奉贤新城三盘Battle战!谁占C位,谁是炮灰??
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地处南上海、有着“十字水街、田字绿廊”美誉的奉贤新城，历来是房企争抢的热土。
就在昨日，奉贤新城12单元02A-09A区域地块进入开评标环节，共吸引6家房企参与。出让结果大家都已知晓，奉贤本土开发商上海建都最终胜出，楼板价超2.25万/㎡，溢价29%！可谓给奉贤新城又一次赚足了吆喝。
作为刚需刚改热点板块，奉贤新城已有多个新盘项目开盘在售，下半年还有不少在建纯新项目正在集结，快马加鞭去库存，又或者加快节奏赶工期，无不是要趁这波楼市升温行情铆足了劲要一较高下。
这其中，南桥金茂悦、金海壹品、山金中澳城三大项目预计下半年都有开盘节点，巧的是，这三个项目开发商（融侨+金茂、兖矿东华、山东黄金）都是后来居上，首进奉贤。剑指江湖，狭路相逢，谁能率先突出重围？
“百盘PK不NG”第四期，搜狐焦点实地探访上述三个项目，并通过开发商背景、项目位置、交通出行、生活配套、项目规划、户型产品等维度来进行正面对比。看看到底谁会预定下半年奉贤新城C位盘？
开发商PK：金茂“掉粉” 鲁系房企杀进奉贤
前文提到，南桥金茂悦、金海壹品、山金中澳城开发商都是房企中的新面孔，各自的背景和实力究竟如何？
据克尔瑞公开数据显示，2019年房企销售排行榜中，南桥金茂悦两家开发商中国金茂和融侨地产，分别排名18位、53位；金海壹品开发商兖矿东华、山金中澳城开发商山东黄金地产均未出现在TOP200榜单中。
具体到项目上，南桥金茂悦为融侨地产竞得的南桥新城15单元27A-02A区域地块，楼板价16723元/㎡，也是融侨进入上海的排名前列个住宅项目，后与金茂共同投资开发。加上11月拿下嘉定区安亭一幅住宅用地，融侨在上海共有两个住宅项目。而金茂在上海已有大宁金茂府、西郊金茂府等多个代表项目。
南桥金茂悦已于6月27日开盘推出首批223套房源，认筹期间仅获得75组有效认筹，认筹率勉强过3成。网上房地产数据显示，开盘至今快一个月，实际网签仅21套，可售房源还有202套，去化率不到一成。在这种节奏下，项目预计国庆节前后还要推出二期。而整个项目规划有665套，在新盘遍地开花的奉贤新城，南桥金茂悦去化压力可以说“道阻且长”。
另外两家均为来自山东的开发商。其中，金海壹品为兖矿东华竞得的奉贤区南桥新城10单元07A-02区域地块，楼板价21000元/㎡。该项目为兖矿东华在上海排名前列纯住宅项目。
山金中澳城拿地时间则更早，山东黄金以底价18.9亿元竞得南桥新城04单元15B-06区域商住地，楼板价14000元/㎡。山东黄金此前与融信合作开发世纪江湾，最后一批次均价13万/㎡，现已基本售罄。
小结：从房企背景看，兖矿东华、山东黄金地产均来自山东，背后都有国企背景，作为各自进入上海奉贤排名前列住宅项目，无疑会被视作标杆之作来打造，从项目规划到户型产品看，和同类竞品相比并不示弱。
而南桥金茂悦有金茂和融侨两大百强房企，实力占据上风，知名度较大。但在这个项目上，购房者并不买单，金茂“掉粉”严重，真实销售情况并不乐观。这背后跟项目所处位置偏、周边配套少不无关系。
项目位置PK：金海壹品＞山金中澳城＞南桥金茂悦
近些年，奉贤新城一直在大力发展市政交通，积极主动缩短与市区的通勤距离。
于是，大家喜闻乐见的是，先是虹梅南路高架通车，从金海公路-虹梅南路隧道可以直接快速到中环；次年上海首条BRT奉浦快线通车，从奉贤新城可以直接到达8号线；到2018年底，5号线延伸段开通，让奉贤新城终于有了首条轨交线路。
金海壹品位于奉贤新城光昊路金海路口，正位于5号线延伸段终点站奉贤新城站1号口北侧，步行距离约200米，属于纯正地铁房项目。
如果是自驾，项目西侧金海公路一路向北，经虹梅南路隧道上虹梅南路高架，可直达中环。同时还可以走沪金高速、上海绕城高速。
山金中澳城位于奉贤新城远东路运河路口，临近S4沪金高速南桥匝道收费口，自驾往莘庄立交方向十分快捷。
项目距离5号线延伸段环城东路站或望园路站均约1.8公里，这个距离稍有尴尬，走路时间太长，可乘坐奉贤16路公交车换乘。
南桥金茂悦位于金钱公路1558弄，自驾至5号线延伸段望园路站或金海湖站约4.5公里，如果乘坐奉贤6路公交车换乘，时间约半小时。
如果是要乘坐8号线，需步行约1公里至BRT南行港路站，至8号线终点沈杜公路站约半小时。海航专线在南桥金茂悦售楼处门口设有站点，可前往沈杜公路站，单程约1小时。
小结：从到地铁站的距离来看，位于地铁口的金海壹品毫无疑问最占优势，山金中澳城距离其次；自驾出行方面，这两个项目基本接近。
而南桥金茂悦距离交通主干道和5号线延伸段都比较远，相比之下，南桥金茂悦到市区的通勤时效明显处于劣势。
商业配套PK：山金中澳城＞金海壹品＞南桥金茂悦
