苏州这次调控还是留了余地!!

作者：樱桃

苏州昨晚又调控了！

我们先看这次出台了什么调控政策。

有四条：

一、土地方面的调控

加大土地供应保障力度，严格执行住宅用地供应计划，保障土地市场供需适度。严格施行购地自有资金申报核查制度，住宅用地出让竞买保证金调整为30%～50%区间设置，住宅用地鼓励实行“限房价、限地价”出让方式。

解读：苏州市区2019年至2021年中期商品住房三年计划为1260公顷（18900亩）左右，今年苏州的供地面积大约是400万平米。按照平均容积率2.5，平均单套面积100平米计算，至少可以建房1000万平方米，可建房屋10万套。苏州今年上半年新房成交4.1万套，如果真的能够完全土地供应计划，还是可以满足市场需求的。

但供给是一回事，成交又是另外一回事。2018年也是计划供应6000亩（400万平米）的，最后实际的成交面积是300万平米左右。所以如果按照目前的成交量计算，苏州的新房供给量还是会比较紧张，再加上新房限价，跟二手房还倒挂，有价格优势，所以降价的希望只能靠二手房了。

对开发商的土地竞买保证金设置门槛提高作用倒不是很大，毕竟开发商如果真的看好苏州市场，想拿地还是找得到钱，关键是限房价限地价政策，能从源头上控制地价房价不涨。

二、限购升级

非本市户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳 2年社保或者纳税证明。

解读：这次非本市户籍的只有常熟和张家港不在限购升级的范围内，其他苏州六区，昆山和太仓都升级限购了，之前是只需要1年社保，这次升级到2年，这在二线城市里算是比较正常的年限吧，不长不短，连长沙都需要2年呢。

外地户籍虽然限购1套，但这次还留下了一个BUG，就是苏州本市户籍，依然可以购买3套房，其他城市都是限购2套，苏州3套是比兄弟城市多1套的，当然，这也为下一次政策调控再升级留下了余地和空间，假如苏州房价还没有控制到位，那限购还可以继续升级。

三、限售升级

全市新房从拿到房产证起算，限售3年；二手房限售5年。

解读：今年5月11日的限售政策，只是对高新区和园区限售而已，这次是对苏州市区，包括6个区即姑苏区、吴中区、相城区、吴江区、苏州高新区、苏州工业园区范围内限售，限售的年限和上次一样，新房因为从网签到拿到房产证要2年，再限售3年，跟二手房直接限售5年的时候算起来是差不多时间的。

四、进一步加强住房信贷税收管理。

加强房地产信贷宏观审慎管理，在严格执行差别化住房信贷政策基础上，金融监管部门联合督促银行机构将新增贷款中房地产贷款占比控制在合理水平；对明显存在违反宏观调控政策的，依法依规采取相应监管措施。

解读：目前苏州首套房贷上浮20%左右，二套上浮30%，放款也比较慢，比如工行超过3个月，未来很长一段时间，只怕银行房贷要更加严格控制了，估计贷款额度会很紧张，对于违规的银行会查处，这种高压状态至少维持3个月到半年吧，把房价降下来再说。

苏州这次调控距离5月11日出台限售政策只有2个多月！

为什么又要升级调控呢？

不作死就不会死！市场太火爆的结果就只能引来进一步调控大棒！

今年上半年苏州共计卖出了94485套住宅，同比增加了24080套，涨幅34%！

其中新房住宅共计41454套同比去年增加了13683套，涨幅49%！二手房住宅共计卖出52817套，同比增加了10397套，涨幅24%！

苏州说了此次调控的目的是“为了切实解决当前苏州市房地产市场存在问题，合理引导住房需求，抑制投机炒房，稳定市场预期。”

那5月份的调控是一点效果都没有吗？

客观的说，5月主要是对土地、园区和高新区限售，对学位和人才房优购等方面进行调控，调控力度并不大。

但也并非一点效果都没有，二手房还是开始降价了，而新房市场因为价格倒挂，部分需求向新房市场转移。

我跟苏州几个中介了解到，调控2个多月以来，苏州的二手房成交量有所下滑，如果是急卖的都需要降价，很多购房者去买新房了，所以新房依然是火爆的局面。

不过二手房依旧还是在高位，至少成交量还有上万套，所以距离冷淡还有十万八千里。

以6月份为例，诸葛找房的数据显示，苏州二手房共成交12108套，环比5月下跌了7.42%；其中住宅成交11052套，环比5月下跌了7.68%。

但有些热门小区的成交量依然很高，只是价格开始有所下跌了。

以调控的园区和高新区成交数据为例：

园区热门小区成交有涨有跌，而价格基本保持稳定。

高新区成交量还在大涨，但价格开始有所动荡。

虽然今年供给量比去年多了些，但由于成交量远超2018年同期，所以依然存在房荒，新房库存不断下滑，房源不足的问题并没有得到缓解。

截止7月23日，苏州可售住宅房源只有3.2万套了，而6月29日，还有3.7万套，不到一个月，又减少了五千套，这个去化速度太惊人了！供给量远远跟不上需求量，而2018年同时间，住宅库存量有4.3万套左右。

去化周期只剩下三四个月，这可能也是苏州不得不升级调控的一个原因吧，要是再不调控，几个月就没房子可卖了。

另外，5月之后，苏州的土地市场热度也下降了，以尹山湖为例，今年4月24日土拍中碧桂园拿下尹山湖3号地块，拿地楼面价21933.06元/㎡。不到两个月后，尹山湖12号地块，起拍楼面价15080元/平，较高限价楼面价为19580元/㎡。而13号地块为商住地块，较高限价楼面价为15992元/㎡。有了政府限价，土地自然不敢卖高价了。

我在5月11日预测苏州楼市调控效果时说，较大可能下降的是二手房，因为二手房限售5年，一旦投资客不敢再投资二手房，退出市场后，需求突然下降，可能会造成买家跟风观望，导致成交量下滑，于是二手房就有了议价的空间。

从后来这2个多月的市场表现来看，二手房市场确实是如此，很多需求从二手房市场撤离转向新房市场，二手房急卖的必须降价，那如果再投资二手房必亏无疑。

那此次调控升级后，效果会如何呢？

这次较大的不同，并不是升级了限售范围，主要是升级了限购，1年社保变2年，这才是最厉害的一招，直接让部分人买不了房子了！市场突然减少了一些需求。所以我敢断定，这次的调控效果肯定会比5月11日那次要翻倍还不止。

所以整体而言，二手房毫无疑问只能继续降价！成交量也会下滑！

至于新房，因为短期库存还是非常紧缺，而且价格跟二手房还是倒挂的状况，所以估计不会受到太大影响，随着二手房降价，缩小和新房的价差，传递到新房的热度降低还需要时间，但没有价格优势的新房也会不好卖了。

苏州新楼盘如果还有售罄的也不要感到奇怪，因为供给量短期还是跟不上。

但要对二手房房价调下来有信心！给市场一点时间吧。如果下半年还调不下来，苏州还会升级调控的！毕竟限购政策还有调控的空间，就是苏州户籍限购3套，可能变为2套。

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