城市发展寻求新空间 万科探索低效工业用地功能转换新路径

建设用地紧缺是特大城市发展过程中面临的一大制约因素。随着产业结构转型升级，大批工业用地搬离城市核心区域，导致闲置的老厂房与日新月异的城市界面格格不入。

目前，上海部分国企存量工业用地闲置，单个项目占地面积大，与城市界面和片区发展不相匹配。土地权属方缺乏盘活能力，受制于信息和流程限制，专业运营方难以介入，缺乏协同、高效、可跑通的更新模式。

在今年的上海两会上，上海市政协委员、万科集团开发经营本部首席合伙人、CEO张海提出，通过城市更新的方式盘活工业用地老旧厂房是目前可行路径。在具体实践中，产权方和运营方关系梳理，更新改造的路径，规划设计条件确定等方面，仍存在需要破局的关键点。

打造老厂房更新改造样本

2000年以来，上海加快推进“退二进三”战略调整，闲置下来的工业用地的功能转换在一个个实践案例中持续探索。2016年，经上海市规划和国土资源管理局修订完善的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法》和《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》正式施行，上海以工业用地为主要抓手的存量更新之路驶入快车道。

位于张江科学城北区的张江国创中心，原是一个液晶显示器厂，由于建筑功能单一，与不断发展的张江高科技园区不相适应，更无法跟上未来张江科学城的规划建设要求。上海万科将内部空间进行转换，释放出近10万平方米建筑面积，同时容纳高度聚焦高科技企业通关模式创新的张江跨境科创监管服务中心、创新创业企业集聚的办公空间，张江科学城展示厅，以及为张江科学城青年提供各项配套服务的长租公寓。

华谊万创·新所实景图

随着上海不断推进城市更新工作，万科在上海的城市更新实践也愈加深入。位于上海南部科创中心核心、“大零号湾全球创新创业集聚区”核心区位的华谊万创·新所，是由华谊化工实业、上海万科、闵行弄升三方出资，对原大中华正泰橡胶厂进行改造和产业升级而来。针对旧厂房的18幢建筑，上海万科设计保留了高层高、强承重等优点，充分尊重场地工业遗存，把包豪斯主义简约、疏朗的风格运用到整体设计中。通过保留厂房元素、提炼设计语言、转化现代功能等工序，延续园区历史记忆并获得功能新生。2021年底，焕然一新的华谊万创·新所正式开放，聚焦人工智能、新技术、新材料、高端装备等产业，将打造成高标准开放式高新产业科创园区。

推动工业用地转型发展

如今，城市更新已上升到了国家战略层面，成为“新基建、产业转型、消费升级”的引擎。不少老厂房、工业园区经过空间功能转换后重新焕发活力，成为文化、艺术、消费、娱乐等新场所。

位于延安西路1262号的上生·新所，原是上海生物制品研究所的科研场所。万科按照功能的混合发展方式，将原来封闭单一的工作厂区改造成开放的混合社区。围绕落实上海2035总体规划提出的营造“15分钟社区生活圈”的要求，规划娱乐、秀场、剧场、零售、创意、产业等多元业态，将上生·新所打造为有休闲广场、能看灯光秀，还有露天市集、创意办公等7×24小时的开放社区。

上生·新所实景图

工业存量用地的活化更新，需要促进低效空间向生产、生活、生态多功能复合转化。张海建议，针对存量工业用地、工业建筑更新改造，允许部分规划建设指标在一定合理范围内予以调整，根据现有场地建筑的实际情况和新注入的内容功能，对建筑结构改造、日照间距等要求进行适当调整。例如，大型工业厂房如需改建为办公或商业，应在确保安全的前提下允许增设采光中庭以满足正常的使用功能和日照需求。另外，不少存量资源周边配套缺乏，建议可以在项目改造和功能调整的同时，结合周边人口、交通、产业情况，对公共资源进行差异化配置，形成多层次的服务体系，激发地区活力。

万科自1992年进入上海，紧跟城市发展的步伐。面对城市更新的必然趋势，提前布局拓展商业、产办、教育、医养、租赁等复合领域，在持续实践中探索空间功能的转换，为人们提供生活、工作、休闲、娱乐等多元化场景体验。