上海楼市:买地铁房小心为上,否则一脚踏进坑,反而伤得很深!

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号,粉丝提问

提问：曾叔你好！关于地铁房你怎么看，我感觉离地铁越近越好呢，上班通勤啥的太方便了！

回答：你好，那我只能说，你对地铁房的理解，全错！别再学开发商说地铁房了，很多人根本就不懂地铁房。1、地铁房不是离地铁越近越好。这一条主要说的是轻轨；离地铁太近，反而会被震动、噪音等等折磨的很惨；比如嘉定的中信泰富又一城，小区边户离地铁站40米，在家都能听见地铁报站的声音。晚上倒还好，周末在家简直是折磨。2、两公里外的地铁，不是提供方便的地铁。上海某些开发商的售楼处会建在地铁旁边200米；让你以为这就是房子离地铁也是这点距离；但实际上项目位置在2公里外，很多人交房的时候直接傻眼。3、地铁房不一定会涨。有些地铁建成有些年头了，溢价起来几十年了；未来不会因为再这条地铁讲故事了。4、规划中的地铁，不是地铁。很多人喜欢赶在规划前买房，等地铁建成收割一波溢价；但实际上地铁造价很高，每公里要6个亿，施工没有想象的那么快。等到真的落成，可能要花6-7年。有这等待的时间，其他概念的房子都能出手了。总结来讲，买地铁房小心为上；否则一脚踏进坑，反而伤得很深。

提问：你好，曾叔，上海目前的房价曾叔怎么看？目前阶段适合买房么？未来一年到2年房价的趋势如何？如果买房是考虑买什么类型的，房龄在多少范围的房子？

回答：你好，上海是先进城市，确定很大，未来但凡有全国性行情，不管大小，上海一定不会错过，所以买上海一定能涨的，投资眼光放长远一点，不要只看短期1-2年，所以在房票和资金满足条件下，越早上车就是较好时机。上海的房价是坚挺的，但是当前也是没有洼地可言，哪怕上海那么繁荣，也必须坚持一个原则，越靠中心价值越高，内环随便买，中关值得买，外环挑着买，外环以外，谨慎买。上海买房，一定要选定地铁来买，上海是个地铁非常发达的城市，59%的小区覆盖地铁，属于地铁典型的密集城市，在这个大家都有地铁，而你没有的情况下，就是一个缺陷。市区买房，较好买次新房，楼龄较好不要超过20年，上海的地铁很发达，如果市区没有学位好的老破小，价值会大减。大家宁愿买远一点，也要买好一点，反正地铁那么方便。上海各板块分析详见内部分享！

提问： 你好，曾叔，新房可能还有1～2年才开盘，现在卖了二手会有很长一段时间真空期，现在就是不确定后面二手房在正政策的驱动下是否会下跌？华泾板块因为涨过一波了，所以您还是建议不要空仓吗？

回答：你好，现在这个阶段能不能卖二手房，主要取决于你的二手房的地段和品质，如果是没有学区地段一般，可以抛了去摇一摇新盘，不管是哪个区域，一定要注意空仓期不能太长，3个月内没有摇到新盘，建议考虑其他二手房。

提问：你好，曾叔，想请教一下，目前要明年才有上海的房票而且是算二套。所以首付比例内环450内是百分之50。 目前存款150w。 在纠结目标应该放在陆家嘴板块的内环老破小二阶梯的学区房上还是放在郊环外的新一点二手房上，目前看好的是闵行浦江镇地区，请指教。

回答：你好，不管是内环老破小二阶梯的学区房上还是放在郊环外的新一点二手房，其实都有机会~主要是取决于这个版块的利好点怎么样。关于这方面想了解更多可以参考曾叔的内部资料。

提问：你好，曾叔，目前想在望京购买一套700-800w之间的两居室房子，望京西、望京南、或者望京更北一点不知道如何选择这几个地段，这个价位合适的开发商有哪些？大的开发商房价都在千万以上，还有就是除了望京地段还有别的地段合适吗？例如双井等？是优先考虑交通还是户型朝向或者开发商？

回答：你好，望京内部的住宅产业也是分化巨大，以地铁站划分比较清楚： 望京南：以淘老破大最适合，商业配套交通都不错，不是先进但足够成数； 阜通：商业更丰富，物业较少，望花路等社区淘老破小，望京新城，都市海岸等老破大； 望京：望京最成熟的内部区域，老破大较多，属于稳妥的选择； 望京东：地铁口没有盘，主要在soho四周，其中橄榄城国风北京等属于标杆盘，宝星，慧谷等次新房存在淘笋机会，soho周围也是目前望京最繁华的综合区域； 东湖渠：安静适合住家，商业配套等及格，以西面几个次新楼盘为标杆存在淘笋机会，利泽等老小区偶尔会出老破大存在机会。 望京西：断头路，主干道堵塞，回迁老小区居多，属于较差区域； 还有一个没有地铁的小区域 建议看下 澳洲康都、首开知语城、北京香颂、慧谷阳光。 双井可以看下 苹果社区南区、天之骄子 优先考虑交通。

提问：曾叔，您好，我们目前是刚需换房，原来房子是2006年房龄康桥板块的城中花园。我无意中在11月高了个小区的高价位然后在12月中旬被买了。原本没想这么快的，现在却全部提上了进程。我们置换主要是想改善居住环境，同时可以做到保值换房龄新一些的房子。这次更换以后应该是长期目标，短期不会再做置换。

回答：你好，现在建议尽快上车，上海横盘已久，现在是行情正当时，时不我待。建议你以二手次新为主，提前布局二手市场，康桥板块就很不错，未来不仅有高端产业，能吸纳周边的产业客，高端人士的购买力。未来18号线和21号线也能进一步提升区域的交通。最有潜力的板块和楼盘详见内部圈子分享。

提问：你好，曾叔，坐标杭州，资金不多，打算投资，您觉得哪些板块有价值？

回答：你好，很多一线城市投资客来杭州看房，喜欢两个片区：沿江诸城、未来科技城，这是对的，跟着产业走，房价5-7万，对于深圳人来说，依然是白菜价。但很多人还会忽略一个点：刚需驱动。类似于：“我较低要花多少钱，能上车一套89平地铁口次新低密度小三房？刚需不考虑教育、产业”这种房子就在丁桥，就在星桥，就在崇贤，这些板块，首付60-70万。杭州房子遍地都是，但真正有价值的不多，找准板块方向才不会错。

提问：曾叔你好，想问能否先全款在上海购买二手房，然后再用二手房抵押贷款的方式，来代替直接房贷。可以这样操作吗？利率是否比直接贷款低？

回答：你好，可以操作，利率比直接贷款低。具体操作有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

以上来自“曾叔谈房 ”微信公众号,粉丝提问

已盘点出投资性价比较高的楼盘。帮助提供选盘，买房，投资，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。