南桥西渡二手房将进入4万阶段---当年的楼王住宅即将上市

当年拿下南桥西渡楼王的中铁建，如今揭开了神秘面纱，中铁建香榭国际开始接受预约参观，按照行内他们的说法就是蓄客，对有意向的客户做好记录，开盘的时间预计在8月中旬，目前在上海网上房地产还没有开盘备案，应该是还没有取得预售证。

中铁建当年在2015年年底拿下这块纯住宅供地，溢价率高达219.6%,楼板价在当时就高达1.92万元，而当年西渡周边的二手住宅价格在1.5-1.8之间。中铁建让面粉贵过了面包有了最真实的体现。

再从当时的公示来看下，现如今最终的呈现是否和早期的规划保持了一致，也看看国企中铁建的实际执行能力是否达到了预期。

总户数只有1973户，一户一个车位还有的多出来给访客，容积率也不高，建筑密度也符合高端房产所需，到今天来看也确实符合目前的香榭国际的推广，

西渡已经将近10年没有新的楼盘入市，最近几年也一直是首套购房者的热点之一，尤其是外来务工人员的优选，总价不是很高，价格也比较理性，虽然相比较2015年目前的价格也已经翻倍。

而这次中铁建的香榭国际如果在定价上有一定的优势，应该会是被市场追捧，下面我们来浅析下这个项目的优劣：

优势：

中铁建国企大品牌，品质应该有保证，物业也会更规范。

精装修上市，省去很多后顾之忧，大金空调，带有地暖。

香榭国际项目位于奉贤区西渡镇，东启扶栏路，西至南横泾港，南依金庄公路，北靠扶栏支路，可以说是目前西渡较好的位置，没有之一。

五号线的开口近在咫尺，多条公交线路就在附近，新的商场设施也是极其便捷，其他医疗和休闲也算配套齐全。虽然目前西渡的基础设施还没有理想中的好，但香榭国际几乎占尽所有的理想位置。

房型多元化，从89平到125平的3-4房，对于首次购房或改善型需求都能满足。再有110平到150平的叠加 院落别墅，对于相对高端的客户也有不错的选择。具体详情还得等预售证出来见真章。

机动车和非机动车停车位满足一户一位，且还有多余的数量供给访客。

滨江概念，与紫竹相望。

劣势：

对于在市区上班的群体，还不够方便。

医疗还主要依赖西渡医院，为一级甲等医院。南桥的第五人民医院为三级乙等相距5公里，奉贤中心医院为三级甲等，但相距12公里。

学校资源相对匮乏，基本没有所谓的好学校。

周边环境还属于杂乱现状，边上很多平房，闲杂群体聚集短期内还不能改变。

另外西渡作为南桥的附属小镇，这些年一直受限于南桥的发展，5号线的延续前后已经开始了10年，南桥段不开西渡就只能继续等。目前的说法是今年年底会开通，待真正开通以后会对西渡交通有一定的扩展，去市区的路线会多了一个选择。

来看看现场的图片感受下香榭国际的真实氛围，感谢兄弟现场提供：

看上去非常高端上档次，大气外观，材质用得也很好，据前方兄弟在现场观后的感受，此房很是吸引，各种户型可谓应有尽有，装修也是尽显豪华，只是目前还没有价格讯息发出来，现场观赏人数也不少。

按照小高层和别墅来划分区域，整体设计也很合理，别墅数量在500多套，以小高层为主。按照早期的房产销售策略，可能会分很多批次上市，直至越卖越高，但现行的严控政策下，很有可能是一次性全部推出销售，倒也是对购房者的利好因素。

何况中铁建还是国企当头，更应该不会逆势而行，想必能做到公正公开，完全按照政府的要求去做到摇号进入销售，对所有的购房者一视同仁。

说了这么多，其实大家最关心的还是价格，但目前还只是蓄客阶段，预售证还没有拿到，按照8月中的开盘计划，价格应该也快要公布，中铁建可能也在看市场的实际反映再做价格决策。

让我们来参照下网上西渡二手房的价格，参考来源于链家，虽然我们经常会说链家不行太垄断，总是抬高了房价，但不由自主总是以链家的价格为基准。

新南家园目前在西渡算是标杆楼盘，也能算得上是次新房的范畴，整体的房型和小区环境在西渡可谓是首屈一指。

价格挂牌基本在3万出头，而有不少的老小区因为户型小，总价低，单价却早就超过了3.5万，很多快要接近4万。

让我们再来看看新南家园最近的成交价格：

大户型的单价已经超过了3万，相对小一些的户型单价也已经超过了3.5，基本上在3.6-3.8之间。

再看看其他老小区的成交价格，看看能否找到一些价格的走势和趋势：

基本价格也在3万到3.8万之间，而这还是4月份的数据统计，链家较新的成交记录并没有显示在网上，一则可能是可能最近成交量确实很低，市场低迷；二是有可能房东们在等中铁建的新房上市，可以适当调整要出售的房产价格。

早在2015年中铁建拿下这块纯住宅用地时，市场对于这块住宅最终的销售价格猜测是3.2-3.4万。而现在看来，这个价格完全不可能出现在如今的房产市场上，但归功于政府功劳的严控下，目前的新房市场价格并没有超过很多预期，有些区域的新房甚至比周边的二手还要便宜。

但仅仅1973套的总数量，对于中铁建的实力来讲，不缺资源不着急等回笼资金的延续，这种情况不太现实发生在西渡的香榭国际。何况5号线开通在即，这个利好还没有真正点燃。

而且这次中铁建推出市场的房源是精装修性质，按照普通的毛坯估算，他们会结合市场的二手价格，再对照真正的市场需求以及蓄客情况，估计会开出42000左右的均价，这是对于毛坯的价格的猜想。

毕竟只有1973套房源，且还是整个西渡甚至南桥区域的高端房产，可能很难吸引到上海市区的客源，但就仅仅南桥来说，这1973套房源也是极小的数量供给。

如果再加上精装修的性质，价格可能会在45000左右，按照3000元的装修标准，如果真如兄弟在现场说的那样，装修材质很好，空调是大金的，还有地暖。

幸好是现在的房产市场没有那么火热，不然真的会担心这个楼盘开出5万的均价，就算是如此严控的大环境里，猜测小户型的精装修好楼层，也有可能会开出靠近5万的价格。

至此无论怎样，西渡将进入4万房价的新开端。而中铁建的香榭国际周边还有很多的平房和空地，也就是笔者刚刚在上面说到的劣势，从后续的可能性发展来看，这又有可能会变成另外一个优势。

谁知道，后面西渡再出让住宅土地的时候，中铁建会不会再次出手呢？