上海楼市:现在二手市场不景气?现在买房会不会贬值?

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：你好，曾叔，请问现在二手市场不景气？现在买房会不会贬值？

回答：你好，一线城市和强二线城市二手受到限价、限购、限贷等调控政策的影响，会有小幅回落， 由于各种资源汇集，土地稀缺，地价基础仍然稳定，供求关系还是会保持稳中有紧，所以房地产业比较抗跌。基础较好的老牌一线城市，南京、上海、杭州和苏州等，因为价格上涨过猛，所以现在是，限价等调控政策的重点关注城市，短期内会更倾向于“价格停滞”，但长期是没有问题的；快速崛起的热点城市，比如郑州、杭州等，因为限价的影响，因为低地价土地成交的影响，会对当前的价格体系会有一定冲击，短期内或许会调整，但长期来看，因为库存周期短、供需关系紧张等原因，仍然将是全国性的热点城市；某些城市可能会有横盘或者下滑的可能，房价跳涨后，在政策限制、供应加大、周期增长、投机退场等综合因素影响下，市场会回归理性；

环一线的三四线城市仍然是热点，因为这些城市已经成为诸多房企的布局热点，土地成本仍有大幅上涨的可能，再加之库存周期缩短，中长期来看，这些城市仍然会是未来的热点；其他三四线城市，非核心都市圈内的三四线城市，比如许昌、洛阳、漳州等等，因为城市经济基础仍然相对薄弱，但房价已经历经跳涨，需求透支严重，一旦有政策波及加码，投资需求退场后，市场变化值得警惕。总的来说：绝大多数的一二线城市都是安全的，可能不会涨，但一定不会跌；某些二线城市可能会面临横盘的可能。环一线周边的三四线城市中长期仍然会是热点，但其他三四线城市警惕接盘的可能。未来的市场一定是分化的市场，谨慎一些总没有错。

提问：曾叔好，想买一套总价550左右的房子，暂时出租，以后给父母住，需要近地铁，电梯房较好，否则只能多层的低楼层，小区环境还可以的。区域想在浦东，目前关注了三林，康桥周浦，张江，唐镇，川沙，北蔡这些区域。1想请问有没有推荐区域和楼盘？2考虑升值潜力比如洋泾和塘桥这种内环的老公房和中外环次新房推荐哪种？

回答：你好，550左右最有潜力的板块和楼盘详见内部圈子分享。

提问：你好，曾叔，19年初在太仓潢泾碧桂园投资一套3房，两年没有涨价，甚至还有些下跌，问下这个地方是继续持有还是抛掉？

回答：你好，太仓不是很建议，因为没办法和上海实现公交通勤，它的估值不能按照上海远郊的定价来测算，只能按照普通三线城市自己定价，所以没有很大前景。但现在上海领涨，未来板块轮动太仓有可能有一定的涨幅机会，既然都持有2年了，不如再等等。

提问：曾叔好，上海景园佳苑，04年的商品房，总价500多万，这个小区值得买吗？目前我看这个地方价格并不高，配套也不算好。我们是首套自住，本来预算600到700万，市场上目前房子很少，没看到什么合适的房源，有点着急，这套建议买吗？

回答：你好，景源佳苑位于浦东金桥，近东陆路站，500多 全能买到大两房，户型也还可以，小区环境一般，自住可以考虑的。预算600-700，最有潜力的板块和楼盘详见内部圈子分享。

提问：你好，曾叔，请问东西湖临空港片区的房子有增值空间吗，听说北师大附属学校会开在那，旁边的新城桃李郡是对口的，可以入手吗？

回答：你好，投资不建议买东西湖板块，最近东西湖的土拍火热，各大开发商手拉手炒作，所以东西湖供应量极大，加上区位是远城区 涨幅不如主城区。 学区房纯粹看你自己的教育理念以及需求，我们投资基本不关心学区房。 成绩好主要是老师有动力教以及学生生源质量，决定成绩的因素生源质量占8成，老师只占2成。 房子不错的话，学生生源一般不会差。 武汉远城区教育水平比主城区差了不少。不要对挂名学区抱有太大期待。

提问：你好，曾叔，我手里有250万，以前在武汉有房有贷已卖，想买深圳。以投资为主，短期不住，不知道在深圳能买个多少价位的？选个地铁附近的次新小三房有可能吗？麻烦您推荐合适的板块或小区？谢谢！

