【爆料】继上海院子首开清盘后,闽系泰禾又有大动作了?

艳姐说

上周，上海排名前列“院子系”项目－信达泰禾·上海院子迎来首开，首批376套房源全部售罄。这也是继1月25日上海大城小院首开“光速”售罄之后，泰禾今年在上海打响的第二枪。

在楼市调控层层加码下，能够持续叫好又叫座，颇为不易。

近日，艳姐得到特别消息，泰禾计划在上海推出第二个院子系产品，内部对这个项目寄予厚望，雄心勃勃的在上海打造“一城双院”南北格局，不仅延续信达泰禾·上海院子的产品优势，而且坐拥一线海湾景致，人文氛围浓厚，且容积率只有0.5。

更关键的是，操盘该项目的泰禾集团上海区域营销管理中心总经理佟文艳，曾经是旭辉军团不折不扣的铁娘子，在担任旭辉集团上海区域事业部总经理助理兼营销部总监期间，叱咤上海楼市营销场，深谙营销之道，创意十足。

这么看来，作为佟文艳加入泰禾的排名前列作品，这个全新项目还是非常令人期待的。

1  0.5超低容积率的“终极改善”

据悉，泰禾这个院子系新项目位于上海奉贤海湾板块。

海湾板块是早期依赖海湾度假资源开发的别墅型板块。不过，一是由于供应结构高冷、常年没有推地；二是一直没有品牌房企和标杆项目进入，缺少大IP的加持。所以，尽管海湾板块的“基本条件”非常好，却一直不温不火。

直到去年，海湾板块突然爆发。

2017年9月6日晚间，泰禾集团发布公告，公司通过受让形式进驻海湾板块，将取得位于上海市奉贤区大学城中心区项目的开发建设权。也就是今天我们要说的这个项目。

结果一出，整个海湾板块都沸腾了。不仅因为泰禾来了，最重要的是，泰禾未来将在该地块之上再次为上海带来其擅长的“院子系”产品。

之后，这个项目便一直保持低调，连泰禾内部都很少宣传，直到前不久佟文艳来泰禾上海区域后召开的排名前列次营销全员大会上透露，很多泰禾人才知道，该项目已通过案名提报，将命名为“海上院子”，案名的灵感来自紫禁城和旁边的“海”，古人的院子择址观哲学，身居高院胸怀四海，项目也正好是“院子系”排名前列个位于海边的项目。

（内部报告谍照）

除了属于泰禾明星产品线“院子系”之外，项目较大的亮点，便是那0.5的超低容积率。仅次于“排名前列院子”泰禾中国院子0.33的容积率，如此优越的条件，在泰禾内部被寄予厚望也无可厚非。

大家都知道，对于开发商来说，在土地成本是一定的前提下，盖的面积越多，就有越多的商铺、住宅得以租售获得利润。反之，容积率越低，开发商可用于回收资金的面积就越少。

尤其是近两年，上海各大板块地价不断突破天花板，房企拿地成本愈加昂贵。着眼当下上海热门板块，低密住宅几乎屈指可数。

所以，看一下“海上院子”的容积率，就基本明白了这个项目是从人的居住需求角度出发去打造作品，还是纯粹为了赚钱。

对于住户来说，容积率也是一个很关键的指标，因为它直接关系到到居住的舒适度。

容积率越低，意味着土地上的建筑面积越少，人口密度就越小，和你分享小区绿化、电梯、公共设施的人也越少，你就越自在越方便，私缺性越强。

一般来讲，一个好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅不超过3，别墅项目容积率通常在0.8－1.5之间。

像“海上院子”这样0.5容积率的低密度社区，基本算是别墅中的上品了。对绝大多数购房者来讲，这个项目也算得上是真正的“终极改善”。买了它，你特别会因生活质量和幸福感提升而感觉相见恨晚。

而且，在国家连番发布限墅令的情况下，容积率1.0以下的豪宅，确实卖一套少一套，0.5的容积率在上海目前的存货量更是稀缺。

为什么现在很多富人都在全国各地搜罗这样的项目？物以稀为贵，就是这个道理。

如此优越的先天基因，从流传出来的内部规划报告可知，泰禾对项目倾注了心血，雄心勃勃的打造“一城双院”的格局。

2  择海而筑的院子哲学

盘点泰禾20多年的造院史，在城市之畔也留下了很多经典之作。比如在北京，泰禾就打造了具有皇家范的泰禾北京院子，坐拥后海、北海。

在北京新行政中心通州城大运河边，更有一个美得让人窒息的泰禾中国院子，独享800米大运河河段和81000平米原生林堤，是目前全北京少有享有原生水岸的别墅项目。

（泰禾中国院子）

上海不乏高端项目，但还未有一个项目，用湾景串起所有的场景。如今，泰禾也将把这样的“湾居院子”搬到了上海。

“海上院子”地处上海奉贤海湾，政府规划的“高端国际居住社区”板块，比邻上海少有的“碧海金沙”黄金海岸线，且根据沉降度和PM2.5指数排名，空气也是上海较好之一。

由于杭州湾的存在，消除了一部分压抑感，因此从视觉上进一步降低了“海上院子”的实际容积率。

项目西面是片区最重要的海湾路景观大道，连接S4高速与虹梅南路，约半小时通达徐家汇等繁华市中心，景观大道至海滨，两侧种植了大量棕榈树。可以脑补，下一个枝繁叶茂的季节，这里会美成什么样。

