上海楼市:如今怎么看待接下来的楼市,该怎么买房避免少犯错?

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提问：曾叔你好，如今怎么看待接下来的楼市，我们该怎么买房避免少犯错?

回答：你好，3月较新的二手房网签数据前几天出来了，我给大家贴一下：全部房屋类型（含住宅+商业）成交总套数4.33万套，剔除商办类产品后，纯住宅成交套数是3.94万套。这两个数据很重要。

其他的先不多说，对于下阶段的楼市认知，有几个重点需要跟大家再分享下。

排名前列，现在买房，要记得买穿越周期的产品。上海楼市目前已趋于平静，千万不要抱着进去捞一把的心态，更多的是选择那些品质还不错的，改善型的项目。什么产品能穿越周期，包括那些江景、传统板块的品质次新房，一梯队学区等。大家一定要去看精装看绿化看社区配套，对于核心地区的楼盘来说，总价段控制会变得越来越重要。

第二，一手市场对二手的干扰大概率会持续到下半年。很多新房客户目前是没有被上海楼市毒打过的。哪怕这个项目摇中的概率很低，哪怕这个项目所要的积分很高，哪怕这个项目所要的首付很高，但很多人依然会认为自己就是天选之子，认为自己可以摇到。目前上海楼市的一手基本就是一个季度集中开盘一次，经过排名前列和第二轮新房的两次毒打后，相信很多人会慢慢放弃对新房的幻想，重新回归二手。所以，预测到今年下半年，大家对于二手的关注目光，又会慢慢聚拢。

第三，新房5年限售，会导致优质次新房供需关系越来越紧张。目前看来，越来越多的新房都是需要摇号的，而一旦触发摇号机制，则会导致5年限售，从而加剧市场上原本就很少的次新房供需。因此，优质的二手次新房，依然充满了潜力。而且，现在上海市场上能看得上眼的改善房源，真的是少得可怜。我们打开链家的房源库，只需要添加4个最基本的改善标签：110㎡以上房源、带电梯、商品房、20年以内房龄。你可以看下到底还能搜出来多少套。

第四，上海楼市的内生稳定，推力持续存在。对于任何一个城市而言，房价能否继续维持下去或是慢慢就此坠落的，取决于一个关键性的数据，就是人口是否能够持续增加，市场的购买力能否持续增加。最近两年对于上海而言，是比较特殊的一年，因为上海有大量的片区都能出现了旧改的动作。2020年全年，上海完成旧改75万方，涉及到的居民是3.5万户。2021年，计划完成旧改面积差不多与去年持平，涉及到的居民是3.4万户。如果将这两部分数据叠加，再扣除少部分留在本地或是选择去了青浦、金山等区域的，差不多还剩60%的客户会流入二手市场。

也就是说，有4.14万户的旧改拆迁土著会以一种几乎全款的方式逐步进入楼市。而2021年，人才引进和居转户放松程度更大，上海会迎来更多的人口落户。这么一想，其实上海的1.22楼市新政其实就是对冲了源源不断增加的房票，防止市场过热提前做了政策前置。旧改拆迁+新政落户这两股凶猛的力量，会成为下阶段上海楼市稳定和托底的基石。

提问：曾叔你好，坐标长沙，龙湖春江天玺（1.4万），和河西万科森林公园（1.5万），哪里更值得买？万科周边配套差很多，但有喜欢的洋房，龙湖配套很成熟，生活更便捷，不知该何去何从？谢谢

回答：你好，买房的话，周边的配套很重要，周边地段的重要性是大于户型和品牌，所以，我建议是优先选择地段成熟片区。具体选筹都要反复斟酌，精挑细选。可参见内部分享给你的楼盘。

提问：曾叔你好！2013年有一套浦东三林翠竹苑的房子（78平小三房，1楼挑高，属小区稀缺好卖户型）。12月刚入手买了周浦绿地景汇佳苑（120平，总价税费660万）现在纠结翠竹苑的房子最近要不要卖掉？这样新入手房子可以做首套省税5万，原来房子卖可算少有。不卖是暂也没好的投资，有些不舍。

