地产行业的变局下,谁将脱颖而出?

禹洲地产（01628.HK）日前发布了截至上半年营运数据。截至6月，累计实现销售金额215亿元，销售面积128万平方米，平均销售价格为每平方米16,744元，销售额同比上升66.9%，已完成全年300亿元销售目标超7成。另外，截至2017年6月30日，累计的认购未签约金额约为9.28亿元，表现十分靓丽。禹洲的股价在强劲的业绩推动下，从2017年初持续上涨至今，涨幅超74%，特别是香港内房股中的一匹黑马。

虽然中国的房地产行业，早已从“黄金时代”走向“白银时代”，但禹洲地产依靠成功的企业定位和前瞻性的拿地、销售策略，成功地脱颖而出，确确实实地做到了穿越周期，稳健地成长壮大。

一、穿越周期的亮眼业绩

今年的房地产市场颇不平静，50多城连续出台调控政策，在传统的限购限贷基础上还出台了限售新政，但从禹洲地产上半年数据看，影响可谓微乎其微：1月在市场疲软的态势下逆市热销，同比上升59%录得21亿元人民币，开局成功报捷；前两月，合约销售破50亿，同比上升近90%；前三月，合约销售金额破百亿，同比大幅增长80%；前四月140亿，同比上升73%；前五月180亿，同比上升73%。预计下半年仍将保持高速增长的态势。

不仅如此，禹洲还实现了从厦门到全国的战略布局，取得了质的飞跃。

禹洲地产发家于厦门，已连续十二年位居厦门商品房销售龙头地位，另据厦门中原地产研究中心发布的2017年上半年厦门楼市龙虎榜，禹洲继续勇夺上半年厦门房企成交面积和成交金额“双冠王”，市占率达11%，稳居冠军宝座。

2016年，禹洲地产提出了"立足长三角，引领海西区，建树全中国"的战略发展目标，并将总部迁至上海。在新进的城市，禹洲势不可挡。2016年以并购方式强势挺进杭州及武汉市场，并于年底以非常吸引的价格，斩获苏州及天津的优质地块，使得禹洲“长三角”、“海西”、“环渤海”、“华中”及“珠三角”五大区域的全国化布局日趋巩固。

新进城市销售同样势不可挡，在南京用了不到两年时间跻身南京房企销售榜前十；杭州的禹洲·滨之江项目开盘2小时去化超九成；在总部上海成绩也不俗，位居上海房企权益销售金额前20强。

截至2016年12月31日，禹洲的土地储备达954万平方米，下图是土储结构。

在城市布局上禹洲地产通过选择有潜力和未来需求旺盛的城市进行深耕，有利于继续保持区域龙头的优势，同时结合全国化战略，让禹洲的收入来源于更多元的城市，可缓冲来自局部区域调控及政策的影响，降低企业的发展风险。

二、禹洲高增长原因

禹洲能保持穿越周期的高增长，实现全国化战略布局，且成功地从一众房地产企业中脱颖而出，核心原因就在于积极而不激进的土储策略和优秀的产品品质。

1、进入一个城深耕一座城

禹洲地产的特点——稳扎稳打，先打造好自己的核心 “能力圈”，再对外进行拓展。

回顾禹洲在全国化布局的历程，从新进城市的选择上可以看出禹洲是非常谨慎的。首先，只有地区功能和配套成熟，人口持续流入，长期看好的区域才会进行布局。其次，坚持深耕核心一二线城市，聚焦强三线城市，有足够的需求保证去化效率，有利于在未来城市分化中取得先进优势。

2、专注刚需和刚改型住宅，造适合普通老百姓的房子

专注刚需，造适合普通老百姓的房子，这是禹洲得以保持高速增长的重要原因之一。

禹洲在产品定位上，专注于刚需和刚改型住宅，以杭州和上海的两个新产品为例。

a.定位亲民宜居

“小户型供应大户”，体现出了禹洲的产品定位。比如进军杭州的排名前列个项目——禹洲·滨之江，拥有30万方的超大体量，在户型的设计上，偏重于主流的刚需购房者，高层产品以90平小户型为主。据悉，在杭州之江区域的小户型供应并不充裕。滨之江的出现，极大地丰富了购房者的选择。

禹洲府为禹洲进驻上海闵行区马桥板块的排名前列个项目，产品定位仍然是亲民。项目住宅，整体规划8栋17层及3栋20层高层，主力户型为建筑面积约77平2房、89平3房以及120平4房。项目主打的两至三房小户型，南北通透，合理利用空间。作为区域内少有的人车分流高端综合体社区，项目主打的小户型公寓户型优秀，适宜居住，较小的户型也让总价能得以控制，定位刚需，产品十分受欢迎。

b.产品精细化

对于将产品定位在刚需首改的禹洲，产品的质量就是客户的体验，小户型精品化，致力于提高用户的生活品质。

以杭州的滨之江项目为例。滨之江了承袭禹洲“精筑3.5”的精装体系。卫生间的隐蔽式地漏，拉丝玫瑰金的不锈钢踢脚线，稀有石材的电视背景墙等都很有讲究。

c.选址精准

禹洲地产十分注重周围的配套，就拿杭州滨之江地段来看：

滨之江地处滨江-之江-城西半小时交通圈的核心地带。北侧为之江大桥，与彩虹快速路相接，约8分钟直通滨江。近邻的之浦路可直达紫之隧道，去往城西只需20分钟。项目周边高速路网通达，G2501杭州绕城高速G25长深高速杭新景高速杭州南枢纽离项目仅在2公里范围内，转塘收费站也在4公里左右。

除了交通之外，更重要的是其他公共设施的配套，例如学校、商业百货等。

1公里生活半径：约4万方休闲商业街、约10万方大型商业综合体；

3公里生活半径：江川路商圈、金平路商业街、碧江广场、欧尚大型超市、永乐家电等；

6公里生活半径：颛桥万达广场、联仲商业广场、颛桥龙湖天街

“定位亲民宜居，产品精细化”的产品策略助力禹洲实现了从区域到全国的整体战略布局，真正地成长为全国性房企。

小结：

6月6日禹洲地产董事局主席林龙安再次强调：公司继续致力股东利益较大化，明确了三不原则：不配股，不拆股，不减持。团队将不断努力，实现稳健而有质量的跨越式发展。

2016年，公司整体负债率为71.7%，较去年下跌7.73个百分点，持有的现金达到174.2亿元，同比增45.8%。财务状况进一步改善。同年，融资成本也逐步下降，降至6.1%。

过去五年，禹洲地产派息率始终维持在核心利润35%之上，2016年末期每股派息22港仙，同比增长22%，派息率达到36.2%。且从今年开始将于年中与年末进行两次派息。2013-2016年的股息率分别约为7.8%、8.2%、8.6%及6.7%，明显高于行业平均水平。今年在南下资金带动下，股价保持稳步上扬。

禹洲快速增长的业绩和稳定的派息获得了多家国内外投资机构青睐，如花旗，瑞信，招商证券，华泰证券，中银国际，招银国际、兴业证券、中泰国际、安信国际等，且纷纷做出了积极正面的评价，调高目标价。

禹洲地产2017年上半年表现出色，尤其在厦门和合肥两地禹洲是特别的行业领导者。同时，在全国重点城市布局上取得质的飞跃，凭借前瞻性的战略眼光和高价值的土地储备，未来的业绩，十分值得期待。