上海楼市:投资买房的忌讳:不看区域商业规划,错失升值机会!

成哥说房 2021-02-23 13:58:35
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这里是成哥说房,带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦,一字一句详细为你解答,成哥是通过直接实战,将最有用的方法传授给你们,让你们成为最会买房的人。 以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选 提问:成哥你好,我是武汉人杭州户口,目前武汉2套,一套百步亭现代城15年两房,一套17年购幸福湾两房(贷70

这里是成哥说房,带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦,一字一句详细为你解答,成哥是通过直接实战,将最有用的方法传授给你们,让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问:成哥你好,我是武汉人杭州户口,目前武汉2套,一套百步亭现代城15年两房,一套17年购幸福湾两房(贷70)。上海两套,一套顾村保利叶语(满5无贷空置),一套杨浦同济新村65平三房自住(17年500购入,贷220)方便小孩读书及夫妻上下班通勤,三代同堂能住,但希望再买一套周边新房改善质量。另外女方父母还有浦东机场镇动迁房2套(每套市价240)可操作支配。手头子弹80,家庭年入80。处理掉除自住同济外(为了小孩上学)的所有房产,再购入杨浦区一手小三房今后自住。

回答:顾村是西北上海的标杆板块,产业上偏弱,但有规划,也有充裕的土地储备可供发展,宜居指数都比较高。顾村不会是全市领涨的最热门板块,但其实无论开车还是轨交,去老市中心距离并不很远,相比西南的一些外围板块,反而通勤上有优势;算是典型的城乡结合部变市区过程中的板块,无论如何是有一定价值的。未来沪太路高架落成,顾村可以算是北区城镇人民进入上海的排名前列站,和当年的莘庄类似,只要商业商务规划的好,也慢慢会聚拢人气,成为地方豪强的。而东上海能发展起来,则需要10年左右的时间,所以浦东机场动迁房可以考虑出手置换,杨浦改善+投资回报率高的板块,详见内部!

同济新村里的同济小学,之前是给同济子弟读的,后来才开始招地段生,同济子弟应该是优先入学的。同济新村里普遍住的都是同济大学第二代第三代子弟,生源不错。孩子有学区需求可以继续保留。

提问:成哥您好!本人45岁,武汉户口,武汉两套,没房票了。2017年入手上海宝山区四季绿城小高层二手房一套,五楼(总层高11层)两房96平,南北通透,房龄2005年。本人在武汉工作,入上海房是准备给在武汉上大学的小孩准备的,入手至今一直在低价出租,现在每平已降3000左右,我是该继续持有还是等疫情过后出售呢?请成哥给点建议!

回答:宝山彭浦人口密集但购买力不高,四季绿城自住还行,但是投资就一般了。 淡市不出货原则,继续持有,等下一轮涨幅来了再出手。 可以考虑分割出租。具体详细建议及分析详见内部文章!

提问:成哥,上海八百伴旁的开发浦东楼盘,是92年左右的房子,均价在7.8万左右,适合购入吗?未来还有升值空间吗?

回答:八佰伴是成熟商圈,如果你关注明珠学区,可以考虑入,地段,交通,配套都不错。不要看溢价盘,现在还可以淘到3百多万的。后期会跟着大盘涨。

提问:成哥你好,本人坐标上海,目前上海浦东已有一套老公房,有贷款,想考虑为小孩读书入手一套学区房,目前子弹70,目前有心仪的二手闵行一梯队差一点学区,价格可能310—350之间,但是限于首付还差不少,如果今年买,就要掏空我们和爸妈的家底还要加一点杠杆约30—50w,所以老公觉得要不要明年买,小孩现在才1岁,确实不急。但是我也担心明年价格是否保持,第二总是担心会有其他变数,希望成哥指点迷津,或推荐更好办法。

回答:民办100%摇号基本实锤。对于孩子已经在读小学的,会有一些家庭打算购买初中学区房。由于上海的初中一直是民办碾压公办,所以很多人认为初中不存在学区房。但“公民同招”、“民办摇号”的政策增加了很多的不确定性,很多家长开始考虑和关注初中学区房了。浦东和闵行的小升初是户籍对口,是最适合购买初中学区房的行政区;而徐汇、杨浦、虹口、黄浦等学籍对口的行政区,也有买房进入不错公办初中的机会。当然,还有一个方案,现在买入对口小学和初中都不错的学区房,寻求转学。对于孩子还没有读小学的,在购置学区房时建议考虑双学区或好的一贯制学校。摇号后不再通过考试或面试择优录取了,可以把更多的精力放在培养孩子的综合能力上。具体更多分析和方案详见内部!

提问:你好,请问上海临港区值得投资吗?哪些楼盘好呢?

