落户新片区提早两年买房利好上海楼市

搜狐焦点上海 2019-08-07 11:04:44

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对于非本市户籍人才购房资格，由居民家庭调整为个人。而且，原来的政策是购房需要缴纳个税或者社保年限要有5年，新片区缩短到3年。

今天下午，姗姗来迟的《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区总体方案》终于公布了。我看了整个方案，客观的讲基本上没有什么新意，很多制度其实早在引进特斯拉时就在执行了，这次只是以国务院的名义明确并发布下来。少有的新意出现在人才引进方面，也就是副市长陈寅在新闻发布会上的表述：

“在打造更具吸引力的人才发展环境上，主要是聚焦吸引国内和国际各方面的人才，我们一共提出了12条政策，包括人才“居转户”（居住证转户籍）年限从原来的7年缩短到5年，核心人才进一步缩短到3年。

另外，我们为外国人来新片区工作创造便利条件等，对于非本市户籍人才购房资格，由居民家庭调整为个人。

而且，原来的政策是购房需要缴纳个税或者社保年限要有5年，新片区缩短到3年。

”

这个消息在半小时内立刻刷了屏，尤其转发的信息是经过《中国经营报》断章取义的版本，可以说是强烈了给了市场一个限购松动的信号。对此，我要说，《中国经营报》塞林木；但同时我也要说，是的，限购松动了，利好上海楼市。

早在6月25日，上海市政府公布《关于支持浦东新区改革开放再出发实现新时代高质量发展的若干意见》，推出20条支持举措，赋予浦东新区更大改革自主权；7月1日，上海市人力资源和社会保障局与浦东新区人民政府签约，向浦东新区下放国内人才引进直接落户和留学回国人员落户审批权。

而今天的新片区总体方案里，我们就看到了浦东新区“先进”（而不是“有别”）于其他城区的改革举措。所以我有理由相信，这一次，是上海为浦东新区特事特办支持其发展。新片区总体方案的姗姗来迟，是因为浦东新区直到最后还在争取与自身发展相契合的开放举措，我要为浦东鼓掌。而我们也终于看到，在上海人口限死和二三线城市疯狂抢人的大背景下，上海终于排名前列次，有一个区，通过放松限购拿出了抢人的具体行动。

经过媒体的煽风点火添油加醋断章取义喜大普奔，很多人还没搞明白陈寅市长表述的含义，我简单解读一下。

抢人的政策一共有三条：

排名前列，落户年限缩短：人才“居转户”（居住证转户籍）年限从原来的7年缩短到5年，核心人才进一步缩短到3年；

第二，为外国人来新片区工作创造便利条件。这一条估计主要是在出入境和永久居留方便提供服务便利；

第三，缩短限购年限。对于非本市户籍人才购房资格，由居民家庭调整为个人。原来的政策是购房需要缴纳个税或者社保年限要有5年，新片区缩短到3年。

这个政策的较大变化首先是非本市户籍的单身人士也可以买房了。但请注意有两个关键词。排名前列个关键词是“人才”，也就是说这是针对特定人才的限购放松政策，而不是所有人社保满3年都可以买。至于“人才”的认定标准，我估计后续会有细则，总之就是要符合区域产业导向，可以参考一下临港限价房申请条件。

也许有人会问，会不会打擦边球，有人能以“人才”的名义买房。我认为可能性很小。全上海所有区看着你浦东首先放松限购，你还敢以盲人按摩的名义开大保健？政治正确懂吧，看问题要有格局。

第二个关键词是“新片区缩短到3年”。说实话这是说得最不清楚的一点。很多人来问我最多的问题主要是下面两个：

问题1：社保满3年的人才是否只能在新片区内买房？我认为不是的。联系上下文可以看到它其实要讲的意思是“对于非本市户籍人才购房资格，新片区缩短到3年”。因为新片区的方案本质上是要抢人，所以购房资格的认定口径肯定是人才落户地必须在新片区，怎么可能是所购住房必须位于新片区范围呢？难道临港超高端发财人才不能买汤臣一品只能买保利玲珑公馆？吃相也太难看了。

