8月楼市静淡,“金九”会泡汤吗?

8月份，新房、二手房以及土地市场皆持续转冷。

重点城市新房成交量同环比双降，长沙、济南、徐州等市成交显著缩量。二手房成交量窄幅波动，环比再次小幅回落。

土地市场意料之中的严峻，成交量价齐跌，溢价率连续两月低位运行，但并未再现去年下半年大范围流拍的局面。

01房企供货压力有所改善

8月份，29个重点监测城市累计供应量2483万平方米，环比增加13%，同比仍降8%。

其中，一线城市供应量环比微升2%，同比下跌30%。

北京、深圳供应量明显回升，深圳明显放量，同环比皆倍增。上海、广州供应不振，同环比双降，上海更是显著回调，同环比皆腰斩。

25个二三线城市供应量环比增加14%，同比下降5%。

其中，近7成二三线城市供应量环比回升，成都、长沙等供应明显放量，环比实现翻倍增长。

仅重庆、济南、海口等部分二三线城市供应量环比仍降，无锡、宁波等更是降至年内低位，同环比跌幅都在-70%以上。

我认为相较去年同期，房企依旧面临较大的供货压力。

但8月份供应层面已有改善的迹象，重点城市供应量企稳回升，6成以上城市环比均有不同程度的增长。

随着下半年传统销售旺季的到来，预计9月份供应层面将有较大幅度的改善，届时供应量有望大幅回升。

02楼市持续转冷

8月份，房地产市场持续转冷，29个重点监测城市成交量持续走低，同、环比跌幅分别为-4%和-6%。

其中，一线城市成交量环比下降10%，同比下跌7%。

除上海环比有所回升之外，北京、广州和深圳成交量环比皆回调，北京成交遇冷，环比跌幅多达-42%。

25个二三线城市成交量同环比双降，跌幅分别为-3%和-6%。

其中，近半二三线城市成交量企稳回升，环比均实现一定比例的增长。

成都、无锡和厦门等环比涨幅皆超30%。

西安、常州等成交量依旧缓步下行，徐州、南京和济南等显著缩量，环比跌幅都在-50%附近。

分区域来看，中西部地区整体成交表现尚可，武汉、成都成交量仍处高位，重庆、郑州环比皆增，仅长沙市场寒潮来袭，成交量环比腰斩。

长三角市场明显分化，仅上海、合肥、无锡等成交量环比有所回升，多数城市成交明显放缓。

徐州、南京等更是显著回落，环比近乎腰斩，显示市场观望情绪愈加浓重。

粤港澳核心城市房地产市场略有降温，广州、深圳成交量环比均小幅回落，周边三四线城市市场热度犹存，佛山、东莞等成交量环比皆升。

鉴于9月份乃是下半年排名前列销售旺季，房企势必将加大新推案以及营销力度，成交量有望企稳回升，但整体回升幅度有限。

相较而言，我更为看好中西部地区房地产市场，尤其是武汉、成都这类中西部地区核心二线城市，市场热度有望惯性延续。

03二手房成交量窄幅波动

自5月份以来，二手房市场降温特征明显，成交量随之步入下行通道。7月份二手房市场似有企稳迹象，成交量环比基本持平。

不过，8月份二手房市场波动调整，成交量环比再次小幅回落。

8月份，7个重点监测城市二手房累计成交479万平方米，环比下降8%，同比仍上升5%。

具体而言，除南京环比回升18%之外，其余城市成交量环比皆小幅回落，北京暂以-21%的环比跌幅居首。仅北京同比下降32%，其余城市成交量同比皆增，受去年同期较低基数影响，青岛同比大增74%。

我认为，受市场购买力透支等多方面因素影响，二手房较高性价比优势凸显，近两月成交量窄幅波动。鉴于全年二手房成交量月度走势大都“前高后低”，短期成交量大概率将继续走弱。

04

土地市场量价齐跌

正如市场预期中的，土地市场愈加严峻，成交量价齐跌，溢价率连续两月低位运行。

8月，300城经营性土地成交建面1.4亿平方米，同、环比分别减少47%和29%。平均楼板价2364元/平方米，环比再跌20%，同比仍上涨41%。

土拍溢价率降至年内低位，环比再降1.2个百分点至11.7%。源于房企融资环境持续收紧，企业信托、海外融资渠道受限，难免会对土地市场构成实质性冲击。

值得一提的是，8月份土地流拍率小幅回升至13.8%，环比增加2.2个百分点，同比则减少1.5个百分点。

不过，相较于2018年9月份以后土地频频流拍的局面不可同日而语，当时流拍率连续数月达到20%以上。

我认为现阶段土地市场并未重现去年下半年大范围流拍的局面，多数房企拿地态度确实趋于谨慎，但整体依旧保持正常的拿地节奏。

预计9月份土地市场将是“稳”字当道，即使成交量价仍有所回落，但进一步回调的空间着实有限。

随着“金九银十”销售旺季的到来，房企势必加大新推案以及营销力度。而在供应量大幅回升之后，看看市场会否出现变局？持续下滑的指标能否企稳并回升？

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