关于交房和物业费

一、商品房的交付与否与缴纳物业管理费没有法律上的因果联系

商品房的按约交付是开发商与购房者在《商品房预售合同》或《商品房出售合同》（下简称《预售合同》或《出售合同》）中所约定的合同义务，是开发商与购房者之间的法律关系；而缴纳物业管理费，是基于物业管理企业（下简称“物业公司”）提供的物业管理服务，由业主向物业公司支付的相应费用，是业主与物业公司之间的法律关系，二者是不同的法律关系。在办理新建商品房的交房手续时，开发商理应按约履行其交房的义务，除非《预售合同》或《出售合同》另有约定（譬如：未提前缴纳物业管理费，开发商有权相应延迟交付房屋），开发商无权拒绝交房。否则，即导致开发商延期交房。

目前，绝大部分的开发商在办理新建商品房交付时，委托其聘请的前期物业公司代为办理相关手续，包括验房、交付钥匙等。于是，往往物业公司趁此要求购房者缴纳一定期限的物业管理费，以作为办理交房手续的前提条件。

笔者认为，业主向物业公司缴纳物业管理费是其应履行的义务，但是，缴纳物业管理费与交房是二个不同的法律关系，缴纳物业管理费不是办理交房手续的前提条件，相反，只有按约办理完了交房手续，购房者拿到了钥匙，真正成为业主以后，才有义务缴纳物业管理费。按照目前的《上海市居住物业管理条例》第47条之规定：新建商品房住宅交付使用时，除住宅转让合同另有约定外，物业管理企业不得向住宅买受人收取任何费用。因此，不交物业管理费就不给房屋钥匙的做法是没有法律依据的。如果开发商坚持这种做法，并由此导致争议而未能办理交房手续的，开发商属于违反《预售合同》或《出售合同》中交付房屋的约定，将承担由此引起的逾期交房的违约责任。

笔者认为，开发商如果纵容、同意物业公司如此行事的话，将会造成自己承担不必要的责任，实属惹祸上身。

二、购房者按约收受房屋后，理应接受前期物业公司的服务，按照《预售合同》或《销售合同》所附的前期物业管理合同之约定支付物业管理费。

目前，物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合之方式，依法聘用物业管理企业管理物业是我国物业管理的一大特性。

按照《物业管理条例》的有关规定，业主委员会有权选聘或解聘物业公司，与之订立、变更或解除物业管理服务合同；对于前期物业，指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理，由房产开发商依法予以选聘。因此，新建住宅商品房交房以后，业主应当接受前期物业公司的物业服务，并支付相应的物业管理费。如果业主们对该前期物业公司提供的物业管理服务不满意，认为其质次价高、名不符实的，可以尽早召开业主大会，成立业主委员会，以行使自己选聘物业管理企业的权利。

三、物业管理服务的收费内容、标准。

收费的内容，按上海市的有关规定，应包括：

（一）管理费，用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查，物业维修、更新费用的帐务管理，物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务；

（二）房屋设备运行费，用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用；

（三）保洁费，用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用；

（四）保安费，用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用；

（五）维修费，用于物业维修服务所需的费用。

其中（一）至（四）项费用按月计算，即通常我们日常缴纳的物业管理费，第（五）项费用按实际维修项目计算。

收费的标准。应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，其定价采取协商约定和政府指导价相结合之方式，即由业主委员会和物业公司协商约定，但一般不超过政府指导价之范围。关于前期物业的收费，按照即将于今年11月1日实施的《上海市住宅物业管理规定》第24条之规定：出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。

可见，按照该新的规定，开发商在销售时必须对其聘用的前期物业管理企业的物业管理收费明码标价，即写入《预售合同》或《出售合同》中，否则，该前期物业管理费，将全部由开发商承担。

四、物业管理服务费的支付起始时间

按照《物业管理条例》第42条之规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业管理费应由建设单位交纳。（该建设单位指开发商）

由此可见，购房者应从收受房屋后才有义务交纳物业管理费，而根据《上海市住宅物业管理规定》的有关规定，房屋交付之当月的物业管理费用由开发商承担，购房者只是从房屋交付之次月起支付物业管理费。