上海购房 限购 公积金 住房商业贷款 税费 总价 面积图解

上海市陆家嘴夜景

上海市从2011年执行限购政策，所以购房首先排名前列问题就是了解自己是否满足购买条件

当然政策执行按照户籍地分为：上海户籍和非上海户籍，以及港，澳，台以及外籍人士

下边图解：

上海市 松江新城 地铁9号线 户型 面积 总价 公积金 限购

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其中上海户籍家庭中，如有动迁房或是购房新房只签署了上海市网上房地产预售合同或是买卖合同，60天内需要去房屋所在地房地产交易中心办理预告登记，所以即使没有办理不动产权证依旧从登记备案系统可以查询到。

接下来就是上海市普通住宅商品房商业银行贷款政策和公积金的贷款政策

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首先看一下

普通商品房 住房商业贷款

普通商品房 公积金贷款

当然在实际执行过程中，商业贷款记录是看在全国范围内购买住房用了商业贷款的次数，以家庭（夫妻双方以及未成年子女）为单位，

举例说明：小明在嘉善县购置一套住房，用了住房商业贷款，而后房子卖掉，在上海购房，那么因为小明的个人征信记录中显示有过一次商业银行购房贷款记录，那么本次算作二套房贷。

下边来了解一下上海地区公积金贷款政策的具体要求：

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月缴额＞980元，余额＞16667元 ，较高贷50万，有补充公积金加10万即60万每人。

1、月缴额＞980元，余额＜16667元

可贷额度=余额*30

2、月缴额＜980元，余额＞16667元

可贷额度=月缴额➗0.14✖️4.8✖️可贷期限

3、月缴额＜980元，余额＜16667元

以上1和2都计算后取小

和住房商业贷款不同的是，上海市住房公积金在二套房购房时，只能用于改善性需求的购房，也就是家庭上海持有房屋建筑面积低于37㎡才可以使用，反之停贷

接下来需要继续了解上海市普通住房标准，将会涉及到购房环节的

住房商业银行贷款，以及购房过正中的税费，公积金的贷款额度等。

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(一)五层以上的多高层住房及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;

(二)单套建筑面积在140平米以下;

(三)实际成交价格:低于同级住房平均交易价1.44倍以下，内环线低于450万元/套，内外环线低于310万元/套，外环线低于230万元/套。

以上条件需同时满足才可以判定为普通住房，否则为非普通住房

那么在上海市普通住宅商品房在交易过程总，需要缴纳税费有多少那，下边图解

排名前列步：如何确定缴税基数？

以税务局核定价或者税务认可的评估公司评估价作为缴税基数（如果网签价格低于核定价或者评估价，可以选择修改网签价格重新签订买卖合同，也可以不修改）。

①：个人所得税的征收标准：

注：按利润20%缴纳个人所得税可抵扣的项目有：买进的合同价格、买进所缴纳的契税、本次卖出的增值税及附加税、装修费用（≤买进的房屋合同价格10%）、购房按揭贷款利息；

②：增值税及其附加税的征收标准：

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③契税的征收标准：

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注：契税的首套是指家庭名下无任何住宅类房屋，包括与他人共有。

