TOD模式下再造新空间 龙湖聚焦空间服务

李晓夫妇是典型的新上海人，排名前列套房买在莘庄。亲眼目睹了这块地方从“下只角”慢慢成长为城市副中心。工作日最难的事情是突破莘庄地铁站这个瓶颈，千军万马汇聚于一点，大家都要乘一号线往北去上班；双休日最难的是在好吃的馆子占到座儿，赶到饭点儿，排号排到上百位之后是常事儿。

所以，看到5号线剑川路旁建起龙湖围挡，听朋友说这里将建起一座包括了绝大多数城市功能的龙湖闵行中心商业综合体时，这小俩口开始萌发要在附近看房的想法。

很吸引这对80后夫妇的原因是，即有了地铁的交通便利，同时在郊区可以享受到全面的配套服务。在这样一个复合空间里面，他们的生活场景得到了极大的满足。

我们注意到，房企在追求产品开发的同时，正在逐渐深入到场景服务，对于客户而言，这些服务成为选择的重要参数。

TOD模式

龙湖闵行中心就是这样一个集合空间服务的场景，是一种全新造城模式，业界叫做TOD模式，也就是以公共交通为导向的区域开发模式。

其中，公共交通主要是指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，然后以公交站点为中心、以400～800米（5～10分钟步行路程）为半径建立中心广场或城市中心，其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混和用途”，使居民和雇员在不排斥小汽车的同时能方便地选用公交、自行车、步行等多种出行方式。城市重建地块、填充地块和新开发土地均可以TOD的理念来建造，TOD的主要方式是通过土地使用和交通政策来协调城市发展过程中产生的交通拥堵和用地不足的矛盾。

国外研究TOD最早最深入的当属美国。在经历了并正经历着小汽车出行方式占主导地位的美国，其城市或地区经历了以郊区蔓延为主要模式的大规模空间扩展过程，此举导致城市人口向郊区迁移，土地利用的密度降低，城市密度趋向分散化，因此带来城市中心地区衰落，社区纽带断裂，以及能源和环境等方面的一系列问题，日益受到社会的关注。

近年，随着国内轨道交通发展，TOD模式正在逐渐受到青睐，龙湖闵行中心就是其中之一。

它有几个组成部分：一个是体量巨大的购物中心龙湖天街、一个是生活艺术中心，花园联排办公、WELL健康建筑写字楼、孵化器、长租公寓龙湖冠寓。

这种综合体，工作上可以就近择业。如果你是创业者，甚至可以直接把公司搬进创业孵化器里，随着公司的壮大，写字楼、花园式联排办公空间都能够满足办公需求。

生活上，综合体能够提供吃喝玩乐一站式城市服务功能，项目内的两幢长租公寓还能为员工提供品质租住空间。

用一句话就是：welive&wework在一起。

城市发展

从另外一个维度看，TOD这样的综合体模式，是城市发展到一定阶段的必然产物。

上海龙湖把上海的房地产市场发展分成了四个阶段。

排名前列个阶段，从1992年到2005年，也就是这个城市的工业开始出现大规模的增长，外来人口开始导入，对于房地产行业带来的影响很简单，新房市场，包括二三级市场全面启动，是一个城市扩张的阶段。

第二个阶段，从2006年到2015年，是城市的郊区化的阶段。上海在那个阶段出现了闵行、浦东，包括松江、嘉定都有了市场，重新出现机会。大家都做了B2C的市场，买地、建房子、卖房子，因为大量人口导入之后，出现了对于新房、刚需这种大方向的诉求。

第三个阶段，城市全面发展的阶段，特别在上海是退二进三。第三产业、金融中心、服务业高度发展，白领的出现以及对于改善的需求大量地出现。这个过程当中，商办市场开始兴起，包括商办的销售，市场一团火爆。

从2016年到现在，进入第四个阶段，这个阶段城市进入到了一个全面更新的阶段。在这个阶段过程中其实对于人口的政策和T1、T2阶段发生了改变。T1、T2对于人口的导入，包括导入人口的这个门槛是没有设置的。但是进入T3、T4之后，城市的量已经到了，它的人口控制包括对人才筛选的门槛已经形成了。

这个阶段真正所要具备的能力，是房企对于城市运营、城市更新、城市服务是否具备这个能力。

龙湖闵行中心应运而生。

城市的繁荣、城市中心土地的增值，本来是每个市民共同努力的结果，地产商追求地段，争夺地王，本质上是想独占发展成果。龙湖在上海大虹桥、闵行和徐汇华泾布局，就是一种从借势政府规划到自我造势的变革。

比如，龙湖闵行中心布局在沪闵路活力服务轴与紫竹创新创业发展轴的交汇点、地铁5号线剑川路站点旁，业态布局围绕服务闵行南部科创中心打造展开，从空间打造上满足科创企业产、学、研的需求，与此同时园区内的物业服务，项目内的商业、文化、租住服务都能满足区域内人才的吃住行娱。

此外，龙湖还在闵行马桥打造星悦荟社区商业综合体，与联排花园办公、大平层办公、长租公寓一起，形成综合空间服务能力，提升周边住宅物业的宜居性。助力闵行区2035年升级为上海主城区。

空间衍化服务

对龙湖而言，这里面的核心逻辑是，将线下空间衍生成为各个服务场景。

龙湖集团CEO邵明晓说“腾讯是做人和人的连接，阿里和京东做的更多的是人和货的连接。如果我们龙湖做好人和空间的连接，用服务把这个纽带搭起来，那么这个事情就变得非常有意义。”

目前看来，开发商主航道还有10年时间，但是主航道外，怎么拓展，其实就是各显神通。

消费升级时代，人们对动辄几百万、数千万的房子的痛点还巨大，这些都是房地产的商业机会。而且，未来人居需求还在进化、迭代，房子已经不仅仅是居住的地方，更是生活场景的线下落点。

“空间即服务”战略的提出，与龙湖所秉持的“善待你一生”的经营理念一脉相承，强调企业将关注与人密切相关的各类场景。

我们注意到，除了深耕地产、商业、长租公寓和物业，龙湖试水联合办公，还将进入产城、养老等领域。

未来，龙湖将深度参与城市空间和服务的重构；不断升级空间运营解决方案，在产品和服务层面持续创新。此外，龙湖还要全面拥抱大数据，提升数字化竞争力。利用互联网实现业务的线上转换，基于数据分析和挖掘技术，构建用户的行为模型，进而为其提供更为精准的服务和优质体验。

事实上，国外的联合办公之所以有很高的估值，就是因为空间里面产生了链接和服务。而龙湖的空间里，已经开始布局更多的服务，这样的美好生活场景，正在拉开序幕。

作者：Kevin