他们做到了月租金40000元!我调查了10家房企的高端公寓,发现...

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目前80%的长租品牌都在做中端市场，竞争白炽化。为了避开白领公寓这片红海，房企开始“不走寻常路”，瞄准中高端市场。

据不完全统计，目前在中高端租赁市场布局的房企有旭辉、万科、招商、龙湖、朗诗、阳光城、融创、协信、中骏、中铁建等。通过梳理，我们发现这些房企切入高端市场背后的因素有这几点：

1、新进入房企，为避开竞争激烈的中端市场，以高端公寓作为突破口。如协信、阳光城、融创。

2、核心地段重资产项目，有做高端公寓的先天优势。如龙湖。

3、高端住宅开发经验丰富的开发商，有做高端公寓的产品实力。如万科、融创。

4、 高端项目作为优质的底层资产，可快速实现资产证券化。如旭辉、阳光城、朗诗。

5、全产品线布局，以实现利润的全覆盖。通常是中低端产品为主，高端产品为辅。

6、做高端公寓容易实现更高的溢价，利润空间更大。

接下来，我们看看这10家房企在长租公寓高端市场的具体玩法。

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 拿高端公寓做底层资产发行REITs

代表：旭辉、阳光城、朗诗

旭辉

旭辉领寓有三条产品线：菁社青年公寓、柚米国际社区和博乐诗服务公寓。

柚米国际社区和菁社青年公寓定位为服务工作3-5年的白领和初入职场的毕业生。而博乐诗服务公寓则是高端公寓品牌。

8月9日，旭辉领寓类REITs一期首期正式在上海证券交易所发行。底标项目为已实现经营现金流入的柚米国际社区浦江店与博乐诗服务公寓浦江店。浦江国际博乐诗服务公寓位于上海闵行区浦江镇联航路，2017年4月正式营业，目前出租率稳定在85%。

浦江国际博乐诗服务公寓虽不是市中心核心地段的物业，但项目靠近地铁站和高科技产业园，园区入驻有多家台资、美资企业，因而能有稳定的出租率和现金流，成为旭辉领寓重资产管理闭环的重要样本。

阳光城

目前阳光城长租公寓品牌名称还未正式发布。据了解，阳光城也将走中高端路线，重点打造两条产品线，一条为高端定位，包含别墅产品；另一条偏中端，单间定价在4000-5000元左右。

今年4月，阳光城获批首单A股民企储架式长租REITs，规模不超30亿。首期以位于上海碧云的公寓资产作为标的物业资产，预计发行规模12.1亿元。

上海碧云公寓项目是一个重资产运营项目，源于去年阳光城收购的一个资产包。项目共有180套房，其中公寓152套，别墅7栋28套。长租别墅也是这个项目较大的特色，预计今年9月正式运营。

碧云项目能作为阳光城发行REITs的标的资产，与阳光城的产品打造能力、项目所处的区域以及居住人群是有关的。上海碧云社区是上海目前规模较大的国际社区，约4平方公里范围内，就居住着近2000户外籍家庭。产品与目标人群前期的高精准匹配，可以促使项目后期稳定的运营，实现更高的溢价。

朗诗

朗诗寓有四条产品线：白领公寓为主，精品公寓为辅，服务式公寓和青年公寓为补充。

2017年11月，朗诗和平安不动产共同收购了上海森兰项目，拟将其改造为中高端的长租公寓。

上海森兰项目位于浦东外高桥核心商务区，总建筑面积为4.6万平方米。项目交通便利，周边配套成熟完善，现处于装修改造阶段，计划于今年10月预租，12月正式营业。

今年5月份，保监会放开了险资参与长租公寓的口子，上海森兰项目有望引入险资，成为险资投资长租公寓的首单。

上海森兰项目是一个存量建筑，收购的时候资产价格比较便宜。改造成长租公寓运营之后，租金回报将会提高，资产价格也随着上涨。当资产价格上涨到符合预期的时候，可能会选择一个合适的方式退出。在这过程中，险资赚取的主要是资产升值的空间。

2

新进入房企靠高端市场“突围”

代表：融创、中骏、协信、中铁建

融创

今年7月，融创推出了“住住”和“心地”两个公寓品牌，均定位为中高端市场。上海落地的排名前列个项目为上海融创香溢花城，租金定位在每月20000元以上。该项目位于上海内环沿线，是一个集商业、住宅、酒店、写字楼等多业态的综合体项目，商品房售价在100000元/平左右。目前香溢花城二期90平简装房源整租租金为6500元/月。保守估计，融创的长租公寓租金溢价在2倍以上。

融创在住宅市场做高端产品经验丰富，但在长租公寓领域却是一名新兵，融创能否做成中国长租公寓领域的奔驰，还有待观察。

协信

2017年底，协信与莎玛（Shama）品牌成立合资公司，以“高端服务式公寓”定位切入长租市场 ，实施重资产为主，轻资产为辅的经营战略。

目前上海协信莎玛长风服务式公寓和上海协信莎玛虹桥服务式公寓已开业。

莎玛（Shama）是与雅诗阁、辉盛齐名的国际知名服务式公寓品牌，以极强的运营能力及特色服务著称。协信与玛莎各取所长，试图称霸长租公寓高端市场，协信今年的目标是能成为上海高端服务式公寓TOP3。

