，且沿线分布着铁路，再往北即是黄浦江，几乎无配套。

当前周边商业配套主要集中于新江湾城，在10号线新江湾站上盖有悠方商业广场。待到项目自身的商业落成之后，即可“在家门口逛街”。

悠方商业广场

生态方面有上海市区较大的、少有的原生态湿地资源——12000㎡的新江湾湿地公园。人文方面项目以南约600米即是复旦大学江湾校区。

在交通方面，除了前文提到的轨交，还有中环北抬也是购房者关注的。若中环北抬，将直接经过军工路，届时上港星江湾在环线上被纳入中环内、但紧邻高架所带来的噪音等也让不少网友有所顾虑。

上港星江湾独特的滨江+近新江湾的地理位置为其加分不少。小狐觉得网友们分析得很对，上港星江湾非常适合需要居住在新江湾、但是又无法买在新江湾的人群。

如果均价7.5万/㎡，购房者接受度如何呢？静候项目后续取证、认筹、开盘的消息。小狐也是十分想知道这一宝山“新贵”将卖得如何。