2021年上海买房投资,这两类房子注意回避!

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“沪叔说房”微信公众号，粉丝提问

1.提问：沪叔，你好，坐标上海，社保五年，收入稳定，打算在上海买一套房子用于投资，现有现金300万可做首付，投资哪里的房子更有价值？学区房还能不能买？如果没抢到新房，买二手房有什么要注意的吗？

沪叔：你好，总价较低的学区房是优选，浦东与闵行板块的双学区房和九年一贯制是不错的选择，虽然有可能受到划片摇号的影响，但区域内学区房热度较高，大概率会上涨。还可以选择有较高能级规划的区域，如大虹桥、三林、张江南的新房与次新房。这些区域房子升值空间较大，有机会的话尽量抢限价新房。二手房投资需要注意：排名前列、远离没学区的老公房。这类房产地段较好、流动性好，面积小总价低，租售比较高，且溢价不高，过去是许多人选择的热点，但当前限贷限购严格的背景下，老公房跌幅较高，将首房首贷应用到居住舒适度不高、保值增值能力不强的老公房上，不是一个明智的选择。第二、不要选择无地铁的郊区次新房，市区向外推进，轨道交通建设发展，给一些近郊次新房带来福音，前几年郊区次新房凭借较高的涨幅受到购房者青睐，但近年上海市区外拓速度放缓，地铁建设速度也减慢，一些没有地铁规划的郊区升值潜力不足，购买风险较大。上海买房选筹，详见内部分享。

2.提问：沪叔，你好，之前贷款买了一套新房，除了住房贷款以外，还通过其他方式借了一笔不小数目的贷款，现在觉得压力有点大想卖掉。有朋友推荐我找人对敲，请问什么是对敲，能选这种方式吗？

沪叔：你好，找人对敲指的是找身边可以信赖的人代持房产进行二手交易，但对于负债多、还款压力大的客户来说不太合适。想要减轻负债压力，可以选择先卖出变现，还债后用剩余资金购买房子，这种方式风险较小；也可以选择抵押贷，这样可以保留房产，短期内资金压力得到缓解，但还清欠款后还有一大笔负债抵押负债，日后还有较大资金压力。不推荐二次抵押，利率比较高，风险也较大。总体来说，还是要以自身经济实力为前提。

3.提问：沪叔，你好，上海买房，摇了几次新房都陪跑，现在转向二手房市场想买一套合适的房子自住。但是听说二手房交易不稳定，有时候房子都谈好了房东突然加价或者干脆反悔不卖，甚至还有房东一房多卖的，这种情况有没有什么解决办法？

沪叔：你好，买房过程中可能会经历房东反悔跳单的情况，一般来说司法途径解决即可，但对于需要尽快购入房产的买家来说，房东跳单影响还是挺大的，所以为了规避房东跳单，我们可从以下几个方面做好准备与预防工作。首先是买卖协议，在选中心仪好房之后，一定要对交易合同做到心中有数，尤其是合同条款、价格数字以及节点日期，都要制定清楚，仔细检查。第二是做好预防工作，如给房东下数额较大的定金，展现买房诚意，而房东违约成本也会更高，如果房东不愿意收，说明他有跳单的可能，这时可以下个小定。但下大定较好找好专家做尽调工作，防止房东卷走定金跑路。第三是对房东诚意性的判断，如果房东出现以任何形式的拖延签约情况，可判定不诚意，建议迅速转向下一套房源。第四是设置备选房源，可以多下几个小定，保证自己能够买到心理预期的好房。最后是加快交易流程，尽快进入网签程序，加速网签可以锁定房源，增加房东跳单难度，也可避免房东反悔。投资回报率较大的板块和楼盘，详见内部分享。

4.提问：沪叔，你好，上海发布了高考录取新政，这次改革有什么意义？孩子快要读小学了，家里很着急选学区房，不知道学区房要怎么选合适。预算有限，优质双学区买不起，只能选菜小+牛中或者牛小+菜中，重点放在小学还是中学？能给我们一些买房建议吗？

沪叔：你好，上海高考录取新政改革，给了一些较差的初中学生进优质高中的机会，较好地平衡了上海各区的教育资源，高中生源增加，也间接促使五大新城以及市区加快重点高中分校区的建设。高考录取新政改革给我们提供了购买学区房的新思路，预算有限的家庭可能会在孩子的小学与初中质量中做出取舍，选择差一点的小学还是差一点的初中？我们与从事教育的资深人士探讨后发现，孩子的家庭教育与小学教育是最为基础也最重要的。孩子在优秀的小学中能打好基础，培养良好的学习习惯与思维方式，提升综合能力，即使初中较差，也有机会进入优质高中。而不重视小学学习，孩子很容易跟不上优质初中的学习进度，得不偿失。因此，家庭要从小就做好孩子的教育规划，选择优质小学比优质初中更加重要，学区房购房思路也应顺着这个模式选择。上海各区域性价比高的学区房，关注内部分享。

5.提问：沪叔，你好，有了一些存款想买房，刚需排名前列次买房，是该偏重考虑自住还是投资？目前公司有宿舍可以住，不担心自住问题。买房投资可以选核心地段带学区的老破小，但是居住舒适度不高，自住房住起来舒服但是可能地段就不够好，很矛盾，选什么样的比较合适？

沪叔：你好，对于刚需来说，适宜自住的房子户型较大，房龄较新，但地段可能没有那么好，总体居住舒适度高；而适合投资的房子地段好、有学位加持，但面积较小，房龄较老，居住舒适度打了折扣。因此两种类型的房子是相对矛盾的，选自住就要适当放弃投资价值，选投资居住体验会较差。如果购房者预算有限，目前还无法实现财富自由，即资金原始积累阶段，建议优先选择购房投资，尽可能获取更多收益，至于自住，可以在未来房产增值之后再置换居住体验更好的房子。

以上内容选自“沪叔说房”微信公众号，粉丝提问

沪叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。