上海楼市:调控政策在极力保护刚需的购房需求,新政是刚需福音!

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以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：你好，曾叔，请问现在上海新房摇号政策改变了，能否具体讲讲上海楼市政策？积分达到了就不用摇号了吗？

回答：你好，上海积分新政施行，从建发浦上湾的计分规则来看，积分满分81.5包括基础分60+年限分21.7。基础分包括家庭（家庭10分）户籍（沪籍10分）房产（无房20分，沪籍一套房5分）五年内购房情况（无房5年内无购房记录20分，沪籍一套房5年内无购房记录5分），年限分即按缴纳社保月份累积计分，2003年一月开始计算，0.1分一个月。积分新政对于在上海工作时间长名下无房的刚需来说十分友好，优先级为已婚高于未婚，沪籍高于非沪籍。

另一个值得注意的是上海摇号规则的改动，即“入围规则”，制定入围比例，按积分筛选一部分人之后，剩下的入围人群还要进行摇号，这项规则的制定可以提高各个新房的认筹率。“房住不炒”是楼市大背景，上海的楼市调控只会越来越严，各项政策规则都在堵死投机客的炒房之路，对于投资客来说，想通过“打新”炒房实现财富跃迁非常困难。对于刚需来说，调控政策在极力保护刚需的购房需求，新政是刚需福音。

提问：曾叔，你好，主要问题就是觉得保值意义不大，住的话我在五街也有套房子可以住，花源也有一套都是地铁旁边，少有的一个是想买个大平层投资也可以做办公室。主要就是觉得花500万的话增值属性不明显，就觉得很犹豫。

回答：你好，投资的话，要考虑未来谁来接盘。所以100平左右的流通性会更好一些，涨得也比较快；大面积流动性相对弱一点。办公不如租房子好。上海具体买房建议，详见内部分享。

提问：曾叔！您好！上海最近几个月一直在调控，请问之后会继续松吗？还是会变严格？求解！

回答：你好，请大家相信一点，今年的上海楼市的政策，不会再变松了，只会越来越严格。中国楼市当前的主声浪，其实就是控房价，就是房住不炒，所以我们也经常会看到现在各类城市出台了越来越多的限购政策，防止购买力的流入。现在的政策，有点让人防不胜防。从1月限购提升、追溯离婚以及2月需要新房摇号，触发摇号的新房需要限售五年，上海楼市的政策，正在逐步收紧。而如果同步参考深圳和杭州的做法，上海楼市的政策，今年恐怕不会放松，只会越来越严格。当政策越来越收紧的时候，一定会误伤一批真正的刚需客，这个是没有办法避免的。

在1月21日上海调控政策收紧，离婚追溯3年内房产的时候，大量的人，在一夜之间，失去了房票，失去了首房首贷3.5成的机会。很多人，一夜无眠。但是，抱歉，为了照顾大多数人的利益，必须调控必须施压，而这样的调控和施压，其实就是一种常态化的继续。调控其实说来就来，如果上海再次加强调控，说不定很多人还会再次在一夜之间失去房票和贷票。所以，能抓紧网签的抓紧网签，一天都不要等，有房票的抓紧落位，否则，当暴风雨来临的时候，你可能会毫无察觉，然后失去机会。上海楼市政策会不断从严，面对这样的政策波动，抓紧上车机会是排名前列要务。

提问：你好，曾叔，走hp得到购房资格的话，买房后多久能lh？户口能随着落户吗？

回答：你好，和北京购房资格者结婚，结婚即可上网签开始过户流程。 收到房本后可以即时离婚更名。 结婚不能落户。 结婚落户即夫妻随迁，查看夫妻随迁。有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

提问：你好，曾叔，请问楼层的话怎么选？

回答：你好，一般楼层总结来看：15层住宅较好的楼层：5-7层。18层住宅较好的楼层：6-7层。30层住宅较好的楼层：6-7层、15-24层。28层住宅较好的楼层：6-7层、15-22层。24层住宅较好的楼层：6-7层、15-20层。26层住宅较好的楼层：6-7层、15-20层。25层住宅较好的楼层：6-7层、15-20层。22层住宅较好的楼层：5-7层、14-17层。

提问：你好，曾叔，请问一下，上海有一套房自住，无贷款，面积约140+，暂时没找到合适的置换房屋，手头有些现金，想入手一套小房子投资，因为限购，只能买法拍房，最近看田林十一村有套法拍房，是学区房，单价10+了，有入手的必要么？总预算300-400，现在很迷茫。

回答：你好，田林十一村学区房没有问题，可以入。法拍房水比较深，购入后是商品房，难点在于法拍房购入后有可能有一些隐患无法过户，因为房东都不是正常房东。另外还有清场问题也难把握。所以法拍房从不建议轻易碰，较好有专业人士指导。具体详见内部分享文章。

提问：你好，曾叔，准备置换房子，但是自己位于主城区的老房子地段配套都不错，却怎么也卖不掉，最后卖了3个月，降价20万才出掉。现在是不是楼市下行，行情不好？

回答：你好，其实，房子卖不卖得掉，以怎样的价格卖掉。并不取决于卖的这一刻，而是在很多年前，自己决策买这套房的刹那，就被决定了。所以有很多人置换时就会遇到这类问题：摇到一套限价新房，但持有的一套房很难出掉，现在靠超高利率的负债撑着；市场上出现1套非常好的房源，很想拿，但自己的二手房一时之间出不掉，眼睁睁看着被别人买了。牛市沉淀脂肪；淡市需要释放部分脂肪，才能启动下一轮周期的引擎。淡市期，房产的流动性决定了安全感与稳定性。

如果一个房子无法轻易卖掉，那么，它的资产价值就打折。主城区老破大，不要以为流动性有多好，即便在上海，流动性也极一般。直接点说，需要一轮超级大牛市才能赚到钱。远郊荒野+高溢价高逼格房，毒药！看起来美丽，吃起来醉倒，最后就不省人事了。房子是流动的货币！真正好的房产价值满足三个方面：1、增值收益（资源价值慢慢通过房价兑现）；2、房产抵押出来的资金；3、流动性很难出手的房，你要检讨当时买它时的思路了！

提问：曾叔，你好，打算在上海买经济适用房，请问曾叔要注意什么？

回答：你好，买经济适用房，里面有很多坑。交易费用、限制措施也是不一样的。流动性和收益性都要比一般的商品房差一些，2006年后的房子，可以交税改成商品房。具体还有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

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