上海楼市:现在还能投资买房吗?对于普通人,未来的机会在哪?

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥好，有没有什么买房技巧，怎么买房才不会亏本？怎么淘笋盘？

回答：房产投资中，有两种基本思维：套利与套险。套利思维：预估到哪个规划热点板块会大涨，与大家一起跟风买入，追高入货，但获利有限。套险思维：发现某个板块存在不合理价差，跌无可跌，出现了洼地，提前买入，等待价值恢复，大幅获利。

在微观上，买入笋盘，属于套险思维。因此，买笋盘是成熟投资者最热衷的做法，这不仅获利巨大，更是一种智力游戏，很有成就感。笋盘出现是随机概率事件。买笋盘，需要刻苦看房，也需要对比分析，更需要耐心等待。总结几点：1、熟悉一座城市的整体价差格局；2、寻找低估的板块；3、锁定数个目标楼盘；4、大量看房，锁定业主；5、与业主过招，再砍一刀；6、果断下手，买入即赚。

有一点要注意的是：有些楼盘，有些板块，价格偏低，是因为它们本身有隐藏的硬伤，价格低是活该的，我们去买是赚不到钱的。一般而言，真的笋盘，几乎是见光死，一旦出来，很快就被人拿下。朋友圈到处转发的笋盘，80%是有隐藏硬伤的伪笋盘，千万别买。普通人要想买到笋盘，首先要熟悉一座城市各板块之间的价差关系，那些价差大到不合理的板块，就是我们该去看房的范围。记住：9折，是笋盘的较低要求！

提问：成哥好，如何买到好房子？

回答：好房子的标准：1. 地段好。越靠近行政中心或经济中心的就越保值；2. 学位好。以学校的全面综合实力或影响力进行评估；3. 小区好。以人车分流、外墙为涂料（非瓷砖）为安全基准；4. 楼层好。住得越高，空气质量就越好。（聪明的人会把这一点作为排名前列侧重项）5. 朝向好。前三甲：东南-正东-西南；6. 有车位。没车位，等于房子买来是个累赘；7. 远离海边。以步行30分钟为安全距离；8. 上风口或周边无污染源。主要污染源包括：医院、工厂、菜市场、超市、城市主干道、飞机航道、餐饮业、信号发射塔、玻璃幕墙写字楼、汽车服务店。

提问：你好成哥，请问上海哪些板块的房子未来升值潜力比较大呢？预算600W左右，纯投资用途。

回答：600万纯投资我比较看好的是大虹桥和三林区域，包括华漕、徐泾、徐泾北城、江桥、南翔、赵巷、九亭、泗泾、前滩、世博、杨思、三林、三林东、御桥和康桥。另外带学区的次新二三房也是可以考虑的。上海投资回报率高的楼盘推荐详见内部！

提问：成哥，现在还能投资买房吗？对于普通人中的普通人，未来的机会在哪？

回答：1、过去三十年，房地产是国家发展的引擎，这很一条正确的道路。2、城市分化，好的城市因为人口、资金流入效率越来越高，越来越好；差的城市因为人口流出、资金较少流入而越来越差。3、每个人的效率不一样，生产力也不一样，要找到与之匹配的城市。4、过去三十年，城市化给城市居民带来了大量的财富，只要买了房，买的早，现在基本都有不错的财富，这是城市化发展塞给城市人的。

普通人买房子的策略，排名前列选择城市，第二选择片区，第三选择小区，最后才选择房子。千万不要被中介或者开发商忽悠去看远郊的样板房，一冲动就下定金。买房只选择那些人口净流入的大城市，远离人口净流出的城市。在人口净流入的城市的核心位置买房就不容易出错。真正聪明的人应该回归价值投资，重点关注大都市圈、有政策红利、产业不断升级、国家重点支持的城市，大胆建仓，然后跟着城市的成长一起发展，最终实现资产增值。房价的上限取决于城市的发展，只有城市好了，房价才能水涨船高。

提问：你好成哥！你觉得杨浦东外滩怎么样？450万想上车，买一个60米左右的自住。上班在浦东世纪大道附近，之前看了百兴花园感觉有点点老。有什么推荐吗？

回答：东外滩区位属于尚可，但比不上北外滩，北外滩能坐北朝南看陆家嘴三件套，东外滩只能看浦东大道。东外滩的优势是比较成熟，毕竟北外滩最近几年才刚刚发展起来，你在东外滩买菜就医上学都不是什么问题。但不推荐你买百兴花园这样的老大楼，虽然便宜但产品上有硬伤，未来出手会有很大问题。另外你在浦东世纪大道附近上班，这个预算也可以考虑下浦东的金杨新村、巨峰路、高桥这些板块。如果一定要买老房子，可以考虑世纪大道附近的房子，至少离你单位近一些。上海买房价值高的板块及楼盘推荐详见内部！

提问：成哥好，本人80后、安徽农民！来上海做的小生意！一直都在做生意！木有想买房子！以前就想着多开几家店！最近几年生意不好！难做！手里有点余钱！去年就在上海高行买了一套门面房可用面积是300平方！300平方有开发商送的一些面积！房产证上是160平方！在无锡滨湖区买了一套4室住宅！在上海目前还有有一个房票！目前交6年社保！真心很后悔老早没有买房！请问，我后面该怎么操作！

回答：既然手里有些余钱，从资产配置角度来看，我建议你在上海购入一套住宅。关于你的门面房，不知道你的租金收益率，如果做不到租金收益率5% ，建议你考虑出售，加到住宅投资中去。未来长远看，随着电商的蓬勃发展，线下零售会受到很大冲击，会压制租金收益率。而且商业住宅有土地增值税，这个会吞噬大部分利润。

当前就可以二手房看起来,上海未来发展的重心在于西面的大虹桥、张江区域，但是浦东普遍贵于浦西，投资上可以尽可能考虑西面闵行、松江的区域。如果资金充裕的话，尽可能把标的定在1200万以上。目前上海认房又认贷，1200万以上标的买家人数较少，比较容易出笋，你重点关注这方面。投资效率较高的是近郊次新，单价上较好控制在4万，有轨道交通支撑的盘，距离不宜太远，在25km内，选筹以二手为主。具体更多分析及建议详见内部！

提问：成哥，新手买房，请问有什么参考方向吗？

回答：买房有几个基本的参考方向，分别是：城市人口和小学生人数、经济面GDP和人均可支配收入的作用——一个城市的基本面。一手房库存、土地拍卖和二手房成交数——供需决定房价。限购、限贷、限售政策分析——对房价影响较大的政策竟然是它。

楼市里赚的钱来自于以下部分。较大一部分是货币宽松，赚负债稀释的钱；第二部分是淘笋盘，赚折价房产的钱；第三部分是押注热点区域，赚板块增值的钱；负债赚钱靠胆识，笋盘赚钱靠经验，板块赚钱靠眼光。

提问：买新房为什么要买一期二期，不买三期四期？

回答：按国内开发商的“行业规则”和购房者买涨不买跌的“性格”，有点规模的新楼盘，前几期的房子通常价格较低。以后，每开一次盘，即便自身并无什么独特优势或利好，价格也会在前一次开盘价的基础上适当加价，这就意味着越到最后买，价格往往最贵。淘笋技巧详见内部文章！

提问：成哥，买学区房有什么值得注意的吗？

回答：想买学区房，记住4个要买，1个不要买：要买优质的一贯制学校片区。要买附近学校都不差的片区。要买商品房多的、品质好的片区。买产业集中的片区。尽量别去买老破小的片区。

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