上海楼市:唐镇这一轮的房价,已经高位,建议慎重!

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提问：曾叔好！请问唐镇三兄弟已经赶上内环房价，已经单价六位数，是不是已经见顶？如果考虑卖出置换到内环，请问应该如何理清思路？

回答：你好，1、唐镇这一轮的房价，已经高位，建议慎重。2、想要置换到内环其他小区，这是个不错的选择，具体小区的话可以参考曾叔整理好的内部资料。

提问：你好，曾叔向你求教。有900万现金，可以承受总价较好1200，特别好的1400勉强能接受。目前在看二手房，城市之星、兰园、赛丽丽园、世茂天宸，单价都在7万5左右，房子都没有比较满意的。曾叔，你看我是摇号还是入手二手房，摇号几率太低了，这几个楼盘二手房你看价格会不会松动，想等又怕踏空。

回答：你好，摇号概率低，很多摇不中的后面都会流入二手市场，从而推动二手市场的价格上涨，所以建议直接布局二手。我的看法是：优选兰园、次选赛丽丽园，其次考虑城市之星，更好的选择参考内部分享。

提问：你好，曾叔，想看总价800-900万间的二手房。夫妻俩分别在虹桥机场附近和浦东陆家嘴工作，目前不考虑学区，两房够用。北面新静安、虹口、杨浦这三个区，将军能推荐些感觉不错的次新盘吗？还有没有其他区域建议看看的？

回答：你好，虹口杨浦目前这个预算比较难买次新房，只有区里相对弱势的板块楼盘可以选择。比如虹口凉城，杨浦中原，前者公共交通尤其不便利，后者城市面貌比较老配套也一般。新静安可以选择的位置就要好很多，重点关注大宁西北侧的阳城区域，配套有大融城，地铁有7号线，小区都比较新，还带了闸北二中心的学区。

提问：你好，曾叔，请问金融家这个楼盘怎么样呀？刚结婚，工作原因想在唐镇置业，想买三房一步到位，但资金有限500多万的预算，金融家和唐镇的动迁三房，你推荐哪个呢？动迁房飞机户型且配套完善，金融家地段不好，怕买了以后不好出手。另外，唐城外国语的学区需要重点考虑吗？

回答：你好，怎么说呢，金融家所在的王港相当于唐镇外侧，一般只适合卡园工作通勤方便的同志购买。未来卖出时接盘侠的确有限。但唐镇这个地段不缺好房子，你买个动迁房未来出售的竞争力的确也是有问题的。买唐镇一定要考虑唐城福外，否则将来有娃会后悔。具体详见内部分享文章。

提问：曾叔你好，如果是买新房了，有没有什么重要的建议给我？感谢！

回答：你好，买新房最要命的三个问题。排名前列是不知道新盘的大概价格是多少。不知道价格，就不知道自己子弹该准备多少。第二是不知道项目什么时候会开盘。总是担心突然开盘了，自己抽不出时间，措手不及。第三是搞不明白这个新房到底适不适合自己。既担心手慢错过，又担心拿错吃亏。这三个问题搞明白其实并不难，我用一个当下比较热门的新项目“九庐”举例，看完你们就全懂了。这个项目是在陆家嘴，正宗的内环。排名前列个问题，大概价格是多少怎么算？当下内环新房开出来的价格基本都要13万接近14万了，比如龙盛福新里号称要13.8万，同一个板块的新房价格也都是这个水平，以此推算大概率九庐三期出来，均价也是要在14.5万以上的。

第二个问题，开盘时间：一般来说，大多数新盘的售楼处开放了以后，最多2-3个月，这个项目就要开盘了，按照这个节点算就不会错过。最后一点，适不适合自己，还是以九庐举例，这个项目几乎没有短板，又可能是在上海陆家嘴买新房的最后机会，交通、配套、增值、价值认同都是一级棒的。少有的缺点，可能就是太贵了……具体哪个盘最适合你，我建议还是要把专业的事情交给专业的人去做。毕竟房子是大宗资产，不能马虎。自己省下精力，专心攒首付，这样要划算得多。

提问：曾叔，您好，我们目前是刚需换房，原来房子是2006年房龄康桥板块的城中花园。我无意中在11月高了个小区的高价位然后在12月中旬被买了。原本没想这么快的，现在却全部提上了进程。我们置换主要是想改善居住环境，同时可以做到保值换房龄新一些的房子。这次更换以后应该是长期目标，短期不会再做置换。

回答：你好，现在建议尽快上车，上海横盘已久，现在是行情正当时，时不我待。建议你以二手次新为主，提前布局二手市场，康桥板块就很不错，未来不仅有高端产业，能吸纳周边的产业客，高端人士的购买力。未来18号线和21号线也能进一步提升区域的交通。最有潜力的板块和楼盘详见内部圈子分享。

提问：你好，曾叔，房子想退定金怎么退，二手房子，定金给房东了，3万块钱定金能要多少啊！怎么要。

回答：你好，二手房如果签署了正式买卖合同，无故不买，定金不能退，如果只是签署了定金合同，那可以和卖家协商看看，但一般都是不退的，尤其如果通过中介，还需要赔付中介费。二手房所谓定金，一般是，看中了房，但又一下子没来得及签合同，短期帮你锁定这个房子。定金对应有合同，包括初步商定的房价，买卖双方，啥时候后续签合同，定金多少，双方责任是啥，什么情况下意向金不返还。一般是买方不买了，或者没能按时走后续流程，比如，凑不够首付也不敢签合同。收取定金的合同是一个简易的合同，不是规范的购房合同，但仍然可以作为有纠纷的时候的评判依据。卖家收了定金，他就不能再和其他买家签合同。如果他在这段时间把房卖了，那他需要双倍返还你的意向金。但如果你不买了，定金也就被对方吃掉了，还需要看看合同关于违约如何签订的，有的需要双倍赔偿。

提问：曾叔你好，想问能否先全款在上海购买二手房，然后再用二手房抵押贷款的方式，来代替直接房贷。可以这样操作吗？利率是否比直接贷款低？

回答：你好，可以操作，利率比直接贷款低。具体操作有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

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