居住类房屋的交易费用

1)抵押登记费：80元；

2)转移登记费：80元。

④售后公房、房改房出售时税费

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契税的优惠与减免：

动迁房 售后公房

1)出售售后公房前后一年内，出售人家庭、出售人父母或出售人的

成年子女购房，可申请享受契税减免优惠；

计算：再买房需要缴纳的契税=（再买房的网签价-卖房的网签价）×再买房的契税税率【若买房的成交价低于卖房的成交价，则契税全免，差额部分不可以继续使用】；

2)上海市拆迁户用拆迁补偿款新购房产享受减免契税的优惠（拆迁人的直系亲属均可使用）；

计算：若新网签价格大于拆迁补偿款，按照差额缴契税；若拆迁补偿价格大于网签价格，免征契税（差额部分可以继续使用）。

如何界定房屋是否满5年/满2年？

1)商品房：按照产权证登记日期、契税单完税凭证的填发日期计算（孰先原则）；

2)售后公房、动迁房:以产权证登记日期计算；

3)直系继承或赠与的房产：以原产证登记日为准计算是否满5年/满2年；

4)夫妻变更的房产：以原产证登记日为准计算是否满5年/满2年；

5)加减车位的房产：以原产证登记日为准计算是否满5年/满2年。

同时上海市于2011年开始征收房产税，同时又对应的减免项

房产税相关政策

房产税政策的出台时间、起征时间、缴纳时间：

1)房产税政策的出台时间：2011年1月28日；

2)房产税的起征时间：产证登记日期的次月开始征收；

3)房产税的缴纳时间：每年12月31日前缴纳。

房产税的征收对象、房产税过期不缴纳的滞纳金：

1)房产税的征收对象是起征时间后在上海购入新建商品住房、存量房的且不符合免征条件的购房人；

2)房产税过期不缴纳会产生滞纳金，滞纳金为每日未缴额的万分之五。

房产税的税率：

上海房产税的税率分0.4%、0.6%；

1)新购入房屋的单价≤（上海市上一年度新建住宅商品房成交均价*2）元/平方米的，税率为0.4%；

2)新购入房屋的单价＞上海市 松江新城 地铁9号线 户型 面积 总价 公积金 限购元/平方米的，税率为0.6%。

房产税的计算公式：

新购入房屋的应税面积×新购入房屋的单价×70%×税率。

上海家庭房产税应税面积计算公式：

1)原有住房面积+新购家庭名下住房面积＜家庭人数×60平方米，应税面积=0；

2)原有住房面积+新购家庭名下住房面积>家庭人数×60平方米，如果原有住房人均面积≥60平方米，应税面积=新购住房面积；如果原有住房人均面积<60平方米，应税面积=(新购入住房面积+原有住房面积)-家庭人数×60平方米。

沪籍人士房产税免征条件：

1)上海家庭首套住房免征房产税；

2)房产税政策出台之前同父母（上海籍）共有的住房2套以内（≤2套），再次购入住房属于首套范畴，可免征房产税；

3)上海家庭购买二套住宅的，可以享受人均60平方米的优惠；

外地户籍房产税免征条件：

1)若持有《上海市居住证》连续满三年或积分达到120分，可免征房产税。

2)若持有《上海市居住证》暂未连续满三年的，可先缴纳，待满三年后再申请免征并申请退还持《上海市居住证》期间所缴纳的房产税；

3)若持有《上海市居住证》但积分未达到120分的，可先缴纳，待积分达到120分可申请免征，但不可申请退税。

外籍人士、港澳台人士房产税免征条件：

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1)外籍人士在上海的“居留许可”连续满三年并在有效期内的，可以在报税当天直接申请免征，若未满三年可先缴纳，待满三年后再申请退税，或持有B类证件（海外人才引进类居住证）、中国绿卡可以直接申请免征；

2)台湾人士在上海的“居留签注”连续满三年并在有效期内的，或持有连续满三年的税单/社保/就业证都可以直接申请免征，若未满三年可先缴纳，待满三年后再申请免征并申请退还该期间已缴纳的房产税；

3)港澳人士持有连续满三年的《港澳居民暂住证》/税单/社保/就业证都可以直接申请免征，若未满三年可先缴纳，待满三年后再申请免征并申请退还该期间已缴纳的房产税。

上海人申请同住人减免房产税的条件：

1)同住人为申请人的父母或成年子女；

2)同住人为上海户口；

3)同住人在上海无居住类产权房屋；

4)同住人和申请人的户口须在同一户口簿或者在申请人的产权房/新购住房内。

同住人可以享受房产税减免的面积：

同住人可以享受人均60平方米的房产税减免。

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上海市 虹桥机场 西南的松江区

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松江区位于上海西南，东接闵行区莘庄镇 ，北接青浦区 ，东北接 虹桥机场以及闵行七宝镇

南街金山区 奉贤区，西街嘉善县

虹桥机场西南的上海市松江区区位图

四周交通非常便利，通过沪杭高速以及嘉闵高架，沪松公路以及莘松公路，沪青平公路和高速，沈海高速，可以快速通达虹桥商务区，虹桥火车站，虹桥机场，七宝古镇，莘庄商务区

七宝古镇

公共交通有地铁9号线，以及松江T1 T2 有轨电车，正在修建中的上海机场链接线工程以及高铁松江南站的改扩建工程，都将改变松江的出行。

上海市松江区有轨电车

虹桥机场 西松江旅游资源丰富

佘山森林公园

上海辰山植物园

广富林遗址公园

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