2年屯下11幅地,供应9700套住宅,大华正在宝山下一盘大棋

最近看不了新项目，于是盘盘上海各区的土地。不盘不知道，一盘吓一跳。在宝山，发现了一个特别突出的情况：区域内2018年和2019年，总共出让涉宅地块16幅，其中竟然有11幅是被同一家房企拿下的——那就是大华集团。

可以看到，2018-2019年期间，仅有万科、中集、中建、上实摘得了5幅地块，其他纯宅地以及涉宅的混合地块全部被大华集团纳入囊中。一家房企在一个区域内如此特别的制霸地位，还是很少见的。

再看看大华集团摘得地块的分布情况，11幅地块中有5幅位于大场、3幅位于共康、2幅位于顾村、1幅位于杨行；从环线上看，有8幅位于中外环间、3幅位于外环外，可谓是遍布宝山热门板块。

宝山近2年出让的这些地块，当前已有不少陆续已入市或待入市，如中建阅澜山、四季都会、中集金地美兰城。大华集团2018年4月摘得的地块已打造成大华公园城市并热销，2018年8月摘得的顾村地块已打造成大华锦绣四季并准备入市。

那么大华集团在宝山摘得的其他地块目前进展如何、未来将带来什么样的产品呢？

1

大场E1-18、E1-02地块

规划286户 小高层为主

该地块于2018年8月22日出让，楼板价17156元/㎡，是一幅商业+住宅混合地块，其中E1-02地块为普通商品房用地。地块距离7号线上大路站约550米，体量较小。

该地块公示的较新设计方案（2019年11月13日公示版本）显示，地块规划总户数286户，1、3、4#为14层小高层、2#为7层多层房源。

2

大场C1-06地快

规划至少139套 均为小高层

该地块也是2018年8月22日出让的，成交楼板价24788元/㎡。地块距离7号线祁华路站约250米，同样是一幅体量较小的地块。

上海市宝山区人民政府网站当前只在2018年10月12日预公告其设计方案，方案显示其商品住宅均为14层，但未明确具体户数，此前出让公告要求该地块的住宅套数下限为139套。

3

大场E1-13A E1-14A E1-14B地块

规划2022户 将供应洋房、别墅

该地块于2019年5月22日出让，成交楼板价24192元/㎡，地块总价达42.12亿元。地块近7号线南陈路和上大路站。

当前该地块公示的较新设计方案（2020年1月15日公示版本）显示，E1-13A地块规划4层多层房源和小高层房源；E1-14A地块均为14-15层小高层，E1-14B地块有5-6层多层房源和11-15层小高层房源。整个项目看上去是高层、洋房、叠加产品的组合。

项目自持房源位于E1-13A地块、保障房位于E1-14B地块。整个小区总户数2022户。

4

顾村14-11地块 17A-02地块 17B-02地块

规划1586户 含别墅房源

该地块于2019年8月27日成交，成交楼板价20010元/㎡。地块距离7号线顾村公园站约2.8公里、距离1号线宝安公路站约3.7公里。

据该地块公示的较新设计方案（2019年10月18日公示版本）显示，项目总户数1586户，其中商品房1050户，含636套小户型、414套大户型；另有416套自持和120套保障房。

17A-02地块、17B-02地块规划有大量3-4层房源，预计为别墅产品。

5

康家村13A-04地块

规划937户 均为高层

该地块于2019年9月25日成交，成交楼板价26801元/㎡。位于当前在售的大华公园城市以南，近18号线二期康宁路站。

据规划公告（2019年10月23日公示版本）显示，地块可售房源全部为18层高层住宅，共11幢，另有1幢16层保障房及1幢17层自持租赁房。规划937户，其中中小套型743户，大户型194户。

6

康家村13B-02地块

规划846户 均为高层

该地块位于13A-04地块以南，仅一路之隔；于2019年9月25日成交，成交楼板价27427元/㎡。

据规划公告（2019年10月23日版本）显示，地块与13A-04地块产品规划相近，拟建10幢17-18层高层住宅，另有1幢14层保障房及1幢16层自持租赁房。规划总户数846户，其中中小套型688户，大户型158户。

7

杨行YH-B-2-07-10地块

规划1034户 将供应别墅房源

该地块于2019年10月14日成交，成交楼板价24000元/㎡。地块近1号线友谊西路站。

据规划公告（2019年12月13日公示版本）显示，该地块规划有8幢15-16层小高层、2幢6层多层以及大量2-3层建筑。预计将为杨行带来不少别墅房源。

项目规划户数1034户，其中商品房693户，大户型131户、小户型562户。规划方案中未标注保障房及自持房源的具体位置。

8

大场K1-06a、K1-06b地块

规划555户 小高层为主

该地块于2019年12月19日成交，成交楼板价25164元/㎡。地块近7号线场中路站。

据规划公告（2019年12月31日公示版本）显示，K1-06a地块以商品住宅为主，规划了4幢16层小高层、1幢7层、1幢14层，共507户；K1-06b地块规划了48套14层保障房。

9

大场上大J2-08a地块

规划126户 迷你小区

该地块也是成交于2019年12月19日，成交楼板价25833元/㎡。该地块非常迷你，总共规划126户，含2幢13层和1幢11层建筑。

据搜狐焦点统计，近2年大华集团已斥资超过238.02亿元在宝山摘得56.76万㎡土地，未来将打造超9700套房子(含部分保障房和自持房源)。

可以看到其中大部分为城中村改造地块。对于开发商来说，城中村改造地块，既是机会、也存在很多挑战。一方面，城中村改造地块相对于其他净地而言，楼板价更低；但另一方面，这种地块开发过程中面临的问题会更多。

政府对这类房企的开发资质有更高要求，能获得这么多城中村改造地块，可见大华集团也是深得政府信任的。

在宝山密密麻麻屯下这么多地块，以不算快也不算慢的速度开发着。最起码未来三四年里，宝山新房市场都会有大华的新项目活跃着。设计方案一般不会有较大改动，从这些公示的设计方案可以窥见未来大华新盘的产品雏形。

不过，还是希望有更多其他的房企进入宝山，让中意宝山的购房者有更多选择，而不是只能选择大华集团。

延伸阅读：

1、特别!大华锦绣四季售楼处实景首曝光!将推约99-135㎡3房

注：以上规划设计方案原图均来自于上海市宝山区人民政府网站