为什么,会买错房子

最近一段时间向我们咨询楼市问题的朋友明显变多了起来

上周末晚上，我们的R先生在苏州举办了一场线下楼市闭门分享会，我们把大家问的比较多的一些共性问题集中进行了解答

整体的效果还是不错的，每一个来听课的朋友都很认真，整场分享会也都干货满满，我把其中一些重要观点，整理了下，分享给大家

01

“不要对楼市失去信心和希望”，这是我开场对大家说的排名前列句话

我记得在2017年年初的时候，我听到无数个朋友跟我说，南通不能买了，苏州园区不能买了，为什么，因为太贵了，已经涨过一波了

后来的情况其实大家也都知道了，那一轮只是小涨，真正的大涨行情还在后面，很多时候，我们买错房很大程度上是因为对买房大行情的判断发生了错误

比如我们很多人一直都以为的，就是经过一轮大牛市以后，城市价格的洼地，全部都被抹平了，已经没有什么投资机会了

很多人都会很悲观的认为，在全国95%的城市，你几乎很难找到什么价格洼地了，绝大部分城市的房价已经充分体现了经济的发展程度

但是，真的是这样吗？我并不这么认为，总有捡漏的机会

比如这一次的洛阳

根据国家统计局发布的2019年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，其中洛阳新房以环比2.5%的涨幅领跑全国

R先生还帮大家做了一张表格，回顾了洛阳近半年的房价增长，涨幅令人惊讶

从表中可以看到，在上半年6个月中，洛阳有5个月的涨幅是排在全国前五的

由于地铁一二号线的规划和土拍价格的不断上涨，导致了整个洛阳的房价不断攀升，类似的还有常州这样的城市

很多人很后悔没有抓住洛阳这波行情，其实也没关系，中国960万平方公里的土地上，有285个地级市，2856个县级行政区，潜在的机会还是有很多的

我们为什么要不断的学习房产投资的基本知识，要不断的分析城市房价上涨的背后动因究竟是什么，最核心的是我们要通过自己的能力可以找寻到“下一个洛阳”

我真的无比坚信，在未来，还有千千万万个“洛阳”在等着我们

02

买房投资只需记着一件事“跟着人口走，跟着规划走”

请记住，这两者的顺序是不能颠倒的，就是光有规划但没有人口，这个就是本末倒置了，你规划的再厉害，往往也只是一座空城

一定要先很明确，这些城市在未来的人口规模上，在未来人口的增长量上，是没有什么大问题的，只有先确定了这个城市在人口上的基本面，先把这个排名前列步给弄对了，才会有接下来的第二步和第三步

一、二线城市大家都知道了，这里不展开了，但在这些城市以外，还有一些隐形冠军很容易被大家忽略，特别是那些人口众多的非省会城市

有几个城市大家可以重点关注下，珠海、徐州、无锡、嘉善、常州、南通、淮安、宁波、荆门、泉州、中山、洛阳、南阳等等，他们在这一轮房价上涨过程中稍晚启动，这些城市的人口净增长还不错，还有些补涨的机会

当然，明确了城市的选择后，如何选择版块也将变得特别的重要

R先生自己的投资逻辑里有两句话可以跟大家分享下

市中心不买

现在没有资源没有关系，最重要的是未来五年有没有

为什么我会这么说，原因也很简单，因为R先生认为，决定房价的其实就是地段+附着在房子上的资源，这些资源包含了学区、商业、交通、医疗等等，所有的现有资源都会通过房价的形式对外展现

换句话说，当前的房价其实就是所有资源打包后的总和了，而市中心的房子，以老破小居多，居住氛围会比较差一点，同时周边的资源也是比较固定和丰富，所以市中心现有的房价，其实就是已经完全体现了现阶段所拥有的资源，因为在市中心，未来也大概率不太会有什么新增了

