上海楼市:老破小不建议买,强行上车,未来保值增值等都有困难!

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提问：你好，曾叔，应届生去年刚在上海落户，首套首贷，想上车，首付大概在100—120之间，请问虹口和杨浦带学区的小户型老破小可以考虑吗？除此之外还有哪些区域板块可以考虑下？

回答：你好，我个人一向不建议买不带学区的老破小，虽然强行上车了，但保值、增值、未来接盘客是否能接受等都有困难性。你可以考虑外环附近的次新地铁房，预算紧张的话动迁房也能在考虑范围内，买动迁的话还是做好尽调。

提问：曾叔你好，坐标上海。手中有现金150万，家有一套住房在老公名下，已还清贷款。家庭月收入25k左右，想投资一个二套，看了一下华漕镇镇政府附近的二手房，房龄04年左右的，楼梯两房或三房，总价300-400万左右，值得入手吗？如果买需要将目前房产做DIY，具体应怎么操作？

回答：你好，华漕镇镇ZF附近，说明配套不错的，可以考虑。可参考圈子内部置顶文章。

提问：曾叔您好，请问您觉得静安府93平的三房好还是万源城尚郡89的三房好呢？两者都在1100左右，万源城的带车位，谢谢！

回答：你好，论增值潜力，古美万源城尚郡依靠大虹桥的辐射，会稍微高一点。而大宁的静安府自住舒适，增值空间可能没这么大，但比较稳。稳健考虑静安府，进取选择万源城尚郡。

提问：曾叔你好，手上有200万现金，计划买600万以内房产予以投资，请问哪些区域可以考虑以及如何选？

回答：你好，200万的杠杆现金，其实拉不到600的，一般会在500左右差不多了，在预算上要有个精准的认知。我建议可以考虑的是大虹桥辐射区和前滩辐射区为主，或者是投资双学区或9年一贯制学区房。具体楼盘推荐见曾叔的内部圈子分享。

提问：你好，曾叔，今年准备买房，之前您说“买房看地段”，那么什么样的地段购买时要谨慎？如何避坑？

回答：你好，主要集中于两个区域：一是城市新兴区域；二是老城区的老旧住宅。1、这两类区域都是难以判断地段价值的区域。买了担心升值慢，不买又觉得新兴区域将来可能会很好，错过可惜。老的小区将来如果拆迁，回报很大。2、先说新兴区域。除一线城市外，其它城市目前还是扩张阶段。如果我国所有城市政府所规划的新区全部兑现，能容纳将近40亿人口。可见大部分是兑现不了的。所以，缺少基础配套的新区，较好不买。要看政府方向。一般公共交通是排名前列步，公共配套是第二步，商业等配套是第三步。3、再说老城区的旧住宅。交通方便是基本的，老城区这点都具备，包括双气等配套不谈。其余排名前列要看学区，第二看医疗，第三看公园等景观、休闲类的公共服务配套，第四看商业等配套。如果缺乏这些支撑，尤其是没有学区的支撑，老旧住宅也要谨慎。4、其实，对于投资来说，机会成本也是要考虑的。有限的资金，与其投到新兴区域和老旧区域，不如考虑其它回报率高的成熟区域的住宅。机会成本高。

提问：你好，曾叔，我们是首套房，现金可以在200-250w，希望是小三室的房子。我们两人工作在杨浦五角场，和浦东广兰路，但是时间比较自由。现在考虑宝山的新房，看到的是大华几个板块，积分只有61.5分，担心不够。有其他区块的新盘可以推荐吗？

回答：你好，这个积分在宝山还是有一定机会的，可以试一试，另外也要做好二手盘备选方案，以防抢不到新盘。具体新盘推荐见内部分享。

提问：你好，曾叔，准备置换房子，但是自己位于主城区的老房子地段配套都不错，却怎么也卖不掉，最后卖了3个月，降价20万才出掉。现在是不是楼市下行，行情不好？

回答：你好，其实，房子卖不卖得掉，以怎样的价格卖掉。并不取决于卖的这一刻，而是在很多年前，自己决策买这套房的刹那，就被决定了。所以有很多人置换时就会遇到这类问题：摇到一套限价新房，但持有的一套房很难出掉，现在靠超高利率的负债撑着；市场上出现1套非常好的房源，很想拿，但自己的二手房一时之间出不掉，眼睁睁看着被别人买了。牛市沉淀脂肪；淡市需要释放部分脂肪，才能启动下一轮周期的引擎。淡市期，房产的流动性决定了安全感与稳定性。如果一个房子无法轻易卖掉，那么，它的资产价值就打折。主城区老破大，不要以为流动性有多好，即便在上海，流动性也极一般。直接点说，需要一轮超级大牛市才能赚到钱。远郊荒野+高溢价高逼格房，毒药！看起来美丽，吃起来醉倒，最后就不省人事了。房子是流动的货币！真正好的房产价值满足三个方面：1、增值收益（资源价值慢慢通过房价兑现）；2、房产抵押出来的资金；3、流动性很难出手的房，你要检讨当时买它时的思路了！

提问：曾叔，你好，想问一下买二手房，如何去和房东砍价呢？

回答：你好，砍价是门技术，具体详见知识内部资料分享。

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