回答：你好，浦东三林翠竹苑，地铁口，总价低，配套也不错，还有潜力的，建议再持有一下，不要为了省这点钱卖亏了。周浦绿地景汇佳苑，次新房，小区环境不错，地铁繁荣路站在建，可以买的。

提问：曾叔好！青岛人，有1500万现金，想买北京房产，应该买哪里，怎么分配最合理。

回答：你好，1500万资金很大量级。山东整体不适合，基本只有北京上海深圳可以装下。1500首付，首先需要考虑「贷款」，怎么才能贷足？单套房产贷款超过1000万比较难，也就是说，如果购买总价1800以上标的，贷款可能不足。除了贷款本身上限，个人收入流水也对应贷款能力，需要先看过你的流水材料，评估流水适合进行怎么样的贷款。1500建议可以分拆成两套，总价1700+1800左右。这个区间，适合望京一套标杆品质花园＋CBD周边高层平层带中国尊视野。不能深耕北京，又有大笔资金，就购买性价比和品质上选的终极标的。如果贷款流水不足，有可能还需要调整标的的范围，类型。最有潜力的板块和楼盘详见内部圈子分享。

提问：曾叔你好，由于外地有贷款，所以在上海是首房非首贷，首付预算只有100万，由于买不了学区房，所以就打算自住兼未来好出手置换。目前在看世博上南板块和济阳，还有南码头临沂附近的房子，这三个地方能不能给些建议，非常感谢！

回答：你好，这个预算只能买老房子了，这些房子未来置换卖出有困难，投资增值空间不大，自住尚可。如果一定要买的话，就买世博吧，那边配套还可以。我更建议你投住分离，选择有潜力板块的次新房，然后租住在附近。

提问：你好，曾叔，这几天看的消息，深圳房价涨完之后轮动到了上海，这一阵上海那边涨的确实很疯狂，有的小区从五万几个月涨到了十万，有些地产人士上海涨完就到了北京，北京涨完基本就到杭州这些二线城市了，就是说杭州很快还得涨，对此你有什么看法？另外，杭州现在的情况到底是属于强二线城市还是二线城市？

回答：你好，首先，杭州到底是属于新一线、还是强二线、还是二线，这并不重要，重要的是杭州自身的人口、地位、需求等等。对于未来杭州房价的走势，个人认为会保持稳定上涨的，这个涨幅每年在10%很正常，不可能再出现2017年-2019年3年时间翻番的现象，那是不正常的，也是不理性的，有一定的补涨成分。之所以对杭州市场充满信心，主要还是由杭州的市场需求决定的，不仅仅是杭州人在杭州买房，杭州周边的城市人口都在涌入杭州买房，整个市场需求还是很大的。上海杭州投资价值高的板块，详见内部分享！

提问：你好，曾叔，现在国内的通胀太厉害了，有人觉得高通胀有利于经济发展，有人觉得低通胀钱贬值慢，压力更小，你觉得通胀对我们普通人有什么影响？

回答：你好，低通胀在花钱方面确实好，便宜没有压力，购买力强，贬值慢，花的实在。但是低通胀意味着低增长和低回报率，就是干什么都不赚钱，干什么收益率都上不去。大家的机会少了，年轻人跨越阶层的机会少了，就像现在的国外。当GDP进入低增长区间的时候，就很难再拉起来了，这个时候利率一定很低，对效率的要求更高。对于个人来说，这个阶段想要有所成就，一定是加大杠杆，高杠杆也意味着爆仓的可能性增加，一旦下去就很难再起来。供给侧改革后财富高度集中，这些钱并没有消失，而是聚集到少数人手上，富者更富。其实，美国一直想拉高通胀，只有通胀起来了才有发展速度。通胀、GDP增速、效率、利率是交织在一起的，珍惜现在中国的发展速度和通胀吧，这是较好的时代，这是一个还有很多机会的国家和时代。通胀是一把双刃剑，对于国家来说，适度的通胀是对的，也是发展需要，对于个人来说，多想想如何利用好通胀增加自己的财富。

提问：曾叔，你好，想问一下买二手房，如何去和房东砍价呢？

回答：你好，砍价是门技术，具体详见知识内部资料分享。

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