楼市火热背后,金山奉贤这些楼盘卖不动,去化不到2成!

2021年以来，上海集中供应一波接着一波，新房入市节奏有序推进。据统计，自实行积分制以来，上海共有125盘，36696套房源入市，其中已有35个触发计分制的项目开盘，平均入围分数为57.73分。

与此同时，上海楼市冷热不均的市场行情依然存在，热盘开盘即售罄，卖得不好的则去化艰难，这一现象在金山、奉贤等外围区域表现得尤为明显。本期焦点观察，我们来关注金山、奉贤哪些项目比较抢手，又有哪些项目滞销？

金山首盘触发积分制

另有4盘平均去化仅4成

据较新消息，位于金山新城的新盘铂翠廷结束认购，项目推出最后44套约109-119㎡叠墅，毛坯均价约3.5万元/㎡，收获77组有效认购，认购率达175%，成为金山“触发积分制排名前列盘”。

铂翠廷紧邻金山万达，项目主推的约109-119㎡叠墅，做成大面宽的上下两层空间，产品具备差异性和稀缺性，而且此次又是最后一批房源加推，数量有限，因此触发积分制也在情理之中。

然而除此之外，金山其他新盘就没有这么幸运了。据统计，今年金山多个新盘入市遭遇“滑铁卢”，不少项目因认购人数太少索性直接放弃公证摇号，看整体去化情况，平均去化仅4成。

金山4盘去化情况

碧桂园凤凰城、建邦国宸府：卖不动的“轨交房”

金山新城的碧桂园凤凰城和建邦国宸府，相距约1.6公里，两个项目均为今年两次开盘，去化率分别为61%和20%，堪称“难兄难弟”。

交通方面，碧桂园凤凰城和建邦国宸府都位于22号线金山卫站旁，两个项目都自称“轨交房”，为何会卖不动呢？

仔细来看，金山铁路为市域铁路，从金山卫站出发到达上海南站，短则32分钟，长则1小时，班次远比地铁要少，出行需要掐着时刻表，单程车费10元。对于在市区工作的购房者来说，如果每天往返通勤成本居高，吸引力不足。

配套方面，两个项目距离金山百联约1.5公里，距离金山万达约3.5公里，稍有一定的距离。而且，金山卫站北面是建材市场和老城区，城市界面显得比较杂乱和破旧。

金山两盘区位示意图

产品方面，碧桂园凤凰城主推约92-132㎡3-4房高层，备案均价28064元/㎡，毛坯交付；建邦国宸府主推约67-132㎡叠加及平层房源，备案均价37652元/㎡，毛坯交付。同样都是毛坯交付，建邦国宸府的叠墅均价要比碧桂园凤凰城的高层多出9500+元/㎡。

而同样总价250万/套+，建邦国宸府67㎡中叠只设计了一间卧室+一间书房，存储空间不足，也很难容下两代人居住，欠缺实用性，性价比不及碧桂园凤凰城92㎡3房。

建邦国宸府约67㎡中叠

还要提醒的是，建邦国宸府还有45%的安置房，也就是说有将近一半的房子要还给政府，高比例的安置房可能会对小区品质造成一定影响。

新华御府：首开“扑街” 去化率18%

位于金山张堰镇的新华御府，是新华地产继新华御湖上园后落子金山的第二个项目，以叠墅、洋房为主，均价约24637元/㎡。

根据网上房地产数据显示，6月6日，新华御府首开推出全部334套房源，开盘已近一个月，目前仍有273套可售，去化率仅为18%。

新华御府去化情况

新华御府首次亮相就出师不捷，何以至此？项目周边配套短板明显是主要原因。

交通方面，新华御府周边目前无轨交规划，出行高度依赖公交和自驾。往返市区时间成本较高，乘坐莲卫专线到1号线莲花路地铁站需要1小时15分钟，自驾从项目到徐家汇需要约1小时，自驾成本也不低，硬伤明显。

另外新华御府周边缺乏大型生活配套，距金山万达约6公里，距金山医院5.2公里，生活消费也极为不便。交通不便和配套稀缺，对于刚需购房家庭来说正是短板。

新华御府区位示意图

中冶墅境：地段偏远 大户型去化艰难

位于金山枫泾的中冶墅境，于4月22日开盘推出186套房源，至今整体去化率约70%。

枫泾位于上海最西侧，与浙江嘉善、平湖接壤，距离上海市区约60公里，距离浙江嘉善县中心仅10公里，相当于申城的外围。地段偏远、交通不便，是枫泾新房项目的硬伤。

同时，2021年，枫泾加大了新房供应，除了中冶墅境186套房源，目前枫泾在售新盘有华发招商依云四季、龙信御澜天樾，还有即将认购的海玥瀜庭以及等待入市的金源梧桐印象综合体项目，预计全年至少供应1200余套房源，涵盖高层、洋房、叠墅和联排。

