上海楼市:买房怎么选怎么避坑?买房以下这些小区不能碰!

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问‍

提问：你好，曾叔，我是买房小白，之前有看过一些盘，但是不知道怎么选怎么避坑，想问老师买房该如何避坑？

回答：你好，买房以下小区不能碰，排名前列是大社区和独栋小区，大社区多在郊区，生活质量不高，价格浮动大，而独栋小区的居住体验感不好，价格难以随大流波动，升值潜力低；第二是商旅混住的小区，这类小区虽然区位配套不错，但是居住人员复杂，物业水平不够高，房屋损耗快，比较破旧；第三是郊区景观豪宅，豪宅近十多年的价格几乎没涨，再加上地理位置不好，配套不完善，上涨空间更小，投资就是血亏；第四是片区内户型不同的小区，比如刚需盘中的大户型、豪宅等房子，价格不低，转手周期长，很少有人青睐；最后是容积率高的旅居盘，这类楼盘环境较好，但是体量大，交通不便，配套设施也跟不上。

提问：曾叔你好，昨晚我签合同交定金了，谢谢指导！我网上研究一阵子了，实地看房就两天 ，直接买了。家里人觉得这个过程太快了，买得太着急。但我觉得现在价格一直在涨，看好就不要太纠结

回答：你好，不客气的！机会总是留给果断的人，而优质主义就很容易错失了行情，在资金有限的情况下，这也想要，那也想要，这不好，那也不好。最后看了一轮又一轮下来，还是没有下定决心。房价继续涨，发现之前看的房子够不着了，最后无奈……上海具体买房建议，详见内部分享。

提问： 曾叔，你好！请问如果预算够的情况下买高层新商品房是买较高层还是买倒数第二层或者当中的楼层比较好？不买顶层是有哪些不太好的原因吗？

回答：你好，当然是买当中的楼层，因为后一个接盘侠会介意的。不买顶楼最根本的原因就是当下中国没有哪一个开发商可以保证顶楼100%不漏水。

提问：曾叔你好，我的总预算800左右，小孩3岁，2024年上小学，暂无户口。头部学区感觉资金量不太够，现阶段想法想买一个到虹桥通勤距离不远，适合孩子学习生活，有升值潜力的房子。之前看了核心区和万科天空之城附近的房子，但是感觉价格涨得过高，不知道会不会站在高岗。麻烦推荐几个思路，看看有没有其他有价值的区域。谢谢你。

回答：你好，曾叔，你买虹桥，就意味着放弃学区，800买学区房，目前市场上基本都是居住品相较差的房子了，莘庄春申七宝的二梯队或者非菜，相对住起来好一些。至于价格，目前不存在没有涨的地方了，除了太差太老的楼盘以外，几乎都有30%左右的升值幅度。要说价格相对低的，就只有限价新盘，基本还维持在去年底的价格。积分只要满足，也可以放弃学校需求，那可以考虑参加摇号，徐盈路和蟠龙路都有不错的项目。积分不够的刚需，就只能接受涨完之后的价格了。

提问：曾叔您好，请问三林的动迁安置房和九亭的次新二手房，选哪个，自住，不考虑学区，感谢！

回答：你好，不知道你的偏好情况，只能从区位能级上来说，我选三林吧，九亭对接徐家汇，三林对接世博+前滩，后者这几年利好挺多的。

提问：曾叔好！请问一下，上海有一套房自住，无贷款，面积约140+，暂时没找到合适的置换房屋，手头有些现金，想入手一套小房子投资，因为限购，只能买法拍房，最近看田林十一村有套法拍房，是学区房，单价10+了，有入手的必要么？总预算300-400，现在很迷茫。

回答：你好，田林十一村学区房没有问题，可以入。法拍房水比较深，购入后是商品房，难点在于法拍房购入后有可能有一些隐患无法过户，因为房东都不是正常房东。另外还有清场问题也难把握。所以法拍房从不建议轻易碰，较好有专业人士指导。具体详见内部分享文章。

提问：你好，曾叔，前天在招行申请了一手房的首次公积金提取，今天公积金中心审批没通过，原因是商贷排名前列期还没还款，我这边的商贷排名前列期还款是本月26号，那么是等26号排名前列期还完后会自动审批通过吗？或者另外再预约一家银行在28号重新发起提取申请，不知道有没有问题，谢谢。

回答：你好，提取公积金的时候，有几种提取：1、全款购买的角度，这样子提供发票等证件，可以按照买入的成交价提取公积金，请注意购买后2年内必须提取公积金，即便你是按揭贷款买的，也是可以按照全款提取的。2、按揭贷款买房的角度提取公积金，需要提供借款的资料，排名前列次只能提取首付款，然后提取月供(连本带利)。具体操作，也分申请商业还是申请公积金，提取方便有不同的。你的情况提取失败，通常原因是：1、你的放款尚未上征信，故而无法认定你的贷款可信度2、审核提取人要求有供楼，这样子，那你得有一笔月供上征信方可提取(不是扣款即可，需要征信更新已经供楼一个月)你的情况，我建议，稍等一下，等月供一次已经上征信即可提取公积金的。

提问：您好，曾叔，新房已经签了合同。购房合同签了七份，装修合同签了四份，物业合同签了两份。问一下，购房合同与装修合同分开签，正常吗？

回答：你好，这是正常，房管局并没有规定必须签在一个合同里。 但是装修合同你要认真核对每一条，精装修到交房的时候肯定和当初承诺的不一样。买房的专业知识，具体详见内部资料分享。

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