楼市火热背后,金山奉贤这些楼盘卖不动,去化不到2成!

搜狐焦点上海 2021-07-06 09:10:36
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上海楼市冷热不均的市场行情依然存在,热盘开盘即售罄,卖得不好的则去化艰难,这一现象在金山、奉贤等外围区域表现得尤为明显。

2021年以来,上海集中供应一波接着一波,新房入市节奏有序推进。据统计,自实行积分制以来,上海共有125盘,36696套房源入市,其中已有35个触发计分制的项目开盘,平均入围分数为57.73分。

与此同时,上海楼市冷热不均的市场行情依然存在,热盘开盘即售罄,卖得不好的则去化艰难,这一现象在金山、奉贤等外围区域表现得尤为明显。本期焦点观察,我们来关注金山、奉贤哪些项目比较抢手,又有哪些项目滞销?

金山首盘触发积分制

另有4盘平均去化仅4成

据最新消息,位于金山新城的新盘铂翠廷结束认购,项目推出最后44套约109-119㎡叠墅,毛坯均价约3.5万元/㎡,收获77组有效认购,认购率达175%,成为金山“触发积分制第一盘”。

铂翠廷紧邻金山万达,项目主推的约109-119㎡叠墅,做成大面宽的上下两层空间,产品具备差异性和稀缺性,而且此次又是最后一批房源加推,数量有限,因此触发积分制也在情理之中。

然而除此之外,金山其他新盘就没有这么幸运了。据统计,今年金山多个新盘入市遭遇“滑铁卢”,不少项目因认购人数太少索性直接放弃公证摇号,看整体去化情况,平均去化仅4成。

金山4盘去化情况

碧桂园凤凰城建邦国宸府:卖不动的“轨交房”

金山新城的碧桂园凤凰城和建邦国宸府,相距约1.6公里,两个项目均为今年两次开盘,去化率分别为61%和20%,堪称“难兄难弟”。

交通方面,碧桂园凤凰城和建邦国宸府都位于22号线金山卫站旁,两个项目都自称“轨交房”,为何会卖不动呢?

仔细来看,金山铁路为市域铁路,从金山卫站出发到达上海南站,短则32分钟,长则1小时,班次远比地铁要少,出行需要掐着时刻表,单程车费10元。对于在市区工作的购房者来说,如果每天往返通勤成本居高,吸引力不足。

配套方面,两个项目距离金山百联约1.5公里,距离金山万达约3.5公里,稍有一定的距离。而且,金山卫站北面是建材市场和老城区,城市界面显得比较杂乱和破旧。

金山两盘区位示意图

产品方面,碧桂园凤凰城主推约92-132㎡3-4房高层,备案均价28064元/㎡,毛坯交付;建邦国宸府主推约67-132㎡叠加及平层房源,备案均价37652元/㎡,毛坯交付。同样都是毛坯交付,建邦国宸府的叠墅均价要比碧桂园凤凰城的高层多出9500+元/㎡。

而同样总价250万/套+,建邦国宸府67㎡中叠只设计了一间卧室+一间书房,存储空间不足,也很难容下两代人居住,欠缺实用性,性价比不及碧桂园凤凰城92㎡3房。

建邦国宸府约67㎡中叠

还要提醒的是,建邦国宸府还有45%的安置房,也就是说有将近一半的房子要还给政府,高比例的安置房可能会对小区品质造成一定影响。

新华御府:首开“扑街” 去化率18%

位于金山张堰镇的新华御府,是新华地产继新华御湖上园后落子金山的第二个项目,以叠墅、洋房为主,均价约24637元/㎡。

根据网上房地产数据显示,6月6日,新华御府首开推出全部334套房源,开盘已近一个月,目前仍有273套可售,去化率仅为18%。

新华御府去化情况

新华御府首次亮相就出师不捷,何以至此?项目周边配套短板明显是主要原因。

交通方面,新华御府周边目前无轨交规划,出行高度依赖公交和自驾。往返市区时间成本较高,乘坐莲卫专线到1号线莲花路地铁站需要1小时15分钟,自驾从项目到徐家汇需要约1小时,自驾成本也不低,硬伤明显。

另外新华御府周边缺乏大型生活配套,距金山万达约6公里,距金山医院5.2公里,生活消费也极为不便。交通不便和配套稀缺,对于刚需购房家庭来说正是短板。

新华御府区位示意图

中冶墅境:地段偏远 大户型去化艰难

位于金山枫泾的中冶墅境,于4月22日开盘推出186套房源,至今整体去化率约70%。

枫泾位于上海最西侧,与浙江嘉善、平湖接壤,距离上海市区约60公里,距离浙江嘉善县中心仅10公里,相当于申城的外围。地段偏远、交通不便,是枫泾新房项目的硬伤。

同时,2021年,枫泾加大了新房供应,除了中冶墅境186套房源,目前枫泾在售新盘有华发招商依云四季、龙信御澜天樾,还有即将认购的海玥瀜庭以及等待入市的金源梧桐印象综合体项目,预计全年至少供应1200余套房源,涵盖高层、洋房、叠墅和联排。

