上海楼市:置换永远趁早!低总价换高总价!差价只会越扩越大!

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号,粉丝提问‍

提问：你好！曾叔！16年下半年入手长风华师大板块一无学区楼梯顶楼小房子，目前涨幅堪堪覆盖近几年贷款；20年入手长风商务区一套新房；目前手里还有100来万，是否在今年楼市热闹的金三银四卖掉那套小房子（大概能套出180万左右现金），加上手里现金再去摇外环附近新房（如浦东唐镇、申江、孙桥新房，抑或闵行古美，青浦徐泾板块），知道摇新房踏空风险；还是继续持有老破小（主要担心老破小持续贬值，楼市横盘期更难出手），等几年手里有足够的资金，再置换中环新房/次新。

回答：你好，如果卖掉持有房产之后，积分足够，在新zc保护之下，新房的命中率得到一定保障，加上目前不少新房的预售证价格，都还没有跟上二手市场，具有一定性价比，可以考虑摇号试试看。置换永远趁早，低总价换高总价，差价只会越扩越大。

提问：曾叔！您好！请问上海住宅性质公寓是什么情况，对价格会有影响吗？

回答：你好，上海的房产证上写着公寓的就是住宅。商住会写成商业地产的。不要买商住，大坑。具体详见内部分享文章。

提问：您好！曾叔，最近也有意向拿闲钱出来做首付买房。因此，特此请教您：总价预算450w，购房目的为投资保值、非自住，请问应该考虑从哪些角度购置房产（位置、户型、新旧房、楼层、价格等）？具体来说，1. 如果购置新房的话，可以关注最近哪些新开盘的房? （本人算了下，摇号积分挺高的，可以一试）2. 如果购置二手房的话，应该关注哪些区块、注意哪些房屋属性呢？非常感谢解答！

回答：你好，这个预算新盘选择实在有限，基本就是市区外围一圈，优先关注西南，徐泾70多平的2房产品，其次考虑泗泾。二手只能放弃品质，要么重租金考虑市中心品相还不错的商品一房产品，普通住宅省税，要么就重流动性买外环附近的动迁2房产品，一手交易省税。

提问：曾叔好！2035CAZ规划了浦东的陆家嘴和世博前滩，那么两块CAZ中间的潍坊、塘桥、南码头板块是否适合小夫妻置业，600万预算。

回答：你好，这些板块都有点太老，不是置业优选， 如果通勤可以的话，尽量考虑浦东中外环近郊次新房，比如康桥御桥周浦三林这些都是不错的选择。具体选筹都要反复斟酌，精挑细选。可参见内部分享给你的楼盘。

提问：曾叔，你好，请问未来的房价会降吗？

回答：你好，楼市有一定的周期性，上涨、横盘、回调，在房住不炒的政策下，各城市的房价不会有太大的涨幅。局部一二线刚需城市，房子有限，人口不断涌入，房价只会不断上涨，受房价调控，会有一段时间的横盘，如政策放开，会出现跳涨。三四线城市会有回调，幅度不大。如果是自住+投资不用考虑太多，合适就入手，不用等待房价见底方才入手。手里有空余子弹想投资的，逢笋入。

提问：曾叔你好，坐标上海。手中有现金150万，家有一套住房在老公名下，已还清贷款。家庭月收入25k左右，想投资一个二套，看了一下华漕镇镇政府附近的二手房，房龄04年左右的，楼梯两房或三房，总价300-400万左右，值得入手吗？如果买需要将目前房产做DIY，具体应怎么操作？

回答：你好，华漕镇镇ZF附近，说明配套不错的，可以考虑。可参考圈子内部置顶文章。

提问：你好！曾叔！都说钱放银行，贬值，近几年的通胀到底多少呢，年化达到多少才算跑赢通胀啊？买房是个保值增值的好渠道，但是这个渠道动不动就百万，不是所有人都容易选择的。

回答：你好，买房确实是大资金，但大资金才需要担心贬值。如果几万块现金，贬值不贬值意义不大，努力赚钱才是王道。房产还有个优势就是可以撬动杠杆来增加自己的财富。经常讲人是有圈层的，我们所有的努力，就是要努力往上走，大概分为三个层级：最上层：用钱赚钱，比如某家公司上市了，买了股票大涨了，高科技企业创业成功上市上，在整个财富分配机制中，获利最多。走到这一层很难，没有几个人。中间层：用资产赚钱，最常见的买了一二线城市的房产，可以收租，也可以过几年把房子卖了赚钱。走到中间层不难，只要你有思想就可以做到！赶紧卖掉三四线城市多余的房子，只留下一套自住的房子，到一二线城市买入房子。

最下层：是用体力赚钱，通过这样的方式赚钱的比例人群是最多的，这层次很多人会天天想着余钱存银行每天打听那个银行的利息较高，这样的人是最没用的人，你想想：全世界货币超发，资产价格大涨，你存在银行的钱能跑过通货膨胀吗？存银行的钱永远赶不上房价上涨。如果是想着余钱去买房付首付，你的人生会往中层走。记住：调控房价不是让房价下跌，而是让房价在政府有计划的调控下慢慢上涨。劳心者治人，劳力者治于人。这样的阶层分布，其实也就是每一个社会所固有的“财富收割模式”。

提问：曾叔你好，现在网上一直在传“LPR房贷转换”。我目前房贷是固定利率6点多，有没有必要转换?转换过后，以后会不会涨上来？有什么方式可以凑首付？

回答：你好，长期还房贷，选固定利率。短期还房贷，选LPR浮动利率。有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

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