上海楼市:自住选前者,考虑增值选后者!

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：你好，曾叔，森兰社区想买改善性住房，仁恒、绿城有180多平的4房，名轩的4房148平，总价低些，从自住和保值角度上考虑，您更推荐哪一家？

回答：你好，自住选前者，考虑增值选后者。你这么大总价预算再买森兰其实是有点偏的。如果自住不要那么大的话，不如降低点面积，买金桥区位更好的或者带学区的房子，确定性更大一些。

提问：你好，曾叔，积分61分，预算800，绿地东上海和珊瑚世纪怎么选？

回答：你好，是自住还是投资呢？绿地东上海，周浦，次新，品质佳，地铁不算很近，配套尚可。仁恒珊瑚世纪算是周浦的热门新盘了，预计在4-5月加推，二批预计6.7w左右，优点是品质好，缺点是离地铁距离相比上者要远一些，配套还有点距离，周围动迁房多，800米处还有康桥山庄，仁者见仁智者见智。所以综合看，如果选的话我会建议考虑前者。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：曾叔好！请教一下，青浦朱家角洋房公寓与金山新城新城区洋房或小高，哪个更有升值潜力，如考虑老人偶尔小住或者纯投资是否结论不一致？

回答：你好， 这两个都不能买啊，都是远郊坑子盘，几乎没有大涨机会。远郊没有接盘侠，没有产业，所以没有增值点。如果一定要买，朱家角洋房略好。一个是西边是发展主要方向，另一个生活环境也不错。

提问：曾叔，你好！请问闵行的莲花南路的祥生瑞和苑这小区怎么样的，手头子弹不多，看到这小区价格不高，入手会有升值空间吗？

回答：你好，祥生瑞和苑还可以的，次新小区，近地铁，需求主要是闵行本地上班的家庭。市区和大虹桥的家庭一般考虑七宝会更多一些，投资还可以看看七宝。其他推荐参考内部分享！

提问：曾叔！您好！大宁那边金茂府1330总价3房或者慧芝湖850总价2房是不是 涨过头了，还值得上车吗？

回答：你好，是涨了不少，未来还能涨，因为全市的双学区房都在涨。现在大宁国际片区这边的问题是没有房子。我建议继续关注，看房源情况，同时可以考虑下闸北实验或者老静安的双学区。

提问：曾叔，你好，之前看了您分享买房方面的经验知识，请问哪些房子不能买？

回答：你好，我们的投资原则，不买高价远郊新区的房子、不买商铺、不买写字楼公寓、不买别墅、不买市中心没学位的老房子，不买核心地段的高价盘、不买旅游地产、不买海景房等等，要买成熟地段边沿的房子，要买有地铁规划的房子，要买未来商务配套逐渐完善的房子等等，投资者之所以能赚到钱，并不是因为他们运气好，而是他们有深层逻辑，知道哪些房子大概率赚，懂得如何决策。具体详见内部分享文章。

提问：你好，曾叔，准备置换房子，但是自己位于主城区的老房子地段配套都不错，却怎么也卖不掉，最后卖了3个月，降价20万才出掉。现在是不是楼市下行，行情不好？

回答：你好，其实，房子卖不卖得掉，以怎样的价格卖掉。并不取决于卖的这一刻，而是在很多年前，自己决策买这套房的刹那，就被决定了。所以有很多人置换时就会遇到这类问题：摇到一套限价新房，但持有的一套房很难出掉，现在靠超高利率的负债撑着；市场上出现1套非常好的房源，很想拿，但自己的二手房一时之间出不掉，眼睁睁看着被别人买了。牛市沉淀脂肪；淡市需要释放部分脂肪，才能启动下一轮周期的引擎。淡市期，房产的流动性决定了安全感与稳定性。

如果一个房子无法轻易卖掉，那么，它的资产价值就打折。主城区老破大，不要以为流动性有多好，即便在上海，流动性也极一般。直接点说，需要一轮超级大牛市才能赚到钱。远郊荒野+高溢价高逼格房，毒药！看起来美丽，吃起来醉倒，最后就不省人事了。房子是流动的货币！真正好的房产价值满足三个方面：1、增值收益（资源价值慢慢通过房价兑现）；2、房产抵押出来的资金；3、流动性很难出手的房，你要检讨当时买它时的思路了！

提问：叔，你好，最近看上一套房，房东硬是不肯降价，有何方法能砍点价？

回答：你好，详见圈子内部分享《买房砍价五十万的方法》。

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