新政两月:7月上海新房成交量“跳水” 二手房下跌近2成

来源：地产申度

“沪九条”新政落地已经2个月了，上海楼市在经历了6月的“疯狂”后，7月有所“退烧”。二手房成交量环比下滑约2成，新房成交面积则大幅“缩水”近75%。

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二手房成交套数下滑2成，好于去年同期

7月，上海二手房成交量近2万套，相比上月的2.6万套，少了近6千套。

二手房成交量的下滑，主要有多方面的原因，一方面是七月是传统意义上的楼市淡季，再加上“三伏天”高温，导致客户看房意愿降低，在一定程度上影响了交易节奏。

数据来源于网上房地产

另一方面，由于“527沪九条新政”出台近2个月，楼市热度迅速上升，有一大波前期持币待购的购房者被透支，加上部分低价房源被消耗，剩余房源和新增房源的挂牌价相对较高，市场逐渐进入新一轮价格博弈周期，导致成交量下滑。最后，随着市场逐渐回归理性，部分买家还在等待上海后续再释放一些“利好”，选择再次观望。

即便如此，本月二手房接近2万套的成交量，同比去年1.4万套，还是有较大的涨幅。

上海二手房成交量统计

值得一提的是，在新政出台后，市区此前去化较难的“老破小”交易量有所起色，有业内人士认为“5·27”政策之后，外环以内单身可以去购买二手房。总价400万以内的市区“老破小”二手房，比较适合刚需购房者上车。再加上市中心“老破小”的租金回报率会偏高，因此市场关注度有所提升。

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新房成交量“腰斩”，新一轮豪宅大战开启

7月上海新房的成交量也大幅降低。截止到7月28日，上海新房成交20.88万方，而6月成交面积达到80.5万方。其中，7月周中的降幅尤为明显，据上海中原地产数据获悉，7.15—7.21上海新建商品住宅仅成交2.33万方，环比减少78.38%；7.22—7.28 的成交量略有回升达到3.85万方。

在“沪九条”落地后，上海新房市场有所起伏，改善楼盘的表现较为突出，尤其是市区的新盘，热度颇高。在此推动下，六月上海新房成交量创造了今年新高，实现了6677套的成交量。

数据来源于综合整理，仅供参考

由于7月没有豪宅开盘，因此市场上也少了一些“爆点”。从认购的总体情况来看，表现并不算很亮眼。各盘的表现也是两级分化，市区的楼盘依然能扛起成交的大旗，郊区仅有部分热门项目能聚集较多客户，多数楼盘的去化压力都很大。

在7月开盘的项目中，内环内的两个新盘保利琅誉和世纪臻邸的认购率分别为126%和96%，还算可圈可点。郊区表现比较好的有嘉定新城的远香湖岸项目，其认购率在91%，略胜一筹。其余楼盘有的是没有公开摇号，要么就是认购率仅20%左右，“沪九条”政策加持下，成交行情丝毫没有起色。

数据来源于综合整理，仅供参考

而在本月认购的楼盘中，前三周均没有触发积分的楼盘，直到上周才略有起色。位于唐镇的浦发唐城三期认购率385%，触发了积分，这也是七月第一个触发积分的新盘，更是第七批次以来首个触发积分制项目。

浦发唐城是唐镇TOD上盖项目，去年项目三期也收获672组认购，认购率高达270%。本次推出的三期只有52套，房源较少，需要积分也是意料之中。此外正在认购中的龙盛湾上和新杨思上园也有机会触发积分。

众所周知，今年上半年的上海楼市，豪宅市场“独领风骚”。时间来到7月后，豪宅的供应量似乎有点断档。不过下半场的豪宅争夺战或即将打响，7月28日，根据网上房地产公布6个新房项目入市，有3个均价17万+/平的项目“同台竞技”。

前滩绿城百合园是去年红盘，共推盘2次，都触发了积分，最高积分达到114.96分，本次入市价格为17.12万/平。黄浦老西门板块的锦园是黄浦全新风貌保护建筑项目，由新湖融创联合开发，均价17万元/平方米。而黄浦区融创外滩壹号院是今年二期开盘，均价17.1万/平，对比一期（4月21日）开盘16.8万/平，房价上涨3000元/平。从定价来看，上海豪宅项目的价格也逐渐松动，未来或有进一步走高的可能性。

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结语

“沪九条”的政策力度已经相当之大，不过对于市场的提振效果仅维持了一个月左右。虽然二手房依然能站到2万套的大关，但8月能否维持这个交易量，依然是个未知数。

新房由于整体的推盘节奏放缓，加上豪宅的缺席，7月新房市场的表现不及预期。不过随着豪宅项目的悉数登场，后续高端市场的交易热情或有所反弹。

当前楼市的主要“矛盾”依然是郊区楼盘卖不动的局面依然存在，土拍取消限价后，市区优质地块的溢价涨幅更高，而郊区地块依然鲜有人问津。后续，对于上海外围区域的限购政策是否会进一步松绑，政策上是否会有进一步的倾斜，让我们拭目以待。