项目距度假区内的棕榈高尔夫球场仅2.8公里，可以满足日常休闲、社交的需求。

此外，项目位于奉贤大学城核心区，四面环绕有华东理工大学、上海师范大学、上海应用技术大学等高校，学府气质浓厚，艳姐不禁脑补了“孟母三迁”的典故哈~ 

有海湾景观，有人文氛围，有市政交通利好，“海上院子”在城市发展的巨大红利中，左右逢源，雨露均沾，一片上升趋势。

这么看来，海湾板块低调的这些年，对上海人来说未尝不是一种幸运。要是前几年就将土地悉数售尽，上海人或许也无法在如此秀美的风景之间，等来泰禾的院子。

3  关于“海上院子”的三大猜想

作为新中式院落的“头号玩家”，毫无悬念，泰禾将为上海的海湾板块带来排名前列个“院子系”产品。不过，关于这个“院子”的具体样子，还有很大的想象空间。

据了解，在佟文艳的操刀下，该项目在延续泰禾的新中式风格之外，还会加入一些创新，融入一些海派元素，营造出新亚洲风范，有点像台湾诚品风的感觉，新而不洋、中而不古。

这一点，从泰禾上海区域营销大会上传出的海报风格中，也能看出一二。

另外，关于这个项目，艳姐也有几大猜想：

1、容积率如此之低，这个院子最终会呈现怎样的高绿化情景？

虽然容积率和绿化率没有直接的换算关系，但是“海上院子”的容积率只有0.5，这意味着建筑面积只占土地面积的一半，那么，还将有一半的空地可以用来做绿化等其他规划；参考泰禾北京院子0.7容积率，30%绿化，艳姐猜测，“海上院子”的绿化率有可能达到30%－50%。

2、近期上海爆出的网红项目都是大平层，泰禾这个王牌产品线项目的诞生会不会推动上海高端住区再提升一个档次，推出一波新的别墅热？

最近，大平层很火，电视剧上不少男主女主住的都是敞亮的大平层；上个月，网传一位79年姑娘的征婚条件，就白纸黑字的要求男方在上海市中心有套大平层...不少房企也趁势推出了大平层的项目。

不过，潮流这种东西是讲不准的，泰禾这个新项目既传承了中式设计思路，又能联系当下人们生活的设计，居住起来也是蛮有味道的，不知道会不会掀起一轮新的住宅方式风口。

3、在“海上院子”的带动下，南上海别墅会不会对在上海渴望临海而居，向往面朝大海春暖花开的人群产生集群效应，形成南上海别墅群社区？

临海而居，自古至今都是很多人的理想生活方式。每天打开窗就能邂逅阳光海风，呼吸纯净自然的空气，想想都是一件很美的事情。不过，在诺大的上海，一方面此类优质住宅项目稀缺，另一方面，人们也不愿意为了享受环境而忽略生活的便利。

泰禾海上院子的出现，不仅填补了湾居类高端住宅市场的空缺，生活起来也是蛮方便的，能够让业主真正的享受到自由的生活。不知道项目推出后，会不会有足够的吸引力，在南上海形成一番集群效应。

当然，这些问题都需要泰禾最终的产品呈现为我们一一解答。不过，可以明确的是，作为业内中式院子系营造者，泰禾是把细节和质感还原的较好的之一。

艳姐身边就有很多去过泰禾院子的朋友会感慨“整个小区就像苏州园林一样”，“中国改善型住房排名前列选择泰禾院子”，“有钱了都想买一套，改善需求无限大”。

所以，我们有理由期待一个从未体验过的诗意栖居。

结语

日本造园家重森三玲说：“希望当今的庭院能和当今的生活联系起来，就像以前的庭院联系着当时的生活一样。”

而泰禾正在把这种想象中的乌托邦具体而微的呈现出来。

因为泰禾，我们看待海湾板块的方式，突然被颠覆了；因为院子，我们对居住的定义，也发生了改变。

地段，景致，人文、设计……无论从哪方面来看，像海上院子这样的项目，整个上海可能都很难再有了。不知道下一次，我们能再拥有这片海与城，会是什么时候？