上海楼市:投资买房的忌讳:不看区域商业规划,错失升值机会!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥你好，我是武汉人杭州户口，目前武汉2套，一套百步亭现代城15年两房，一套17年购幸福湾两房(贷70)。上海两套，一套顾村保利叶语(满5无贷空置)，一套杨浦同济新村65平三房自住（17年500购入，贷220）方便小孩读书及夫妻上下班通勤，三代同堂能住，但希望再买一套周边新房改善质量。另外女方父母还有浦东机场镇动迁房2套（每套市价240）可操作支配。手头子弹80，家庭年入80。处理掉除自住同济外（为了小孩上学）的所有房产，再购入杨浦区一手小三房今后自住。

回答：顾村是西北上海的标杆板块，产业上偏弱，但有规划，也有充裕的土地储备可供发展，宜居指数都比较高。顾村不会是全市领涨的最热门板块，但其实无论开车还是轨交，去老市中心距离并不很远，相比西南的一些外围板块，反而通勤上有优势；算是典型的城乡结合部变市区过程中的板块，无论如何是有一定价值的。未来沪太路高架落成，顾村可以算是北区城镇人民进入上海的排名前列站，和当年的莘庄类似，只要商业商务规划的好，也慢慢会聚拢人气，成为地方豪强的。而东上海能发展起来，则需要10年左右的时间，所以浦东机场动迁房可以考虑出手置换，杨浦改善+投资回报率高的板块，详见内部！

同济新村里的同济小学，之前是给同济子弟读的，后来才开始招地段生，同济子弟应该是优先入学的。同济新村里普遍住的都是同济大学第二代第三代子弟，生源不错。孩子有学区需求可以继续保留。

提问：成哥您好！本人45岁，武汉户口，武汉两套，没房票了。2017年入手上海宝山区四季绿城小高层二手房一套，五楼（总层高11层）两房96平，南北通透，房龄2005年。本人在武汉工作，入上海房是准备给在武汉上大学的小孩准备的，入手至今一直在低价出租，现在每平已降3000左右，我是该继续持有还是等疫情过后出售呢？请成哥给点建议！

回答：宝山彭浦人口密集但购买力不高，四季绿城自住还行，但是投资就一般了。 淡市不出货原则，继续持有，等下一轮涨幅来了再出手。 可以考虑分割出租。具体详细建议及分析详见内部文章！

提问：成哥，上海八百伴旁的开发浦东楼盘，是92年左右的房子，均价在7.8万左右，适合购入吗？未来还有升值空间吗？

回答：八佰伴是成熟商圈，如果你关注明珠学区，可以考虑入，地段，交通，配套都不错。不要看溢价盘，现在还可以淘到3百多万的。后期会跟着大盘涨。

提问：成哥你好，本人坐标上海，目前上海浦东已有一套老公房，有贷款，想考虑为小孩读书入手一套学区房，目前子弹70，目前有心仪的二手闵行一梯队差一点学区，价格可能310—350之间，但是限于首付还差不少，如果今年买，就要掏空我们和爸妈的家底还要加一点杠杆约30—50w，所以老公觉得要不要明年买，小孩现在才1岁，确实不急。但是我也担心明年价格是否保持，第二总是担心会有其他变数，希望成哥指点迷津，或推荐更好办法。

回答：民办100%摇号基本实锤。对于孩子已经在读小学的，会有一些家庭打算购买初中学区房。由于上海的初中一直是民办碾压公办，所以很多人认为初中不存在学区房。但“公民同招”、“民办摇号”的政策增加了很多的不确定性，很多家长开始考虑和关注初中学区房了。浦东和闵行的小升初是户籍对口，是最适合购买初中学区房的行政区；而徐汇、杨浦、虹口、黄浦等学籍对口的行政区，也有买房进入不错公办初中的机会。当然，还有一个方案，现在买入对口小学和初中都不错的学区房，寻求转学。对于孩子还没有读小学的，在购置学区房时建议考虑双学区或好的一贯制学校。摇号后不再通过考试或面试择优录取了，可以把更多的精力放在培养孩子的综合能力上。具体更多分析和方案详见内部！

提问：你好，请问上海临港区值得投资吗？哪些楼盘好呢？

回答：临港没有机会，60km+，人口导入不了，除非出个你不能想象到的强力政策。 比如上海有理由搞三个新区： 浦东新区、虹桥新区和临港新区。 但是在一个省和市内，目前就没有出现过两个新区的。

