上海楼市:闵行、宝山、徐汇滨江板块比较,未来发展前景怎样?

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提问：您好！曾叔！请问老师，徐汇龙耀路一带，靠近徐汇滨江买老公房70平左右的，未来发展前景怎样～还是买闵行，宝山大华一带的次新房，首套，婚房，预算500万左右。

回答：你好，这三个板块比较，当然是徐汇滨江更有潜力，即靠近市中心，近年来发展规划的有很好，江对面就是上海今年最抢手的前滩。不过你这个预算500万只能买到老公房，如果自己可以接受的话，还会很不错的。大华次新房6万，500万可以买到2000年以后的电梯房，居住环境更好，可以选择靠近7号线的小区。闵行的话只有古美离市区近点，价格也不便宜。所以，建议，如果对居住环境不是特别挑剔，较好选择龙耀路，如果非要住电梯房，可以选择大华。上海投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：曾叔你好 请教下 在几个楼盘间犹豫 望指点。月底开盘的龙盛福新里 300平 预计在14万 基本可以买到。第二个选择是等到上半年，甚至是今年下半年，绿地海铂外滩，价格预计在15万或者是滨江凯旋门三期的开盘，又或者是保利世博，但是又担心摇不到号，就意味着都错过了。错过了，就担心明年的房价又继续上涨了。如果考虑的出发点是性价比，宜居，将来的升值空间 请问该如何选择

回答：你好，龙盛福新里，靠近共和新路有点噪音，大面积自住还可以的，投资的话流动性偏弱。如果是自住的话，可以先买了，还有潜力。

提问： 你好，曾叔，最近我去认筹了，情况不容乐观、您披露的售楼处销售“套路”，我感同身受。我现在较大的感受就是：看不懂上海楼市（政策）了，也不知道未来何去何从，对于60甚至65分以下的首贷人群实在是窒息般地追杀，市场情绪比新政前更焦虑，政策出现了多种“规避”或令人难堪的操作手段。我内心隐约觉得这是在变向去二手库存或者是新政以来的试验田，下一批会有逐步政策调整？ 以上只是我的一点肺腑感受。想听听您的看法，如果您方便的话，谢谢！

回答：你好，目前网红的新房项目确实出了很多骚操作，而且这样的操作其实会长期存在，不仅要求你有积分，还要求你有高首付，项目会更欢迎。下一步的积分摇号政策会长期存在，给自己定个目标，摇不中3个就马上买二手，其实算算成本，还是划算的。如果不知道怎么选，可以加入内部资料。

提问：您好！曾叔，我们刚在上海稳定工作，准备买500万以内的房子作为婚房，我们希望能买个偏新一点的小区，居住环境好一点的。请问有什么推荐的吗？宝山央玺怎么样呢？

回答：你好，央玺不推荐，价格偏高了，如果很喜欢共康路的话，可以考虑下万达周边的次新房，离地铁也更近一些。其实可以把视野放大，全上海考虑。在外环附近选择，次新和新房都可以。因为你是自住购房，而且是婚房，需要结合你的上班通勤，学区房考虑，居住偏好再来做决定。

提问：曾叔！您好！本人名下无房无贷，预算300-500万，想在上海买房，父母可以支持一部分，新房二手房都可以，老师可以推荐一下在哪里买会比较好呢？

回答：你好，在上海，预算300-400万，选择较多，浦东、宝山、闵行的五号线尾端，嘉定安亭，松江老城，青浦新城，奉贤都可以选择到比较好的好项目，预算400-500万，不建议购买长宁区域的项目，可以选择浦东惠南、宝山顾村大华锦绣四季、闵行马桥、嘉定新城、松江佘山、青浦新城等等，预算不足的情况下想买新房建议选择宝山、嘉定、奉贤。如果不介意二手房的话，300-400万，建议买两房，建议考虑远郊轨交新房、外环老商品房，浦西的真光、江桥性价比稍高，但同样有短板；预算400-500万，可以考虑市中心的动迁房，建议凉城、阳城、杨浦中环，南部的春申、颛桥，北边的大场、南大等。总之，预算300-500万之间，建议重视功能，优先考虑两房，无论预算多少，都建议实地考察。

提问：您好！曾叔，南加州新人首问：我外地户口，手上共四套房，分別南翔湖畔天下二套别墅400平，虹桥中核一套100平，嘉定新城一套140平，现在四套穿市值4500万左右，年收入200一300万左右，儿子去年落户现单身，现在漕河泾上班，按我想使家庭资产保值增值：先把房子转一套到我儿子名下，还是先去市区购一套，我再以赠送一套方式给我儿子，还有市区汇成南街里，保利天汇，鑫耀中城，瑞虹新城预算1200万以下。上面那个房子投资保值好些，（再指点像我这种情况较好房产配置方法）

回答：你好，别墅流动性弱了点，湖畔天下可考虑出手一套；虹桥中核可继续持有；嘉定新城这套大面积流动性也不是很好。当然是先用你儿子的名字先去市区购一套好；比较建议考虑瑞虹新城，地铁近，配套好；其次考虑鑫耀中城、保利天汇。其他更好的选择可参考内部分享。

提问：你好，曾叔，现在看中一个盘，小区环境很好，户型也比较喜欢，但是位置不怎么好，看了周边二手房挂牌量比较多，价格感觉也卖不起价来，比较纠结，但是我觉得我是自住，是否不该考虑太多，反正拉长时间应该不会亏本吧，您觉得呢？

回答：你好，我觉得，买房不管是自住还是投资，流动性都是你最后的防线。买房前必须要评估，一个城市或者区域的楼市，是否存在流动性，有没有持续上升的空间，能不能经受意外事件的冲击，是否能在横盘调整之后还能继续上扬，因为买房普涨大涨的时代已过。什么是流动性？就是你300万买的房，过几年卖的时候，首先要卖得掉，而且刨除利息和成本，到手的金额至少也要比300万多，这才是一笔划算保本的买卖。有人买了房，后来急需用钱，卖的时候完全卖不动，原价卖卖不掉，必须要折价出血才能出货，这样的房子最亏钱。任何人买房，赚不赚钱不是最重要的，卖得掉、别亏钱比较重要！那么如何买到流动性强的房子？好小区，好房子， 好位置， 好涨价！流动性表明市场有需求，在可见的未来、市场偏好不会变动太大！

总结住宅市场的规律：除了房子本身的价值，流动性越高的房子，估值也就越高。如果一个房子的流动性强，那么它的价值就有可能增加得多，大家你买我卖，击鼓传花，价格也就越卖越高，反过来，如果这个项目没有流动性，房价就上不去。别墅、旅游地产等价格很难上涨，而有学校和地铁等配套的房子价格上涨较快就是与其流动性的强弱有很大关系。要买到流动性较强的房子，可以注意以下5点：1、 买住宅型产品，普通人不要购买公寓、商铺、写字楼等商业地产；2、 在好的板块和区域购房，也就是买在大部分人都容易接受的地方；3、 面积不要太大，适中的面积就行，户型较好正常一点；4、 房子的总价要<相对>较低，太高的总价不利于流动；5、 能否贷款、贷款年限的多少对流动性的影响也很大。

提问：曾叔你好，现在网上一直在传“LPR房贷转换”。我目前房贷是固定利率6点多，有没有必要转换？转换过后，以后会不会涨上来？有什么方式可以凑首付？

回答：你好，长期还房贷，选固定利率。短期还房贷，选LPR浮动利率。有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

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