跌!广州房价连跌九个月,楼市下半场严管基调仍然不变?

聚 焦 广 州 市 场

数据来源：阳光家缘 图片来源：世联评估

图片来源：世联评估

广州新建商品住宅成交面积共102.14万㎡，同比下滑7.94%，环比上涨34.82%。成交套数方面，全市新建商品住宅成交套数为9,731套，同比下滑10.31%，环比上涨34.82%。

二手住宅成交方面，相较之易受未公布网签数据影响的新建住宅官方网签数据，我们认为世联评估根据市场真实交易价格监测的广州二手住宅EVS价格数据更具备市场真实价格可参考性。

根据世联评估EVS监测，全市二手住宅成交均价较上月持续回落。本月广州二手住宅全市成交均价为28,659元/㎡，同比下跌1.52%；环比微跌0.14%。成交均价继去年十月以来持续下滑，总体趋于平稳，维持高位稳定状态。广州楼市具体情况如何？各区域成交情况，世联评估将带您详细解读。

区 域 分 析

>> 新建商品住宅

广州新建商品住宅成交面积从区域性看，本月外围城区成交量占全市81%，较上月上升1个百分点。本月全市成交前三发生在增城、南沙、荔湾三区，占比分别达43%、12%、11%。

数据来源：阳光家缘 图片来源：世联评估

>> 二手住宅

各区域中，高于广州全市二手住宅均价的区域队伍为越秀、天河、海珠、荔湾四区，此意味着这四区二手房交易量大幅先进于其他区域，为广州二手住宅最被看好区域。

全市各区本月成交均价仅天河区环比微涨，其余区域成交均价集体下跌，跌幅维持在1%以内，其中从化区跌幅较高，达0.77%。本月各区域二手房均价排名中，越秀区仍然稳坐均价之王宝座，均价46,902元/㎡；从化、花都、增城三区依旧位列倒数前三，为广州市的价格洼地。

图片来源：世联评估

土 地 市 场

6月，广州招拍挂供应土地35宗，总用地面积195.59万㎡，同比增长299.98%，环比增长67.69%。本月中心五区仅白云供应6宗地块，余下29宗地块均由外围城区供应，其中供应宗数最多的为增城区，达9宗地块。

广州全市成交土地共18宗，总成交面积100.94万㎡，同比增长96.73%，环比下滑26.51%。中心五区成交7宗地块，外围城区成交11宗地块，合计成交面积63.72万㎡，其中白云区成交地块宗数最多，达5宗地。

数据来源：广州市国土资源与规划委员会

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新建商办成交分析

>> 新建办公

6月，广州全市新建办公成交面积16.90万㎡，同比下滑15.84%，环比上涨20.89%；全市新建办公成交套数2,603套，同比下滑20.18%，环比上涨19.68%。

数据来源：阳光家缘 图片来源：世联评估

>> 新建商业

6月，广州全市新建商业成交面积11.14万㎡，同比上涨46%，环比上涨42.46%；全市新建商业成交套数1,331套，同比上涨14.35%，环比上涨14.25%。

数据来源：阳光家缘 图片来源：世联评估

估 价 师 点 评

>> 土地市场

供应方面，6月全市供应面积195.59万㎡，环比上涨67.69%。

成交方面，6月全市成交18宗地块，成交面积100.94万㎡，环比下滑26.51%。

2019年上半年广州住宅或商住混合地、商业用地供应增长，吸引各大房企积极拿地，因此今年上半年竞拍较去年同期拍地竞争激烈，导致“商、住”成交两旺现象，带动多区多宗地块溢价提高，出让金总额相对增涨。不同于去年商住地成交基本集中在增城、南沙、从化等外围区域，今年上半年亦有荔湾、天河、白云等中心城区商住用地入市并成功出让，因此在成交面积同比小幅减少的情况下，出让总金额却提高了。

>> 新房市场

2019年6月，广州市新建住宅、办公以及商业成交与上月相比均呈上升趋势，但与去年同期相比，并不算火热。在3、4月市场持续升温，5月成交量下跌后6月有明显冲高之势。

6月市场表现较去年同期有提升，市场活跃度有所提高，但并不算火热，除中心区热点板块供应不足成交出现回落外，其余区域表现精彩。增城毫无悬念成为全市成交排名前列大区，南沙受大湾区规划、政策利好影响得到越来越多买家青睐。通观2019年上半年，年初受备案价优化落地影响，连带1月成交表现不错；2月为“春节月”，为传统淡季；3-4月随着《大湾区规划纲要》正式公布，开发商加大推货量，刺激3、4月成交走高；5月前夕，住建部会议重申“房住不炒”。预计2019年下半年房地产市场基本保持严管基调，维持现有稳定环境，市场买卖双方将保持理性态度。

>> 二手房市场

根据世联评估EVS市场价格监测，6月广州二手住宅市场成交均价环比持续下滑，环比下跌0.14%。

6月，广州市二手住宅交易市场中介促成的新增放盘面积环比增长5.28%，业主放盘积极性有所提高，是年内除4月（52.94万平方米）以外的第二高位；网签面积环比下降0.08%，基本持平，但区域分化较为明显，仅天河、增城和从化三区延续五月的下降态势，其余各区网签面积环比都出现不同程度的增长。

2019年上半年二手置业客户入市热情明显较去年下半年高，一是新增房源数量相对可观，客户的选择性增多，观望情绪放缓，置业需求相对较高；二是由于330新政年满2周岁，不少异地客户的购房需求逐渐被释放，致使上门看房客明显增多。

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