上海楼市:与其盯住未来涨幅!不如现在住得舒服!“房住不炒”

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号,粉丝提问

提问：您好！曾叔，请问市区老破小和郊区远大新，该怎么选？

回答：你好，同样的预算，选市区的老破小还是郊区的远大新呢？关注我的朋友都知道，我个人一直看好郊区远大新。但这次牛市，市区的老破小也跟着涨起来了，为什么？排名前列、因为学区房，上海的整个行情是从学区房起来的，其实有学区的老破小和没学区的老破小根本就是两个物种，价格上的差距很大。第二、市区的新房、二手次新好房持续处在稀缺状态，比如行情火热状态，绿地海外滩每次开盘，都会挤压一部分购买力去买周边二手次新，当二手次新的好房子再消耗完，购买力就会传导到周边的老破小。不过，长远来看，我依然看好郊区远大新，因为从基本面来看，现在市区的老破小已经不便宜了，有调控在，上海房价的涨幅是不会上天的。市区老破小摸到顶了，未来涨幅就会很弱。而郊区新盘，未来3-5年会被新房限价限制住，但拉长维度到十年，郊区远大新的优势会越来越明显。还有，我一直说，与其盯住未来涨幅，不如现在住的舒服，我们还是要“房住不炒”。

提问：你好，曾叔，一孩，幼儿园中班，刚拿到上海户口，目前有一房产在松江泗泾，想置换到闵行或松江上外松外，离小孩上小学还有一年多点时间，会不会有入学风险，请帮忙分享一下方向，谢谢！

回答：你好，松江的高中只有一个松江二中比较强，要么就是要考到外区，所以不是太建议留在松江，可以考虑闵行，或者你们工作附近的其他区。一年多时间有点紧，不过也有可以选的，如果有置换的想法，要抓紧了。上海具体买房建议，详见内部分享。

提问：曾叔！您好！我预算买个600万出头的房子投资，二套，之前摇中锦绣观澜放弃了，后悔死了，又摇不到新房，所以是买二手学区房，还是不带学区的虹桥次新房好呢？哪种适合投资。这几个月房子都在涨，好焦虑！

回答：你好，投资的话，选择二手学区短期涨幅靠谱，虹桥次新房更多的是长持地段打法。看你的风险偏好，我会倾向于学区求稳一点。

提问：你好！曾叔！新房一直摇不上，准备买1500以内的次新二手房做投资，3-4房，地铁800米内，较好有学区，未来规划有成长性的，您有可推荐的板块或楼盘吗？

回答：你好，目前初中学区不稳定性较大，个人建议不要买初中溢价较高的学区房，可以考虑优质单学区，或者双学区但初中几乎不溢价的楼盘。当然有，单学区，浦东的竹园，海桐，昌邑等二梯队，都有兼顾品质的不错选择。双学区初中弱溢价的次新都在浦西，比如杨浦小学，江宁学校等。不要学区，则选择会大很多，从长持的稳定性角度，优先考虑西南片的中环外。具体到楼盘的推荐可以参考曾叔总结的内部资料，可以解决你的疑惑。

提问：曾叔好！请教曾叔，目前考虑买打浦桥板块，买不起一线的汇龙，是可以考虑二线楼盘，还是应该换一个板块？同一个板块以内，是否差距会越来越大呢？

回答：你好，换板块，黄浦区本来房子就已经很老，淡永汇房龄不小了，未来置换大家也只会考虑这些新一点的楼盘。可以考虑中环附近的新一点房子。

提问：曾老师您好，新人首问：1.基本情况，苏州籍，在苏有一次房贷记录，目前房产已出手，准备在沪入手首套。目前居住证积分未满120，想购房转学。个税5月满5年，社保10月满5年，积分55分左右，工作地九亭。综合考虑，小孩上学，生活通勤，未来增值。重点考虑徐泾 九亭 泗泾板块。目前子弹300，公积金总共可贷100，可包装首贷吗？有老人，想入手三房二卫。2.困惑 1)增值和长期居住舒适度考虑，今年想入手新楼盘，不确定是否能实现，蟠龙天地有可能吗？今年往后3个板块还会有新盘推出吗，看报道今年会集中推出新盘，哪些途径可较好关注到。2）

3个板块学校哪一个更好一些，之前一直在关注泗泾上师大和工程大附属学校的板块；从增值看，又想在徐泾，看虹桥正荣府旁边今年开始会新建一所九年制学校，旁边捷克小区怎么样，感觉房龄05年有点老，不靠地铁，优势上学和工作都便利，今年开始周边配套在大动工。捷克这边靠九亭方向感觉在徐泾板块未来排位如何，潜力怎样。3)根据我目前情况，三个板块如何排序为好。去年以来感觉徐泾次新涨得最多，其次九亭次新，最后泗泾，不知感觉是否准确。目前情况是否建议尽快上车，有哪些次新可推荐。4）华新和松江新城是否建议购买，看了下锦瑞江山悦，面积太小，离工作地和地铁远，学校还可以。周边有好的建议吗。万望指点，感激宝贵建议，谢谢！

回答：你好，1、蟠龙天地65分以上才有机会。可关注房地产交易中心查询。2、九亭学区要好一些，比如九亭小学，其他的教育差别不大。捷克小区和虹桥正荣府区位一般，在立交夹角内，没有地铁，价值一般。3、徐泾地段价值更大一些。建议尽快上车，以纯商贷为主，公积金可取现。可看下：九亭、泗泾，楼盘详见内部分享。4、华新不建议；松江新城可以看下：楼盘详见内部分享。

提问：你好，曾叔，最近考虑代持，但不知现在代持是个什么行情？怎么进行约束哈，谢谢！

回答：你好，代持的话还是要谨慎一些，代持的房子的产权归你，但是如果没有代持人的配合，这房子最后你也很难出售掉，所以还需要找一个靠谱的房票。你在网上可以搜到一些协议模板。但协议只是防君子，防不了小人。

提问：你好，曾叔，新人首问：一直潜水，发现曾叔多次提到拆骨法，但是没有系统讲解过，您能否仔细讲讲？

回答：你好，房子由各个属性构成，高楼层低楼层装修学区交通靠不靠马路等等。每个因素都增加或减少它的价值，定量分析每一个因素的价值这样的思路就叫拆骨法。 本质就是：做减法。 扣除装修 品牌 学区 赠送面积 为代表的一些溢价项，最后得到的价格才是真实的单价，再判断是否值得。 具体仔细内容可参考内部分享。

以上来自“曾叔谈房 ”微信公众号,粉丝提问

已盘点出投资性价比较高的楼盘。帮助提供选盘，买房，投资，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。