上海6月和9月两轮密集推地背后到底意味着什么?

9月18日，上海又双叒叕一次性推出8幅宅地，是不是觉得这个套路似曾相识？就在3个月前，上海规土局同样也是这样一次性推出8幅纯宅地（后撤回2幅松江洞泾地块），让人不禁怀疑，难道现在都是一个季度推一次地了？

不过，今天要谈的并非是推地节奏。不知道大家是否注意到，今年似这般密集推出的都是纯住宅用地，并且，地段都位于外环以外，更值得注意的是，两次大手笔推出的地块起拍楼板价基本都在2-3万/㎡。

要知道今年为了平衡楼市发展，上海土地市场新施行的“招挂复合出让”政策可谓成效斐然，8月新拍地块中仅1幅溢价率突破1%，新政之下，相当于土地市场也已被变相限价，起拍楼板价几乎可以作为未来成交楼板价较为准确的参考数值。

回头看此次推出的地块，若仅以起拍价推测，未来外环外房价的基准线已经初现端倪，郊区整体迈入4万/㎡已是大概率事件。

按此逻辑由外向内推测，一些曾经觉得难以置信的地块似乎就更容易理解了。

比如已经正式定名央玺的原顾村镇N12-1101单元06-01地块，2016年由建发中粮联合体竞得，成交楼板价53727元/平方米，溢价率115%，如今由建发、首开、中粮联合开发。央玺位于外环内1公里处，而9月刚刚推出的宝山罗店新镇BSP0-2202单元H-02地块，起拍楼板价29000元/㎡，却已经远在郊环外约2公里处，与外环直线距离约有7公里。

如此对比来看，央玺的楼板价是不是突然不那么扎眼了？而一旦接受了外环地价5万/㎡这个设定，同等环线上5万/㎡的一手房瞬间就变白菜价了。放在以往这种事情当然不可能发生，然而当下地价、房价严格管控的特殊环境下，没有什么不可能！

看看比央玺更靠近市区的保利熙悦，自今年开盘以来，价格线几乎没有波动，一直处于均价5.1-5.2万/㎡的水平线上。根据较新消息，这个位于南大板块的项目也将继续维持价格稳定，受政府限价影响，下半年即将推出的新房源价格估计也不会上调多少。

宝山南大板块的发展可以说是完全轧上了这轮调控的时间线。原本，大场区域可以说是外环线上的价格短板，缺少规划带动，自然谈不上潜力。但这两年南大板块的利好消息不断，却由于市场调控的关系，使得房价并没有随着规划的明朗而同步跟上，甚至造成了如今地价赶超房价的罕见现象，换个角度考虑，这对购房者来说无疑是一个优质的入手机会。

今年，随着15号线的动工推进，南大板块规划主路段的拆迁进度可以说是十分惊人，南大路以南的祁连山路两旁已经出现了大量平地。根据规划，未来以南大路轨交站为核心，将建设约197万方的商业、文化等服务性配套， 整个板块内的规划绿地和教育用地更是一大亮点。可以说，南大板块是今年宝山区、甚至整个北上海最亮眼的新兴区域，其规划的高度和发展速度都堪称亮眼。

而保利熙悦作为板块内少有的新房项目，地处外环直达的便利位置，距离南大规划核心商圈也仅一站地铁，发展潜力巨大。该案即将一次性推出1-2-3-11-12-13栋共计731套房源，其中包含了社区南侧楼栋，可直面已落成的一期公园绿地，以及项目楼王位置的精品房源，主推面积段为94-123㎡，基本覆盖了首次置业和首次改善型置业的需求。

最重要的是，这是以“面粉价”买“面包”，仅用性价比已经不足以描述其中的隐藏价值。

如果说，这两次的推地动作是在为外环以外的郊区房价划下一条明线，那么对于购房者来说，少有要做的事情就是把握机会。一来这样的特殊时机可遇不可求，二来，今年的新房供应，真心不多！