回答：你好，手头250万，首期五成，总价500万左右，地铁次新小三房能买到，但地铁+次新+三房不等于升值快。深圳是个体质特殊的城市，每个阶段，每个片区都有值得买地盘和大量的坑盘。深圳楼市走到现在，加上上半年的一波疯长与分化，选筹难度已经非常非常高了。具体选筹都要反复斟酌，精挑细选。可参见内部分享给你的楼盘。

提问：曾叔你好，我在上海有过一套购房贷款记录，再买应该属于2套。首付要7层。目前手上现金大约280万左右，所以用房价在400万至450万之间。目前看了祝桥的2040，均价4.6万；临港主城区的钻石湾，均价3.5万（要茶水费5000一个平方）；和嘉定的封浜（没有看过楼盘）。不知道该怎么选择？

回答：你好，祝桥公元2040自住不错，也适合周边上班，东站的规划对祝桥是个利好，可考虑；钻石湾近滴水湖，自住养老还可以，目前配套还有欠缺。封浜也可以考虑，14号线有一定的利好。考虑祝桥、封浜。

提问：曾叔，你好！很高兴认识你。一直有一个问题请教：长期看一线房产 ，最终都会变成存量房，可论投资增值来说肯定是新房与次新为优，那么在现阶段还有新房的情况下自住与投资房如大于15年是应该尽量置换成新房或次新吗？但感觉这样一直置换好折腾，您建议出手置换吗？另外就是等到存量房时代(不知大概还有多久)无法再置换新房与次新而且房龄将都逐步老化那么我们现阶段是该买入什么样的房产长期储备为优呢？

回答：你好，这个问题，过于长远了。自住，主要是追求方便性与舒适性。如果在一个城市投资，则首先区位，次选小区，选小区时关注一下房龄。好的小区，如果建筑质量好，物业服务好，小区业主层次高，则可以持有的时间长一些。反之，超过15年，是应该在合适的时机置换成更优的。中长线的多增的升值额，完全可以覆盖到交易成本。不过，如果是优质学区房，则可以持有很长的年份。关于你说的存量房市场，中国房地产市场远远没有到饱和的程度，更不是存量博弈市场。

比如深圳，目前它的常住人口数是1300多万人，住宅套数大约是1000多万套，但是有合法产权的商品房只有200万套，占比只有20%，供给依然非常紧缺。此外，深圳的房子老化现象也比较严重，房龄在10年以下的存量住房，只占一小部分。根据数据统计，当前投资性购房者占到了58.2%，改善住房的购房者占到了26.7%，而刚需购房者只占到15.1%。也就是大部分人买房都是为了投资。也就是说刚需还有很大部分没有进场。从城市化进程看，到2030年，中国的城市化率会达到70%，未来还可能达到80%，将近有2亿人要迁移到城镇，而他们都需要买房。未来的购房需求，主要以置换、改善为主。人口的流动趋势，以大都市圈为核心。人们对住的需求从满足基础条件，转变为追求更高级的品质追求。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：你好曾叔，感觉现在根本把握不了楼市走势，房价涨跌规律，我们刚需现在到底要不要买房？

回答：你好，如果楼市一直只涨不跌，那肯定没有人问这个问题。所以，这个问题我们可以反向来推演，假如房价真跌了，你能不能承受得住，能不能保障生活和经济条件不受波动。房产不仅是资产也是杠杆，你用了七成的杠杆。未来涨了杠杆就是缩水的，但跌了杠杆反而是放大的。但当前很现实的情况是，大部分的城市房价想要跌，很难，而微涨，其实是较好的状态。如果真的出现了跌幅，差不多也是3年左右的阵痛周期，这就是为什么我们反复强调告诉大家贷款的时候一定要留足3年的现金流，为的就是应对比较差的周期条件。

提问：你好曾叔，请问曾叔一下。在上海无房，有过一次购房记录。现在名下无购房按揭，在上海买房，首付是几成？请问房子看好了，如何和卖家砍价？

回答：你好，排名前列，之前购房如果用了房贷，现在买房需要首付6成。之前购房如果没用房贷，现在买房只需首付3成。第二，如何和卖家砍价：砍下三十万的方法，详见内部分享文章。

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