大局观| 聊聊上年房价暴涨的原因及今后走势

16年是个充满传奇的一年。年初一开始，房价就在上海等一线城市的带动下出现疯涨的行情，然后是包括合肥、南京、苏州、厦门等所谓的“四小龙”的集体暴动，然后是其它热点城市的轮番上涨，一些热点城市的房价实际涨幅远高于统计数据，不少地方地价都实现了翻一番。回头来看，这一切究竟是如何造成的？今后房地产走势又会是怎样？

归结

起来，上年房价暴涨的原因有三：

一、中央去库存政策。在2015年12月中央城市工作会议上明确指出，2016年经济社会发展的五大任务之一是化解房地产库存。怎么化解？很简单，两手抓：一方面鼓励人们买房，出台一系列刺激地产市场发展的政策；另一方面，又限制土地供应量，让大家都去够买市场上房地产库存。导致的结果就是各路开发商疯狂抢地，制造一个又一个“地王”，房价再度飙升。即使在去年“9.30”调控之后，这种房价暴涨速度仍未得到完全抑制。

二、经济下行导致负利率和资产荒，人们对货币贬值的预期形成了普遍的心理共振，资金开始流入房地产，寻求保值。于是，出现了恐慌性的购房热：原本一些不想买房的，因担心货币贬值而加入购房大军；有一些经济条件不错的，但错失了此前的房地产红利，觉得是第二次机会来临，再也不能错过；还有些想过两年再买房子的年轻人，担心好不容易攒下来的那点钱贬值了，也提前了购房计划。就这样，浩浩荡荡的购房大军硬是把房价挤高了一倍。

三、超乎预期的货币宽松生态。2016年货币政策名为稳健，实为宽松，在实体经济乏力的情况下，大量的信贷流入了房地产，全年新增贷款12.65万亿元，其中以个人住房按揭贷款为主的住户部门中长期贷款增加5.68万亿元，以实体经济贷款为主的非金融企业及机关团体贷款增加6.1万亿元，居民购房贷款占新增贷款的比重几乎达到了少有的一半。去年下半年，每个月新增贷款中，居民按揭贷款的比重几乎每月超过了70%，全民皆玩房地产。

于是，就在房产去库存政策、经济下行和货币宽松政策刺激下，中国的房地产市场在2016年深度反弹，反弹的力度远超想象和政策的预期。

换句话来说，去年的购房热并不是突然出现大量的刚需，也不是简单的所谓的“炒房”，从某种程度来讲，是人为折腾上去，主要目的跟2008年金融危机时的救市有点相类似。

今后

房地产走势又是怎样的呢？

答案是：将进入一个正常发展期。说明白点，就是以房子为中心的时代结束了。有兴趣的可以找《以房子为中心的时代即将结束，也许就是这两三年的事》这篇文章读读。

要理清一个概念，以房地产中心时代的结束，与房地产崩盘是两回事。只是渐渐地实现“房子是住的，不是炒的”基本诉求，维持房地产市场发展的合理性。

这时候就会有人问了，我的几套房子要不要卖掉？

这个问题不好回答，不过可惜说三点。排名前列，房子在哪里？今后房地产市场会明显分化。一线城市继续短缺，县城虽然也是房子严重过剩，但是农民进城的优选，将来最惨的是不发达地区的地级市。第二，卖了房有没有合适的投资渠道？我们知道大多数人是没有的。那你拿这钱干什么？第三，尽管美国缩表，中国货币政策也有紧缩的迹象，但为了保增长，超发货币，从而导致货币贬值，还是大概率事件。

最后谈谈对房子的看法：目前居民有的这些房子、这些房子所体现的财富对他们意味着什么？

排名前列，这笔以房子为载体的财富，是中国老百姓改革开放30年来积累的少有一笔财富。

第二，这笔以房子为载体的财富，是中国中产阶层形成和发育的最根本的基础。

第三，这笔以房子为载体的财富，是社会保障很不健全情况下医疗养老的重要保障。

鉴于以上种种情况，对于以房子为中心时代结束之后的房地产政策应当慎重选择。我总的看法是，要避免在房地产政策上忽冷忽热的大折腾，促进房地产的平稳着陆。最稳妥的办法，是以渐进的方式消除泡沫，即稳定房价，在实际收入提高和不可避免的通货膨胀双重作用下，降低收入房价比。