泰禾跨越“危局”

记者丨杨槟 上海报道

来源丨中国房地产金融

“这几年泰禾干的不错啊，没有大家想象的那么惨。”这是泰禾集团（以下简称“泰禾”）董事长黄其森面对媒体提出质疑时给出的回答。与此前出现在公开场合衬衫西装不同的是，他装束休闲，脸上带着轻松的笑容。但事实上，泰禾已陷入多事之秋，从去年开始便风波不断，包括高管频繁变动、资金紧张、连遭国际评级机构降级、遭遇监管询问、甩卖资产、债台高筑等引起业内的广泛关注。

今日“困境”

倘若并非被逼到墙角，实在“走投无路”，相信应该没有哪一家房企会愿意一连串转让、甩卖自家的明星项目，如此背水一战。

5 月 17 日晚间，泰禾连续发布公告，宣布将旗下苏州淀山湖项目公司20%股权、广州增城项目公司51%股权、佛山泰禾院子项目公司 30% 股权转让给世茂房地产，总交易对价约为 39.72亿元。

交易完成后，苏州淀山湖项目、广州增城项目将不纳入合并报表范围，佛山泰禾院子项目公司继续纳入合并报表范围。与此同时，近两个月内，泰禾已出让 7 个项目，接盘方均为世茂，累计回笼资金 77.2 亿元。

6 月 12 日，泰禾发布公告表示，为满足经营需要，其全资子公司福建泰信置业有限公司作为借款人，接受兴业国际信托有限公司提供的不超过 6.8 亿元贷款，期限不超过 18 个月。泰禾将作为担保方，为上述贷款提供连带责任保证担保。

近半个月以来，这已经是泰禾发布的第四笔担保融资，累计金额超过60 亿元。

有业内人士指出，目前泰禾面临较大的问题是资金问题。据 2018 年年报显示，泰禾期内短债共计574.28亿元，期末现金及现金等价物余额 115.58 亿元，偿债缺口 458.7 亿元。同样， 2018 年也是如此，这一问题没有完全被解决，而是不断被反复放大。

去年 12 月 14 日晚间，泰禾发公告称，公司排名前列大股东及其一致行动人分别质押了所持的部分公司股份，累计约 3125 万股。从质押公告来看，泰禾排名前列大股东几乎已将手上的股票全部质押。

此外，泰禾还公告称，公司将转让间接持有的福州泰航房地产开发有限公司、福州泰福房地产开发有限公司和尤溪泰禾房地产开发有限公司 100% 股权，受让方为福州运成兴通实业有限公司，转让对价 6.35 亿元。

为了解决这一迫在眉睫的问题，泰禾不得不快速回笼资金。也让曾经一掷千金大手笔收并购的泰禾，如今通过质押、转让来渡过资金危机。

今日之“困境”与往昔的“高调”形成了鲜明的对比。

销售数据“成谜”

过去泰禾在规模上的追求颇为激进。掌舵人黄其森曾在接受媒体采访时表示，2018 年，企业的销售目标为2000 亿元。“豪言壮语”透出泰禾的规模扩张之心。

根据克而瑞发布的数据显示，2018 年泰禾的销售额为 1303.4 亿元，与 2000 亿元目标显然有较大差距。

但事实上，从 2015 年开始，泰禾就选择不主动披露销售数据。而深交所在此前对泰禾下发的 2018 年年报问询函中也曾提出需要泰禾披露 2018 年的销售数据，在最终的回复函中，泰禾依旧选择不予公开。

由于真实的销售额不涉及财务审计，自愿公开，关于泰禾每年的销售额和销售面积这两个数据，对于外界来说，一直都是谜一般的存在。

但如今看来，泰禾对未来市场看法更为审慎，不再提那“2000 亿的目标”了。

作为极具典型代表性的闽系房企之一，泰禾 2013 年的销售规模仅为 168 亿元，经过了几年时间便跨入了千亿规模的队伍当中，甚至完成了全国布局，跻身中国房企排名的前20 强。

彼时，一位业内人士分析称，过去泰禾能够取得如此业绩，与其纯高端精品的产品方向是分不开的，无论行业整体环境好与坏，始终坚持打造中高端产品，这也是突围而出的原因之一。

值得一提的是，早期泰禾在土储上积累的优势，成为后续业绩增长的有力推手，对企业未来的规模提供了成长空间。根据克而瑞研究中心数据表明，2017 年末中国房企总土储货值排行榜中，泰禾以 7429 亿元的总土储货值位列第 10 名，以 6609 亿元的权益货值，位列第 9 名。

“加之，从过去泰禾土储来看，主要是集中在一二线城市核心区域，由于其布局时间较早，拿到的地块价格极低。正好利用低价获取的精品地块，打造精品项目，以主打中式豪宅‘院子’系列为主流产品代表。”上述人士也表示，凡事总是具有两面性的，因为主打高端产品“院子系列”，也出现周转率、回款率过低的尴尬局面。

因此，高周转与回款成为泰禾过去一年的核心任务。

低回款率并非致命的一击，但如果房企本身同时存在高负债或者盈利能力的问题，就是岌岌可危。诚然，黄其森也不止一次在会议上强调回笼资金的重要性。

所以，在 2017 年大举并购之后，泰禾明显减少了对外投资力度。从全年来看， 2018 年，泰禾通过收购和招拍挂方式取得土地 10 宗，新增土地面积186.78 万平方米，新增储备建面 209.77万平方米。

其中，土地投资金额 68.96 亿元，相比 2017 年投资总金额 552.4 亿元大幅下降 87.52%。根据公开资料显示，截至2018 年末，泰禾持有土储建面 460.76万平方米。

根 据 克 而 瑞 的 数 据 表 明， 在2018 年末中国房地产企业总土储货值TOP100 中，泰禾以 4005 亿元的总土储货值位列第 28 名，以 3259 亿元的权益货值，位列第 23 名。对比 2019年 1-5 月中国指数研究院公布的数据，泰禾销售业绩为 438 亿元，位列 26 名。

该销售面积为 186.6 万平方米，位列第43 名。

6 月 14 日，泰禾召开新闻发布会，黄其森在销售额成谜的四年之后，首次披露泰禾销售数据。“公司 2018 年销售额为 1300 亿元，未达到其在 2017 年设定的 2000 亿元销售目标。”黄其森表示，泰禾 2019 年的销售目标为 1500亿元，未来将趋于谨慎。

寒来暑往，2019 年已过半，希望泰禾在爬坡过坎之后，能同黄其森在媒体面前所言的那样：“最艰难都是被你们说出来的，泰禾本来没那么艰难。”

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