2021金山枫泾新房供应

金山枫泾本地人置业需求并不旺盛,更多的要依靠市区客群外溢。大多数枫泾新盘都是以中小户型为主,以低总价上车为卖点,而中冶墅境主推约100-220㎡洋房和联排,均属于改善型大户型。在竞争对手如云的市场上,中冶产品打造缺乏亮点,因而去化平平。

奉贤新城房子抢不到

金汇奉城房子卖不掉

2020年底,奉贤新城2个地铁盘龙湖天曜和金海壹品,均取得了开盘“日光”的好成绩。2021年,萧塘地铁盘阳光城未来悦,更是成为奉贤首个触发积分制新盘;近来,临港蓝湾的电建地产泷悦蓝湾一期、二期,以及大名城映园,均以1.6-1.8倍左右的认购率触发积分制。

在五大新城和自贸区临港新片区的政策利好下,奉贤新城和临港蓝湾的置业热度居高不下。然而,同样是在奉贤,金汇和奉城板块部分新盘却显得冷冷清清。

金汇奉城项目去化情况

龙湖春江天玺:交通不便 别墅去化慢

6月1日,龙湖春江天玺开盘推出288套约123-154㎡别墅,均价约4.55万元/㎡,目前整体去化72%。

同样为龙湖打造,都位于龙湖天街旁,但龙湖天曜和龙湖春江天玺一个开盘“日光”,一个去化7成。究其原因,主要是地段和产品的差异导致。

首先,龙湖春江天玺位于金汇板块,金汇虽纳入了自贸区临港新片区的范畴,但处于自贸区的边缘地带,并非核心区域,相关规划并不明确,所以即便有些利好,兑现也需要时间。而且,奉贤本地人对于金汇的认可度普遍要低于南桥。

再者,龙湖春江天玺周边交通配套欠缺,距离最近的地铁站5号线萧塘站及8号线的汇臻路站直线距离都在6公里开外。

龙湖春江天玺区位示意图

最后,金汇板块内新房供应充足,龙湖春江天玺周边还有禹洲天境璞悦、禹洲天境雍锦府集中入市,导致客户分流严重。而且,禹洲天境璞悦、禹洲天境雍锦府主推约87-128㎡高层,均价3.2-3.3万元/㎡,龙湖春江天玺约123-154㎡别墅产品,均价约4.55万元/㎡,总价门槛高于周边产品,去化周期也更长。

奉发宝龙广场:地处“边缘”地带

6月23日,奉发宝龙广场开盘推出367套房源,均价约24900元/㎡,目前去化率10%。

奉发宝龙广场去化情况

项目所在的奉城板块,处于奉贤的“边缘”地带,距奉贤新城、临港、浦东机场都在20公里左右,可以说是“三不沾”,周边城市界面较为一般。

奉发宝龙广场区位示意图

交通方面,奉发宝龙广场周边无轨交规划,靠近绕城高速和沪芦高速,出行主要仰赖自驾,对于刚需并不友好。

配套方面,奉发宝龙广场自带的商业广场总建筑面积约21.7万方,其中包含5万方一站式购物中心和1万方主题商业街。除此之外,板块内并无其他商业配套。

虽然奉发宝龙广场均价低,但所处板块成熟度不够,周边配套欠佳,导致开发商的去化压力依然较大。

房票珍贵,刚需购房更谨慎

今年以来,上海新房进入了摇号积分制时代,远郊板块尤其五大新城的供应占据市场主流,新盘认购规则也越来越透明。

不过,正因为选择多了,刚需购房也变得更加理性和谨慎。在同一时间段认购,总价段相近的情况下,购房者会倾向于选择板块发展更好、性价比更高、品牌口碑更强的项目。而所处板块成熟度不够,没有配套支撑,产品与市场需求没有完全对称等,都是造成项目去化难的原因。

就金山、奉贤区域来说,购房需求多以首次上车为主,敏锐的购房者自然会优先选择那些地处成熟板块的项目,近地铁、近商业、交通便捷,配套成熟,性价比更高。而地处“边缘”地带的项目,购房者的认可度一般,往往成为滞销“重灾区”。对于开发商操盘来说,去化变得更为艰难,压力更大。在这个整体楼市火热的大背景下,如果都没能赶上一波去化,前途将更加坎坷。

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