但是，因为城市是不断扩大和膨胀的，所以会有越来越多的城市边缘地段会被开发到

有的区域可能会通地铁，有的区域会有万达、金茂览秀城等这样的大型商业综合体的规划，还有的可能会建名校的分校等等

而这些未来会有的资源，目前还并没有完全的反映到房价里面去，这些其实都是潜藏着的机遇和机会，是我们需要重点关注和把握的

03

对于大部分城市，房价不仅没有泡沫，而且长周期看一定会接着继续涨

现在的房价就仅仅是在做一个很小的“俯卧撑”而已

很多人试图来证明中国房价是有泡沫的，比如说房价收入比，比如说新生人口断崖，还有金融宽松刺激等或是居民负债率等等

其我们先说房价收入比，我一直觉得，房价收入比就是个伪命题，真正的房价收入比的取数应该是未来的中高收入，而不是现在的职工的平均收入

而且，房价收入比应该是动态变化的

比如说看股票，如果未来这个公司经营好，收入增长很快的话，这个股票的估值也是很高的，所以说这个房价收入比和股票是一样的，如果大家觉得未来这个城市的平均收入水平涨得快，而且人口流入快，它就会往里面涨

因为知道未来会涨，所以现在就先把它买上去，所以现在的高房价，是对未来的人口流入和收入增长的一个提前反应，和股票是一个道理

另外，就是家庭数量的不断增加，对于住房市场而言，也起到了明显的推动作用

比如说我们的父辈祖辈一家是几口人？不夸张的说，以前在福利分房的时候，一间小小的50平的房子，可以住五六口人，床与床之间就用帘子这样隔着

现在你看国家统计的数据，一家是三口人，像北京、上海、天津、重庆这是2.5个人或者是2.6个人平均，那么像德国日本一家是两口人

社会变迁和进步带来的必然趋势就是家庭的规模在变小，而家庭的数量在增加，也必然会带来对房子数量的增加需求

从未来看，中国房价少有不确定性的因素在于经济的走势，就是会不会出现断崖似的下滑

但是R先生还是比较看好中国经济的，我持长期乐观的态度

我们用短短三十年时间创造了经济奇迹，我们是世界工厂，初中高技术我们都掌握了，我们的收入水平也在持续的提升，我们还有13亿人组成的全球最强劲的内部市场

加上科技也在不断的进步的因素，中国经济出现一个断崖式的下跌的概率也是挺低的

全球范围内看，工业化水平达到中国这个水平，还快速退回去，这个先例也是没有的

按照北大教授徐远的观点，如果未来能够保持一个比较慢但是稳定的增速，不要高，三四点这么一个速度，那么房价的风险就不大，这是一个基本的判断

04

蛰伏静待虽然是房产世界里的常态，但我们需要做好更多的准备，迎接下一轮大涨行情的到来

现在很多人都说我当时买房很准，抄到了底部。我坦率地告诉大家，那些年的样子跟现在真的很像，就是这样的不咸不淡，说实话，我也完全没想到房价未来会有这么大的波涛汹涌

这大概就是房子里最有魅力的地方，只要你比别人多那么一点坚定和耐心，拉长看，最后都是赢家，在房产这个世界里，不是零和博弈

那可能很多人会问，我愿意坚守几年，那么到底什么时候才会有大机会呢？

如果一定要给一个预测的话，我觉得下一个大机会可能要到2021年前后才会到来

原因大概有两个，一个是楼市平静了那么多年，也差不多是会被允许小小释放一下了，另一个是楼市自身的周期差不多到了，再压也压不住多少

我以前说过，正常的楼市周期，一轮牛市5年的走势是：涨涨平跌平，然后应该接着下一轮牛市

 2014年起来的大牛市，按照周期，2019年应该调整完毕

但是上一轮牛市涨幅实在太大，全国大量的城市二话不说就直接翻倍，像杭州、苏州园区的一些地方都涨了2倍，的确是有点用力过猛了

而来自政府层面的调控其实也是空前的，人为延长了横盘时间，在房住不炒的背景下，很多地方政府其实也是很矛盾很纠结的，比如开封的“三日游的限售令”，其实就是让我们很好的看到很多地方政府对放松调控的蠢蠢欲动

对于上海来说，较大的问题就是限贷不放松，没有信贷支持，就没有大涨条件

但是，由于还存在政策的不确定性， 所以如果给出一个偏保守的估计，2021年有可能会出现大涨行情，如果乐观点的话，比如经济有些不太稳定的话，提前放松调控的话，2020年就有可能迎来行情

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