2021金山枫泾新房供应

金山枫泾本地人置业需求并不旺盛，更多的要依靠市区客群外溢。大多数枫泾新盘都是以中小户型为主，以低总价上车为卖点，而中冶墅境主推约100-220㎡洋房和联排，均属于改善型大户型。在竞争对手如云的市场上，中冶产品打造缺乏亮点，因而去化平平。

奉贤新城房子抢不到

金汇奉城房子卖不掉

2020年底，奉贤新城2个地铁盘龙湖天曜和金海壹品，均取得了开盘“日光”的好成绩。2021年，萧塘地铁盘阳光城未来悦，更是成为奉贤排名前列触发积分制新盘；近来，临港蓝湾的电建地产泷悦蓝湾一期、二期，以及大名城映园，均以1.6-1.8倍左右的认购率触发积分制。

在五大新城和自贸区临港新片区的政策利好下，奉贤新城和临港蓝湾的置业热度居高不下。然而，同样是在奉贤，金汇和奉城板块部分新盘却显得冷冷清清。

金汇奉城项目去化情况

龙湖春江天玺：交通不便 别墅去化慢

6月1日，龙湖春江天玺开盘推出288套约123-154㎡别墅，均价约4.55万元/㎡，目前整体去化72%。

同样为龙湖打造，都位于龙湖天街旁，但龙湖天曜和龙湖春江天玺一个开盘“日光”，一个去化7成。究其原因，主要是地段和产品的差异导致。

首先，龙湖春江天玺位于金汇板块，金汇虽纳入了自贸区临港新片区的范畴，但处于自贸区的边缘地带，并非核心区域，相关规划并不明确，所以即便有些利好，兑现也需要时间。而且，奉贤本地人对于金汇的认可度普遍要低于南桥。

再者，龙湖春江天玺周边交通配套欠缺，距离最近的地铁站5号线萧塘站及8号线的汇臻路站直线距离都在6公里开外。

龙湖春江天玺区位示意图

最后，金汇板块内新房供应充足，龙湖春江天玺周边还有禹洲天境璞悦、禹洲天境雍锦府集中入市，导致客户分流严重。而且，禹洲天境璞悦、禹洲天境雍锦府主推约87-128㎡高层，均价3.2-3.3万元/㎡，龙湖春江天玺约123-154㎡别墅产品，均价约4.55万元/㎡，总价门槛高于周边产品，去化周期也更长。

奉发宝龙广场：地处“边缘”地带

6月23日，奉发宝龙广场开盘推出367套房源，均价约24900元/㎡，目前去化率10%。

奉发宝龙广场去化情况

项目所在的奉城板块，处于奉贤的“边缘”地带，距奉贤新城、临港、浦东机场都在20公里左右，可以说是“三不沾”，周边城市界面较为一般。

奉发宝龙广场区位示意图

交通方面，奉发宝龙广场周边无轨交规划，靠近绕城高速和沪芦高速，出行主要仰赖自驾，对于刚需并不友好。

配套方面，奉发宝龙广场自带的商业广场总建筑面积约21.7万方，其中包含5万方一站式购物中心和1万方主题商业街。除此之外，板块内并无其他商业配套。

虽然奉发宝龙广场均价低，但所处板块成熟度不够，周边配套欠佳，导致开发商的去化压力依然较大。

房票珍贵，刚需购房更谨慎

今年以来，上海新房进入了摇号积分制时代，远郊板块尤其五大新城的供应占据市场主流，新盘认购规则也越来越透明。

不过，正因为选择多了，刚需购房也变得更加理性和谨慎。在同一时间段认购，总价段相近的情况下，购房者会倾向于选择板块发展更好、性价比更高、品牌口碑更强的项目。而所处板块成熟度不够，没有配套支撑，产品与市场需求没有完全对称等，都是造成项目去化难的原因。

就金山、奉贤区域来说，购房需求多以首次上车为主，敏锐的购房者自然会优先选择那些地处成熟板块的项目，近地铁、近商业、交通便捷，配套成熟，性价比更高。而地处“边缘”地带的项目，购房者的认可度一般，往往成为滞销“重灾区”。对于开发商操盘来说，去化变得更为艰难，压力更大。在这个整体楼市火热的大背景下，如果都没能赶上一波去化，前途将更加坎坷。