站上2000亿赛道,富力雅居乐谁先赢?

焦点财经界 2019-08-07 11:03:07

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2018年双双突破千亿

中国房地产行业经过四十余年的发展，以地域特征形成了粤系、闽系、浙系等不同派系的房企。其中，以粤系房企起步成熟相对较早，在目前的行业竞争格局下综合实力较为突出。

分梯队来看，一方面，以碧桂园、万科、恒大为代表的企业早已完成全国化布局，发展成长为行业龙头房企。截止2018年末，TOP10房企中包含三家龙头房企以及保利、中海、华润在内，粤系房企数量占到了6家，并呈现“强者恒强”的格局。另一方面，也有部分企业如合生创展规模发展落后于行业整体，2018年未进入百强。值得注意的是，TOP30房企中，富力、雅居乐这两家相对典型的粤系房企从“华南五虎”时期的业绩高峰到规模调整、再到2018年双双突破千亿，在发展成为千亿房企的道路上都徘徊了很长时间。那么今天就通过对这两家粤系房企中的常青树做一个比较，看一下在他们发展道路上的启示以及未来的发展空间。

01规模发展历经调整，2018年双双突破千亿从销售规模的发展来看，富力和雅居乐都经历了较长时间的调整期。富力于广州由旧改项目起步，自2005年赴港上市之后，次年就跻身销售百亿梯队。2007年，富力以161亿元的销售金额位居行业排名前列，仅次于万科、绿地、中海。雅居乐自1992年进军房地产行业，2010年销售业绩达到323亿元，位于行业第11位。而在随后中国房地产发展的黄金期，富力转向商住并举的发展策略；雅居乐在“轻规模、重利润”的经营风格下，发展策略也偏向保守。这些因素都在一定程度上影响了企业的规模扩张。直到近年来在规模增长的诉求下，富力、雅居乐加速全国化布局、投资力度加大。2018年分别实现权益销售金额1310.6亿元和全口径金额1026.7亿元。其中，近两年来富力增速较高，2018年业绩增幅高于目标预期、提前跨入千亿房企阵营。

2019年1-7月，富力累计实现权益销售金额707.2亿元，同比增幅较低为4.9%。同时，截止7月末富力仅完成全年1600亿元目标的44.2%，全年去化压力较大。而雅居乐今年以来的规模扩张意愿更符合行业增速放缓的预期，目标增长率为10.1%。从截止7月末的业绩表现来看，雅居乐全年目标完成预期向好。02立足广东开拓全国，土地储备相对充裕在企业发展路径上，富力、雅居乐虽然均是以广东为大本营，优选核心一二线城市外拓、实行全国化布局的战略。但从土地投资的区域布局来看，富力、雅居乐还是各有偏重。如雅居乐将海南作为重点发展区域，2009年海南清水湾项目一期推出，全年销售64亿元，占到总销售额的28.3%；2019年销售额更是达到99亿元，占比上升到30.7%。之后2012年在海南项目的基础上，雅居乐又进入到云南继续开拓文旅地产项目。而富力相对来说在北方区域的优势更大一些，2013年更是涉足海外进入马来西亚市场。2018年，富力在环渤海区域销售业绩贡献较高，占比达37%。其中天津区域业绩规模增长较高达68亿元，排在天津市场的TOP10。

土地储备上，截止2018年末富力、雅居乐的土地储备总量都相对充裕。其中，富力于2013年调整拿地策略、提升投资规模、加快项目周转。2017年以来土地投资明显加速，新增土地逐步向三四线城市下沉、城市覆盖面不断拓宽，总土储规模显著提升。而雅居乐2016年以来全国化布局加速，土地投资力度明显加大。其前期积累的土地储备成本较低，特别是大湾区的资产增值空间较大。值得注意的是，在2018年成功冲击千亿之后，富力、雅居乐的土地投资出现一定分化。富力2019年在抓销售、促回款的同时，下半年原则上暂停拿地。而雅居乐今年继续保持稳健扩张节奏，先后在惠州、重庆、温江、广东清远等城市补仓。

03盈利能力保持较高水平，负债水平分化明显从企业的财务及资本运营的角度来看，富力、雅居乐作为粤系房企的代表，毛利率一直维持在较高水平，盈利能力在行业中具备较强的竞争力。其中，雅居乐得益于较低的土地成本以及较高的项目溢价空间，近两年毛利率均超过40%，处于行业先进水平。而在企业的负债率及债务结构上，富力和雅居乐有较为明显的差异。其中，雅居乐经营风格持续保持稳健，2017、2018年在冲千亿的过程中净负债率虽然略有提升至71.4%和79.1%，但财务杠杆控制合理、债务结构也处于相对健康的范围。而富力受前期高杠杆战略影响，截止2018年末净负债率进一步提升至184%，同时相对行业较低的现金短债比和长短期债务比也反映了其目前较高的偿债压力。我认为，在行业增速放缓、企业融资趋紧的背景下，中长期来说降杠杆是目前富力的一大重任。

04多元业务发展积极，业务板块不断延伸在多元化领域发展上，富力、雅居乐都涉足多个多元业务板块，并在不断延伸。富力自2006年从住宅开发向商业运营拓展，目前在酒店管理、商业运营、文体旅游、互联网产贸、医养健康、物业管理服务、设计建造及创新服务平台等领域均有涉足。雅居乐2015年开始发力多元化布局，2016年由“雅居乐地产控股有限公司”更名为“雅居乐集团控股有限公司”，多元化战略全面升级。在“以地产为主，多元业务并行”的营运模式下，目前雅居乐已形成地产、雅生活、环保、教育、建设、房管、资本投资和商业管理八大产业集团多元并行的多元化格局。可以说，富力和雅居乐在多元化发展中的表现都较为积极。但截止目前，富力的酒店营运及其他分部并未产生实质性收益。而雅居乐的部分多元化业务如环保业务目前已经进入业绩贡献阶段。我认为，未来在富力、雅居乐的多元化业务板块发展上，将更考验企业的资源配置和运营能力。

综合来看，富力、雅居乐2017年以来的业绩规模较前期都已经有较大幅度的提升。对于富力而言短期内促销售、加快回款，中长期降杠杆、优化债务结构将是目前的首要发展目标。而雅居乐则需要充分发挥粤港澳大湾区的土储优势及深耕经验，继续保持稳健高效益的发展。我认为，对于富力和雅居乐而言，接下来的目标都将是2000亿规模。而未来在这两家房企中是否能有哪一家脱颖而出，还需要拭目以待。