提问：成哥，本人50岁，坐标江苏扬州，在扬州三套房，其中一套90平方自住，另外一套165平和90平出租，年租金10万，2016年在南京雨花台区以儿子名字我们以共同还款人资格贷款170万，首付80万购入一套104平的住房，已经升值100万，现在儿子落户天津，在滨海新区国企上班，想卖掉扬州165平的那套房子，大概有300子弹为儿子买房，想听听成哥建议，如果科学操作这些资产？今年在天津买房可以吗？买天津市中心还是买滨海中心？还是买其他一线城市，天津租房？

回答：天津滨海新区重点开发了10年，是在上海浦东之后，第二个浦东口号喊得最响的高级新区，现在却成了天津房地产市场的毒药，在天津房价翻番的过程中，成了少数被遗忘的地方之一。不看好滨海新区，外贸经济一直疲软，爆炸事件对片区后续影响，人口迁入意愿不强。子弹300，建议优选北京，剩余子弹可以入手一套天津高性价比板块单价1.8的楼盘，具体详见内部分享！

提问：成哥你好！我的情况如下：人在武汉工作，户口是上海集体户，手中子弹150，想收益较大化，想让成哥给些建议。目前想法：上海无房，想上海买套房子，考虑到5年内都不会去上海定居，主要用于投资。因在武汉有房贷，一上海中介说在上海只能算首房二贷，付5成，投资选择面有限，中介推荐内环的巨野小区和栖山小区的一房和两房的老破小，单价在6.6w左右，总价可承受范围。请教该方案是否有投资价值，是否有更好的建议？

回答：洋泾板块以6号线为南北的中心，南侧靠近联洋有2017年底通车的9号线三期，北侧靠近浦东大道、黄浦江有14号线。轨交能级角度，6号线偏弱，9号线中等，14号线很强。建成日期顺序也是从前到后，可见未来洋泾的城市效率将越来越强，板块能级将越来越高。还会通车南北向穿过源深、洋泾分界——民生路，贯通浦西北部几个区和浦东多个热点板块的18号线；以及重磅利好：浦东大道地下快速路。洋泾的交通会整体提升不止一个层次。随着北滨江几个新建豪宅楼盘依次交付使用，各地铁站周边的办公楼、商场纷纷拔地而起，公园绿化和滨江休闲娱乐设施的逐步完善，北滨江内环内的区域将会向着高级的居住区、商务区继续迈进。

这一带都是排名前列批扎根上海的新移民买的，交通方便而且有学区，浦东又是特别看重学区，所以抛盘很少。当下，这里的老公房和次新住宅也有不少选择，且大多是六师、二中心学区，幼儿园也不错，周边社区商业也非常齐全，可谓进可攻退可守，自住和资产配置皆宜。但是总价300万，能买到的楼盘都一般。子弹150，首付3成，拿下总价500万左右的选筹，如果月供能力不错，建议适当增加杠杆，重新选筹。

提问：成哥，推荐下上海纯投资的小户型楼盘吧！上海户口排名前列张房票已用，浦东金桥，一室一厅，靠近几个地铁站，最近的步行7分钟，旁边有个商场跟私立专科医院，目前在租，想再在上海投资一套小户型，首付压力大，希望总价200万左右，然后可以以租养贷，麻烦成哥推荐一下！

回答：200万其实不建议在上海买，总价太小了，就会离市中心太远，反而选不到好筹码。上海买房，较好300万起，想办法加点预算，否则买个高不成低不就的，不如去二线城市买。一线城市的低总价上车盘，值不值得买？

一线城市，以深圳为例，不要碰低总价的上车盘，虽说要在一线城市置业，但是低总价的房子有明显不足；买这种房子很不值得，浪费了资格，而且接盘侠很少，接盘侠也要考虑两个问题：首套名额被浪费；居住环境差，通勤时间长，买不如租的感觉太过强烈。只适合大龄准刚需，以后将面临溢价低，跑不赢大盘；同样的总价，可以去二线城市买一套三房，涨幅会高一些，而且流动性强；200万总价以内，从投资角度考虑，可以放弃所有一线城市，浪费购房资格，接盘侠购买力薄弱，很难有涨幅；对于上海，250万总价以内，需要警惕，上海的主力客户更加纯粹，更偏向刚改。非要买的话，可以关注内部推荐的板块。

提问：成哥好。根据您之前的推荐，打算入手泛海国际桂海园。松海园。和竹海园。其中一个90平的二居室，看安居客上价格不一，想和您咨询一下，如何购买和中介接触，以及有没有什么砍价套路，如何操作？最后，按照现在武汉的市场，您觉得泛海国际这三个园，价格在多少范围内，建议入手。

回答：说说几种常用的砍价策略：提前做功课；找中介了解房主卖房的原因；拿家人说事；哭穷卖惨；现金摆在桌面上，软磨硬泡；如果有时间和精力可以进行车轮战。具体砍到多少，取决于业主卖房动机，着不着急。入手价格别超过2.8。

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