当然常理上讲，对于落户新片区的增量，就近购房肯定是大比例。但是临港还有更有价格优势的限价房，今天这个新片区的人才购房政策是覆盖限价房的购房政策的（劳动合同签5年，社保满2），限价房只是限售10年的商品房。

而从方案中第十八条的表述看（“进一步拓宽国际优质资本和经验进入教育、医疗、文化、体育、园区建设、城市管理等公共服务领域的渠道，加强新片区各类基础设施建设管理，提升高品质国际化的城市服务功能。”），政府也是希望把这批新上海人的购房需求留在原地，深耕临港的。相信在未来的3年内临港的配套服务应该会有显著的改善。

问题2：非沪籍如果在外区社保满两年，落户到新片区一年后是否就可以买房？我认为也很难。还是要盯住“人才”这个先决条件，必须被新片区认定为人才后满3年才能买房。当然，如果，比如非沪籍在外区社保满4年的，落户新片区自然就不用等3年了，因为你再有一年就满足上海普惠的满五购房政策了，走的不是新片区人才购房的路径。

总之我总结一下，这个政策针对的是符合产业导向落户在新片区内的人才，但并不限制其购房区域，具体项目，以及一手还是二手。所以它是利好整个上海楼市的需求提前释放的。这才是健康的楼市应该有的正循环，不光房住不炒，还要房住人才……但短期可能影响不大，要等到3年后才能看到效果。我注意到我群里的很多群友都觉得临港实在太远了，一定程度代表了新片区方案出台后市场对投资临港的看法，但换个角度看，新方案的力度也算是贯彻了房住不炒。

在出台自贸区新片区方案以后，上海剩下的政策悬念就是长三角生态绿色一体化示范区的规划了。我以前说过了，新片区是上海的事，示范区是国家的事，他们的能级是不同的。临港这十几年的定位换了又换，先塞大学城，再塞海洋公园，现在又开始塞特斯拉。从教育到旅游再到制造业，目的都是想导入人口。新片区本质上讲，他是浦东用政策去激活一个远郊的，此前定位和开发并不算成功的区域，去承载最费土地的制造业。尽管今日临港跟十几年前比已是今非昔比，但如果要真正成为浦东改革再出发的示范区域，真的还要在综合配套上加把劲啊！

另外，就像我前面说的，长三角生态绿色一体化示范区的级别是高于自贸区临港新片区的。一体化示范区是对内开放，国家自主可控；自贸区新片区是对外开放，目前受贸易战和金融货币战影响承压，因此两者之间，我更看好前者。我在上个月的文章里说过了，大家千万不要以为房住不炒跟限购放松一定是矛盾的，这个月的新片区方案里，限购就微调了。

所以，这次新片区的方案是个信号。这也是我一开始在文章中讲浦东的改革举措是“先进于”而不是“有别于”其他区的原因，因为成功经验是会复制的。我完全有理由相信，后面随着改革进入深水攻坚区，那些产业导向鲜明，各区重点发展的区域，落户的人才，也同样有可能会像新片区那样满5缩短到满3，就能买房。

而后续这个精准的针对人才微调限购的区域，较大的可能就是从能级较高，同样很远的区域开始，也就是长三角生态绿色一体化示范区。如果再畅想一下，我以前说过，静安看大宁，长宁看临空，徐汇看龙华（徐汇滨江），闵行看华漕，宝山看南大，普陀看桃浦……这些产业定位非常鲜明的区域，后续只要为了人才引进的结果导向，也很有可能祭出精准面向人才的限购微调政策。

上述与经济发展相匹配的需求引导，都是利好上海楼市的。它对成交量的影响更大，但对房价的影响不大，因为影响房价的决定因素是一手房供应结构和成交价。我以前说过了，现在的新房市场基本不是改善时代，现在基本是首套刚需上车的时代，每块土地一刀切80%的小户型你让市场改善个啥？只有房子成为二手房以后，它才真正挣脱了调控的枷锁，彻底由供需关系决定。大家一定要把要买的房子变成二手房时的场景考虑进去，假设自己是买的那个人，自己做自己的对手盘，想想：我的房子是不是有不能容忍的硬伤？我的房子拼不拼得过那时的新房？我的邻居会不会砸我的盘？这些最务实的问题。

越是先进城市，越需要先进的意识形态，共勉！