上海楼市:老破小到底要不要买?怎么买才不会被坑?

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：你好，曾叔，请问那到底哪种情况可以考虑老破小？

回答：你好，排名前列：老破小呢首先你的本身预算就不足，并且打算短期过渡一下就换的，那老破小还是可以选择的。第二：其次父母年纪大身体不好部分优质医院附近的老婆小能让老年人方便就医的那么也可以买。第三：就是能知道哪些老破小会天降学区，恭喜你。买老破小我不否认旧城改造对老破小有利好，但它就像一根黄瓜已经烂掉了，给它刷层绿漆也就看起来还行，口感肯定没有新鲜的。

提问：曾叔！您好！我有纯投资需求，之前我看了一些，然后自己罗列了一下，请您指点一二。大虹桥华漕片区 万科十一区 一期或者三期 恒基 尚品 富力虹桥十号等 较好小三房，两房也行。考虑满五少有和满二的因数，含完税费不超过600万，从交通 配套 装修和小区物业等综合考虑，麻烦排个序，较好能简单讲一下理由， 当然大虹桥区域还有更好的推荐也请一并告知，谢谢！

回答：你好，你看的都是华漕比较好的次住宅，600万只能买到核心区的两房，你如果去诸翟那里可以买到三房。要确定性的考虑核心区，要博暴击的考虑可考虑诸翟。看个人风险偏好来决定。其他徐泾、赵巷、南翔、泗泾、九亭这里也都可以考虑的。其他推荐参考内部分享！

提问：你好，曾叔，本人今年打算买房，首付7成，组合贷，由于平时我经常用借呗什么的，但都正常还，就是次数较多，但没有过逾期，我现都已全部结清，我作为贷款的副贷人，这种情况银行会放贷吗？

回答：你好，使用借呗本身是不影响你申请房贷的。借呗是与征信系统相连的，这意味着你的每一笔贷款都会上征信，频繁贷款产生过多的征信记录，会使得银行认为你没有正常还款能力。是否影响你的房贷主要要看你的征信报告，从你的描述来看，应该是没有问题，但还是建议打印一份详版征信报告看看就可以判断了。

提问：你好，曾叔，宁波江北新区买房如何，有潜力吗？

回答：你好，买股就是参股城市。买入江北新区就是入股江北，从此这个区域就与你有了联结，如果你看好它，就买入它。房产投资最重要的是投资品本身的优越性，江北新区是区域发展红利20年的股票。20年里，领导层可能更替，管理层更替，但可能不变的是南京的“拥江”战略，这几乎是南京城发展历史上的破局点。若想在一群二线城市中脱颖而出，江北新区是较大的动力引擎。当然，江北新区很大，不能面面俱到，平均用力等于是不用力，发展重在“以点带面”。房产投资要把握核心点，瞄准龙头股——核心区。宁波投资价值高的板块，详见内部分享！

提问：你好，曾叔，武汉华润，幸福里和中海万松九里两个楼盘，打算自住，麻烦你分析一下。

回答：你好，这2个楼盘，都属于汉口核心区的豪宅产品。 户型：中海只有一种户型，圈层明显，万象城选择更多 小区环境：万象城基本无小区环境，人流混杂，且离商业太近可能会比较闹，中海相对来说好点交通：自驾出行都比较堵，万象城虽然在地铁口，但是取水楼站特别长，去坐地铁得走十几分钟，中海离地铁较近。精装：都是加精装，中海做了比较多智能化，华润比较有设计感一点，各有千秋 配套：离医院，商圈都比较近。教育：半斤八两，也都不咋样。 综合来说，自住我觉得中海相对好一点点，也好的不多，这个价位的房子都不会有太大问题，还是看自己的喜好。

提问：曾叔好！请问一下，上海有一套房自住，无贷款，面积约140+，暂时没找到合适的置换房屋，手头有些现金，想入手一套小房子投资，因为限购，只能买法拍房，最近看田林十一村有套法拍房，是学区房，单价10+了，有入手的必要么？总预算300-400，现在很迷茫。

回答：你好，田林十一村学区房没有问题，可以入。法拍房水比较深，购入后是商品房，难点在于法拍房购入后有可能有一些隐患无法过户，因为房东都不是正常房东。另外还有清场问题也难把握。所以法拍房从不建议轻易碰，较好有专业人士指导。上海具体买房建议，详见内部分享。

提问：你好，曾叔，怎么计算成本收益判断一套房买的值或者不值，如果是纯投资逻辑的话，按照当前情况，一套房年总值增长多少是划算的，不然就亏本？

回答：你好，要说买一套房子是否值得，是否有赚钱，可能很多人有不同的计算方法。我想应该是在一定的时间内，收益覆盖全部的成本，还有一定的合理盈余。一定的时间: 5年是比较合理的时间。覆盖全部成本:购买的中介费，按揭费，评估费，税费，首付，利息。合理的盈余:考虑到买房资金购买理财有4%左右的收益不难。购买一套价值500万的房子，需要5年后价值多少才符合这个盈余目标呢?一共投入:首付款三成150万；中介费，税费，按揭费，评估费一次性20万；月供5年:每个月月供是19631.74，5年的全部月供是1177904.13，其中利息部分是909275.41元。收入:买了房子，也有房租收入，即便自住，节省了房租，按照租售比2%，故而每年租金是10万，也就是五年房租收入50万。

购买这套房子支付出去资金是手续费20万，利息91万，一共是111万。考虑到房租收入，所以一共支出61万。注意:支付的首付款和月供部分的本金沉淀在房子里面。如果不买房，资金成本:按照4%理财计算收益，首付款手续费170万，5年收益是34万，月供由于是逐月投入的，收益是11.7万，也就是，5年应有的收益是45万多所以五年需要涨价61万+45万=106万，每年涨价是21万多，也就是每年涨幅4%以上，买房才不会亏损。买房的投入是首付款的投入，以及本金利息的逐月投入，利息部分是房贷部分的利息，局部的资金成本。但是房租收入或者房价涨幅则是整套房子的收益。所以房价每年上涨幅度不到4%，五年上涨幅度不到20%，就会亏本！

提问：曾叔你好，请问曾叔在上海怎么买到好房子呢？

回答：你好，好的房子一定要有适合生活居住的环境，考虑到日常生活所需，房子周边的配套设施一定要齐全。曾叔已盘点出上海投资性价比较高的楼盘，详见知识内部资料分享。

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