从大的商圈来看，山金中澳城地处奉贤新城内部中间位置，周边地标商业广场基本都在2公里半径内；金海壹品位于奉贤新城板块东部区域；南桥金茂悦位于奉贤新城东北侧，距离核心区约6公里。这就造成了南桥金茂悦周边生活配套与前两者的差距十分悬殊。
具体来看，山金中澳城临近奉贤宝龙城市广场、南桥老街商业广场、上报传悦坊（在建）、百联南桥购物中心、苏宁广场、卜蜂莲花、华润万家等商业广场、购物中心等均在步行1.5公里范围内，休闲购物应有尽有。
金海壹品附近，较大的亮点就是南侧一河之隔紧邻龙湖奉贤天街（在建），斜对面为南桥国际商业广场。向西约1.5公里，即为南桥百联、苏宁广场、上报传悦坊（在建）等地标广场。
金海壹品紧邻5号线奉贤新城站
南桥金茂悦周边目前街景及生活配套丰富程度远不及前两者。从实地看到，项目南侧紧邻金汇敬老院，附近现有生活配套主要是农贸市场、如海超市等。好在附近在建有龙湖金汇天街，距离约1.4公里。
南桥金茂悦门口实拍
小结：单从周边商业广场的数量和距离看，山金中澳城优势明显，金海壹品次之，南桥金茂悦则相对最弱。
社区规划PK：山金中澳城＞金海壹品＞南桥金茂悦
具体到项目上，山金中澳城为商住办性质城市综合体，较大的亮点是项目本身规划有商业街区、影视体验馆、博物馆等配套设施，其中“三球”形状的影视体验馆，建成开放后将成为区域又一张新名片，业主可就近参观体验。
住宅部分，共规划有9幢高层住宅，其中1幢为保障房，可售商品房住宅总高20-26层，布局南低北高，合计573户。
金海壹品主要为纯住宅小区，规划有9幢高层住宅，其中1幢自持租赁、1幢为保障房，正好将住宅部分与金海路隔离开，减轻交通主干道噪音污染。可售商品房合计7幢，总高均为18层，布局错落有致，合计555户。
南桥金茂悦为高层住宅+叠加别墅，布局同样也是南低北高，北侧两排合计8幢住宅，总高19-20层，南侧为13幢叠加，总高5层。项目合计可售房源665户，是这三个项目中可售房源最多的一个。
这上面三张规划图不难看出，三个项目还有一个共同点，都至少有一侧临河，山金中澳城是南侧靠近浦南运河，金海壹品与龙湖之间隔着一条苏贤港，南桥金茂悦西侧为金汇港，部分临河楼栋的景观视野较好。
小结：从社区容积率及楼栋布局看，南桥金茂悦为传统高低配社区；山金中澳城容积率较大，建筑密度也相对较高；金海壹品社区住宅楼栋较为统一，错落布置。
户型产品PK：金海壹品＞南桥金茂悦
山金中澳城户型暂未公布。南桥金茂悦高层住宅一期主力户型有75㎡2房、85、99㎡3房。金海壹品高层住宅主力户型有83㎡2+1房、91、99㎡3房及112、131㎡4房。
挑一组面积一样的99㎡3房户型来看，南桥金茂悦户型南北通透，进门正对开放式厨房，客厅+双卧三开间朝南，同时客厅连接阳台，主卧为带卫浴套房，次卧和书房带飘窗，还有一个公共卫生间。
金海壹品99㎡也为3房2厅2卫，南北通透，户型方正。与南桥金茂悦不同的是，进门为玄关，室内私密性较好；餐厅客厅为南侧横厅设计，外接超大阳台，采光通风更佳；三间卧室都带飘窗，主卧还设置有单独梳妆台位置，并且开窗。
南桥金茂悦虽有叠加别墅，总高5层，每个小单元分上中下三户，中间第三层为建面约138㎡4房，而金海壹品与之相对应的有131㎡4房。
南桥金茂悦中叠户型为北侧入户，并非正宗的南北通透户型，整个格局为4开间朝南，客厅+三间卧室依次排开，主卧为套房，客厅及主卧各带一个小阳台，北侧另有一间书房。除了两个卫生间还有一间洗衣房，过道预留储物空间。
金海壹品131㎡4房，为标准南北通透格局，四开间朝南，客厅+三间卧室全朝南，阳台连接客厅及次卧，主卧为套房，带步入式衣帽间及主卫，四个卧室都带飘窗。独立餐厅正对厨房，空间方正。
小结：相比之下，南桥金茂悦户型设计过于保守传统，金海壹品作为排名前列新项目亮相，户型亮点可圈可点，比前者更为人性化，更为注重空间实用性，如4房面积虽少7㎡，但空间利用率丝毫不弱于前者。
PK总结
从位置交通及商业配套两个维度，可以明显感受到商圈内部与外部的优势和差距，而这个最终会直接映射到项目热度及房价走势上。
举个鲜活的例子。参考南桥金茂悦与金海壹品和山金中澳城所处的位置，我们就近各找一个项目来做个对比：南桥金茂悦附近的天和前滩时代，金海壹品附近的苏宁荣悦。
苏宁荣悦开盘后两年左右时间很快售罄，天和前滩时代仍有不少房源在售，最后一批次推出424套房源，但有效认筹数仅56组，目前房源仍然充足。
同时，二手房房价行情也截然不同。两个项目在2015年底一手房均价都在2万/㎡左右，据上海中原地产网站显示，目前天和前滩时代挂牌均价2.79万/㎡，苏宁荣悦均价3.72万/㎡，相差了近1万/㎡，四年多时间各自涨幅差距十分明显。
从某种程度上看，南桥金茂悦因其本身所处位置等硬伤，开盘“滑铁卢”并不意外。至于金海壹品、山金中澳城，各自优势十分明显，拥有较好的交通出行条件和生活配套，很适合区域客群就近改善置业，或“新上海人”首次置业。
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