回答:临港没有机会,60km+,人口导入不了,除非出个你不能想象到的强力政策。 比如上海有理由搞三个新区: 浦东新区、虹桥新区和临港新区。 但是在一个省和市内,目前就没有出现过两个新区的。

提问:成哥,本人50岁,坐标江苏扬州,在扬州三套房,其中一套90平方自住,另外一套165平和90平出租,年租金10万,2016年在南京雨花台区以儿子名字我们以共同还款人资格贷款170万,首付80万购入一套104平的住房,已经升值100万,现在儿子落户天津,在滨海新区国企上班,想卖掉扬州165平的那套房子,大概有300子弹为儿子买房,想听听成哥建议,如果科学操作这些资产?今年在天津买房可以吗?买天津市中心还是买滨海中心?还是买其他一线城市,天津租房?

回答:天津滨海新区重点开发了10年,是在上海浦东之后,第二个浦东口号喊得最响的高级新区,现在却成了天津房地产市场的毒药,在天津房价翻番的过程中,成了少数被遗忘的地方之一。不看好滨海新区,外贸经济一直疲软,爆炸事件对片区后续影响,人口迁入意愿不强。子弹300,建议优选北京,剩余子弹可以入手一套天津高性价比板块单价1.8的楼盘,具体详见内部分享!

提问:成哥你好!我的情况如下:人在武汉工作,户口是上海集体户,手中子弹150,想收益较大化,想让成哥给些建议。目前想法:上海无房,想上海买套房子,考虑到5年内都不会去上海定居,主要用于投资。因在武汉有房贷,一上海中介说在上海只能算首房二贷,付5成,投资选择面有限,中介推荐内环的巨野小区和栖山小区的一房和两房的老破小,单价在6.6w左右,总价可承受范围。请教该方案是否有投资价值,是否有更好的建议?

回答:洋泾板块以6号线为南北的中心,南侧靠近联洋有2017年底通车的9号线三期,北侧靠近浦东大道、黄浦江有14号线。轨交能级角度,6号线偏弱,9号线中等,14号线很强。建成日期顺序也是从前到后,可见未来洋泾的城市效率将越来越强,板块能级将越来越高。还会通车南北向穿过源深、洋泾分界——民生路,贯通浦西北部几个区和浦东多个热点板块的18号线;以及重磅利好:浦东大道地下快速路。洋泾的交通会整体提升不止一个层次。随着北滨江几个新建豪宅楼盘依次交付使用,各地铁站周边的办公楼、商场纷纷拔地而起,公园绿化和滨江休闲娱乐设施的逐步完善,北滨江内环内的区域将会向着高级的居住区、商务区继续迈进。

这一带都是排名前列批扎根上海的新移民买的,交通方便而且有学区,浦东又是特别看重学区,所以抛盘很少。当下,这里的老公房和次新住宅也有不少选择,且大多是六师、二中心学区,幼儿园也不错,周边社区商业也非常齐全,可谓进可攻退可守,自住和资产配置皆宜。但是总价300万,能买到的楼盘都一般。子弹150,首付3成,拿下总价500万左右的选筹,如果月供能力不错,建议适当增加杠杆,重新选筹。

提问:成哥,推荐下上海纯投资的小户型楼盘吧!上海户口排名前列张房票已用,浦东金桥,一室一厅,靠近几个地铁站,最近的步行7分钟,旁边有个商场跟私立专科医院,目前在租,想再在上海投资一套小户型,首付压力大,希望总价200万左右,然后可以以租养贷,麻烦成哥推荐一下!

回答:200万其实不建议在上海买,总价太小了,就会离市中心太远,反而选不到好筹码。上海买房,较好300万起,想办法加点预算,否则买个高不成低不就的,不如去二线城市买。一线城市的低总价上车盘,值不值得买?

一线城市,以深圳为例,不要碰低总价的上车盘,虽说要在一线城市置业,但是低总价的房子有明显不足;买这种房子很不值得,浪费了资格,而且接盘侠很少,接盘侠也要考虑两个问题:首套名额被浪费;居住环境差,通勤时间长,买不如租的感觉太过强烈。只适合大龄准刚需,以后将面临溢价低,跑不赢大盘;同样的总价,可以去二线城市买一套三房,涨幅会高一些,而且流动性强;200万总价以内,从投资角度考虑,可以放弃所有一线城市,浪费购房资格,接盘侠购买力薄弱,很难有涨幅;对于上海,250万总价以内,需要警惕,上海的主力客户更加纯粹,更偏向刚改。非要买的话,可以关注内部推荐的板块。

提问:成哥好。根据您之前的推荐,打算入手泛海国际桂海园。松海园。和竹海园。其中一个90平的二居室,看安居客上价格不一,想和您咨询一下,如何购买和中介接触,以及有没有什么砍价套路,如何操作?最后,按照现在武汉的市场,您觉得泛海国际这三个园,价格在多少范围内,建议入手。

回答:说说几种常用的砍价策略:提前做功课;找中介了解房主卖房的原因;拿家人说事;哭穷卖惨;现金摆在桌面上,软磨硬泡;如果有时间和精力可以进行车轮战。具体砍到多少,取决于业主卖房动机,着不着急。入手价格别超过2.8。

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