浦东航头的住宅用地起拍价太惹眼!总价34.36亿!华润获取浦东航头12.3万㎡优质住宅用地!

11月23日，浦东新区航头镇三单元B1-02地块出让，最终被华润以34.36亿摘得，楼板价为27824元/平，溢价率为0.09%。

从上海市规土局获悉，浦东新区航头镇三单元B1-02地块为居住用地，出让面积为102916.3平方米，容积率为1.2，规划建筑面积为123499.56平方米，起拍总价343329万，起拍楼板价为27800元/平。

根据出让文件显示，该地块未来公共设施配套较多，在土地出让时即规划养老和儿童教育配比是一大亮点。地块四至范围是东至鹤鸣河，南至航园路，西至航鹤路，北至航三路地块。

从预出让合同获悉，该地块的出让条件苛刻，具体如下：

1、限高24米。

2、公共设施：老年人日间照料中心不小于200平方米、老年活动室不小于200平方米、养育托管点不小200平方米；儿童教育培训设施不小于5500平方米，健身点不小于300平方米；生活服务点不小于100平方米；地下集中公共停车泊位不少于30个，并满足对外24小时开放；垃圾收集站不小于150平方米，环卫道班房不小于80平方米，物业管理用房不少于250平方米，业委会用房不少于50平方米，居委会用房不少于750平方米。

另外，公共环境空间在5180平方米以上，并在地块内新增公共及步行通道2条，均24小时向公众开放。

3、保障房5%：6174.98平方米以上。

4、全装修住宅面积占比45%以上，计55574.8平方米以上（不含保障性住房等）。

5、中小户型占比80%以上，计98799.65平方米以上。

6、绿地率35%，绿化面积不小于36020.71平方米，其中集中绿地率10%。

7、自持15%的住宅物业17598.69平方米以上。

2017年至今，浦东仅出让过5幅商品住宅地块，合计30.8万㎡，统一全部位于远郊临港区域，主打刚需客群。中高端改善型项目在本次航头地块出让之前没有供应。这与浦东市场潜在的对于中高端产品的需求量明显不匹配。

浦东2017年至今出让商品住宅基础信息

而另外一个现象是，浦东今年仅租赁住宅用地已经出让10幅，合计计容建筑面积86.8万㎡，是商品住宅的2.8倍。且全部位于黄浦滨江、张江、世博园等稀缺地段。

所以，可以理解为：浦东区今年主打的还是租赁住宅用地，并且未来建成后产品面向的客群也是对于改善型产品需求度较高的中高端客群。

回到本次航头地块上看：浦东航头地块无论从起始价格还是体量上看都是上海这一批住宅用地中性价比相对较高的。

地块总建面积12.35万平方米，限高24米，容积率1.2。

而在地块未来的产品方面，因为有规定不允许建设别墅项目的要求，所以根据地块容积率及限高要求基本可以确定未来主打的产品将是：

洋房+叠加或全洋房产品为主

配套设施不断完善

商业：地块附近有苏航生活广场、亿联•家居生活广场等，生活、购物均很便利。

医疗：该地块距离航头镇卫生服务中心约600米左右，同时龙华医院正在建设中。

交通：地块距轨交16号线航头东站约4.2公里，但距离在建的18号线航头站约480米左右，一旦建成，交通将十分便利，也是该地块所在区域的较大利好。同时，轨交18号线公交枢纽也在建设中。

此外，从该地块驱车约6公里可进入林海公路，再驱车约3.5公里即可转入申嘉湖高速。

学校：该地块对口航头学校（九年一贯制学校）、下沙学校（十二年学制学校），不过届时要以教育部门统筹安排的为准。该地块附近还有咸塘小镇幼儿园、海洲幼儿园、上海漆凉铭幼儿园、上海格林斯堡幼儿园等。

周边住宅热门抢手

目前该地块附近在售的二手房主要有金地艺华年(楼盘资料 图库)，分公寓和别墅两种类型。根据上海链家网的信息显示，公寓较低360万一套，户型为89-184平，均价在4.4万/平左右；别墅较低850万一套，户型为206-243平，均价在4万/平左右。

南郊中华园，较低920万一套，户型191-277平，均价4.9万/平左右，联排别墅。

此外，该地块周边还有东方夏威夷、生茂绿洲别墅、绿洲千岛花园等高端住宅区和别墅区，但由于比较热门抢手，因此有得已售罄，有的在售的较少。