中骏

中骏的长租公寓品牌方隅Funlive的定位是为城市中高端白领人群，提供智能化、品质化的长租公寓产品。上海排名前列店将于今年下半年在上海中骏广场开业。项目位于大虹桥板块的核心区域，面向大虹桥商务区的高净值人群。

长租公寓+联合办公是中骏做长租公寓的模式。将长租公寓品牌与旗下联合办公FUNWORK以及超燃健身Funsuper产品整合在一起形成协同。这种模式对于项目的体量、地段和综合运营能力要求都很高，做好了，能快速扩张产品的知名度，提升品牌溢价能力。

中铁建

2018年8月8日，中国铁建长租公寓项目青秀城正式发布，整个项目将打造成集高端写字楼、高端住宅、电影院、高端健身会所、游泳池、双幼儿园于一体的综合体。

中铁建在高端综合体项目中做长租公寓，是一种复合业态开发模式的探索和尝试。

3

全产品线覆盖 

代表：万科、招商、龙湖

万科

万科的长租公寓产品线有泊寓、禾寓、高端服务式公寓。

今年4月万科在北京的全自持项目翡翠书院揭开神秘面纱。这是一个以别墅产品“翡翠系2.0”的标准打造的长租公寓项目，是万科翡翠系的高端产品。为租客提供的是与万科高端社区同样品质的物业和配套服务。

万科翡翠书院是一个典型的以地产开发模式做高端长租公寓的样本。

招商

目前招商长租公寓主要有三条产品线：壹棠、壹间和壹栈，分别定位为服务式公寓、城市中产公寓和青年白领公寓。三个产品线入住率均超过95%。

壹棠服务公寓主打中高端客群，其中约75%为境外客户，部分项目营业毛利率能达到68%。

据招商公寓负责人透露，企业客户与个人客户分别占比约50%，企业客户覆盖了包括中海油、招商银行、中国移动、腾讯、富士施乐、日立等大型知名中外企业。

作为央企，招商的资源集聚效应是大多数企业所不及的。拥有大量长期稳定的B2B客源是招商长租公寓能保持高出租率的一个核心优势。

龙湖

龙湖冠寓有“核桃”、“松果”、“豆豆”三条产品线。

冠寓在上海打造的排名前列核桃系产品是冠寓乐山路店，这是一个位于上海内环内的城市更新项目，产品定位为高端白领公寓。面积段从52-90平，月租金为11000-19500元，一室一厅的房源日租金699元。同地段的普通住宅，55平米精装修房月租金在5000元，冠寓乐山路店溢价在1.2倍以上。

龙湖冠寓表示不单以价格高低划分产品系列，而是通过服务和产品的创新匹配，切入各细分市场。但在市中心核心地段的物业，冠寓无疑会选择做溢价更高的核桃系产品。预计今年年底开业的外滩重资产项目也是核桃系产品。

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房企高端公寓样本有5大特征

除了协信引入玛莎打造高端服务式公寓外，大多数房企做的高端公寓其实是介于白领公寓和高端服务式公寓之间的折中产品。

项目具有与服务式公寓同等优越的地段，产品品质比白领公寓更高端，但在服务上与白领公寓并没有太大的差别。而高端服务式公寓更注重客户体验和人性化服务，例如一些高端服务式公寓会提供24小时送餐、社区聚会、幼儿看护等个性化服务，这是目前房企做的高端公寓所不能及的。

如果要给目前房企做的高端公寓产品一个准确的定位，可以说是减配的服务式公寓，人群定位为中高收入白领阶层、海归、外企高管以及国内企业高管等。项目本身具有这么几个特点：

1、项目地段优越。位于城市核心区域，周边一定要有地铁，有利于节约通勤时间。

2、 相对独立的物业。周围有一定的产业支持，医院、学校等配套设施越多越好。

3、 配套完善。公寓内有健身房、瑜伽房和影音室、餐厅等多种配套。

4、 高端公寓面积较大，房间格局比较完整。房间内有家庭所需全部设施，符合高端人士需求。

5、 产品与区位目标高端人群实现强匹配，同时公寓本身房源稀缺，高溢价得以实现。

以万科翡翠书院为例。虽然位于北京的五六环，但靠近中关村科学城，周边有大量高收入的科技精英人群，同时区域高端住宅房源稀缺，万科翡翠书院的产品与区域目标高端人群实现了强匹配，因而项目能实现更高溢价，甚至一次性收取10年租金也有租客买单。90平米三居的月租金15000-18000元，别墅类的叠拼180平四居月租金30000-40000元。而该项目周边88平米房源月租金为5900元，小户型溢价率在1.5倍-2倍左右。别墅产品的溢价率保守估计在3倍以上。

做高端公寓有更高的溢价空间，能更快的提升品牌影响力，甚至通过发行reits实现资产闭环管理。房企开辟的这个介于白领公寓和高端服务式公寓之间的细分市场，或许是突围当下白领公寓竞争红海的一个新出路。但我们也要看到做中高端公寓受限于选址、客群以及产品打造能力。

房企资金和资源优势明显，有更多的机会获取低成本优质项目，同时能将住宅开发经验运用到高端公寓产品打造上。中小型长租公寓品牌如果要切入高端公寓市场，除了要提升自身的产品力和运营能力外，更多的需要谋求资本的合作。

来源：公寓次世代

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