小狐说房 | 价格审批、名单公布...上海新房入市要经过哪几步?

“小狐，你好，我是首次买房，现在集中入市的情况下，有的项目一直未开盘，而有的项目连着每月都开，不太懂其中流程，怕耽误了时间，可以告知一下新房的入市步骤吗?”

确实，6月以来的上海新房市场，仿佛按下了快进键，基本保持着每月一批的节奏。比如最近五、六批次还未收官，七批次就已经过会！

如此高密度的新盘入市，为大家提供了难得的选择和入手时机。

但前后批次叠加所造成的入市时间交叉，又令不少购房者感到困惑，所以才有了文章开头这位购房者的疑问。

在此，小狐就为大家梳理下，看看一个新项目从诞生到入市，到底要经过哪些步骤？

第一步：土拍拿地

上海一个个新盘项目，大部分都来自涉宅用地招拍挂，比如今年9月上海第三轮集中供地，合计完成出让35幅涉宅用地（含4幅城中村地块），除去4幅住宅套数下限待定的地块之外，其余31幅涉宅用地未来将为上海新房市场供应超25000套房源。

除了规划住宅套数下限，地块出让条件，一般还会具体规定该地块容积率、建筑面积、建筑限高、中小套型比例、全装修比例下限、保障房或自持比例、房地联动价等具体参数指标。

既然提到土拍，小狐就顺带为大家再讲解下业内常常提到的“面粉、面包理论”，即土地是原材料(面粉)，房子是成品(面包)。

开发商土拍拿地，大家可以理解为买“面粉”的过程，在此之后最终入市的房子就是“面包”。简单来说，拿地楼板价即为“面粉”的价格，而官方指导的房地联动价基本就是开盘销售“面包”的价格。

第二步：开工建设

有了“面粉”之后，当然就要在既定时间内办齐手续证件申请开工建设，制作“面包”了。

可以说最近几年，上海新房入市节奏越来越快，归根到底是因为上海逐步放宽新房的预售条件。

从封顶取证到50%封顶即可取证，再到今年5月发布的《上海市加快经济恢复和重整行动方案》中所明确指出的：“阶段性放宽新建商品房项目预售条件”、“进一步缩短前期开发、拿地、开工、销售全流程时间”等。

这些政策，都在促使上海新盘项目加速取证入市。

《上海市加快经济恢复和重整行动方案》截图

第三步：价格审批

在开工建设，符合一定的预售条件之后，就会进入到集中过会阶段，即价格审批的环节。

这个阶段会通过商品住房价格评审会的方式，来确认接下来的入市名单。而期间最关键的莫过于备案价格的确认，因为这既关系到开发商的利润，也关系到购房者的利益。

第四步：公布入市名单

自去年开始，上海新盘过会的形式基本确认为：集中过会、有规划供应、适时公布批次名单。

不过，公布名单的具体时间一般无法提前确认，大家只能多多留意，小狐也会尽量第一时间同步大家。

据血拼上海楼市不完全统计，截至目前，上海今年已推的七个批次，共有275张预证，共推85906套房源。

据悉年内或许还有第八批次将会入市，后续进展小狐将会持续关注。

第五步：取得预售许可证&发布认购公告

新房销售需要“五证齐全”。这最后一证就是大家所熟知的新房预售许可证/现房销售许可证。在公布批次入市名单之后，就会有项目陆陆续续开始取得预售/销售许可证并发布认购公告。

例如，七批次中已有中建熙江岳、颛桥紫薇花园、璀璨湖畔、国贸象屿龙湖星璟原、中建玖海云天·科萃锦园、中建玖里书香进行了认购公示，上图所截取的正是颛桥紫薇花园的认购销售公告，其认购公告中会明确本项目的认购时间、计分规则、所需材料、认购操作指引等内容。

第六步：开启认购

在此阶段，大家就是配合开发商提供认购资料、交付认购金等，目前的认购周期一般是4.5天。在规定时间内认筹俗称“大筹”，时间结束后还可以继续认筹，亦称“小筹”。

认购现场示意图

而开发商在此阶段主要就是收取大家认购金，并将大家的认购资料提交到区交易中心审查限购，审核通过后再把资料送给市交易中心，市交易中心将会综合家庭、户籍、拥有的住房状况、5年内在沪购房记录以及在沪缴纳社保等因素进行审核打分。

第七步：公布入围分数线

打分过后，会根据该楼盘的积分入围比及大家的积分情况，按积分高低进行排序，选取进入公证摇号选房的人员名单。

入围分通知示意图

目前的上海新盘积分入围比基本在1.3—2.5(内环内2.5，内外环之间2，外环外热门楼盘1.8，其他为1.3，一共4个档次)，那具体如何操作呢?

小狐给大家举个例子就明白了。

比如一个项目本次开盘共推出100套房源，楼盘的入围比是1:1.3。

若意向购房者有200个，按照1.3的入围比将触发积分制排序，最终积分高的130位购房者可入围摇号，而这130位中积分最少的那位购房者的分数，就是该盘的入围分数线。

第八步：摇号开盘

入围分公布之后，积分入围者等待项目安排时间，进行摇号选房即可。

一般来说，有的项目是当天上午摇号，下午选房；也有项目推盘量大，会在摇号结束后2-3天内分多批次选房。

开盘现场示意图

选房当天，选到适合的房源之后，就要签订认购协议，认购金就转变为购房的定金。如未选到合适的房源，认购金会在一定的时间里退回大家的账户当中。

如果入围客户全部完成选房后还有房源剩余，未入围客户以及“小筹”客户，可继续依次选购剩余房源。

第九步：付首付、签约、签贷款

据了解，一般项目会在摇号选房后的3～7天内，购房业主需前往售楼处付首付、签合同、签贷款。

项目案场示意图

其中付首付，就是除去认购金部分的首付款或者全款;

签合同，一般当天签的是草签合同（草签是指条约正式签署前的认证约文的方式，表明各谈判方对于约文将不再作实质性变更）。

签贷款，一般项目会把银行工作人员请到售楼处，大家只要把贷款需要的材料交给银行工作人员，然后签贷款合同即可。

好了，以上内容就是小狐查阅相关资料，根据过往经验总结下来的上海项目开盘一般步骤，可供大家置业参考。

如有变动，以售楼处正式销售公告及时间安排为准。

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