上海买房选板块投资,首看这些要素的改善空间

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以下内容选自“沪叔说房”微信公众号，粉丝提问

1.提问：沪叔，你好，看了一些文章说买房买地段，想问一下前滩、真如、徐泾、大宁这几个板块，怎么选择买房投资呢？

沪叔：你好，首先需要明确一点一般依据属性将板块划分为两类：刚需性板块和改善型板块，这两者的侧重点有略微的不同。刚需性板块会关注交通，尤其是对通勤的影响，商圈、医院等配套设施一般都比较低级。改善型板块一般囊括了高收入人群和高端配套，环境、教育这些资源必须跟上来。而正是这些的不同使得房屋本身的增值力度出现差异。高端配套和高素质人群的增值能力都比较强，交通马马虎虎，低级配套的增值能力就弱了。如果是对板块进行投资的话，一般也是看这些要素有没有改善的空间。上海前滩位于中环线，但是能够卖出核心区的价格，依托于各项不错的要素配置，整体房价趋势还是看好的。真如缺少的并不是轨道交通，而是产业支撑，如果这一点能够改善，那么这一板块的房子还是升值有望的。徐泾之前炒作得厉害，但是各方面要素没有跟上来，显得有些德不配位，目前产业有了新的发展，这里的房市也总算迎来希望。大宁的房市整体还不错，就是目前区域内没有非常好的在售楼盘，即便是改善也像是换了另一个刚需。

2.提问：沪叔，你好，我买房总价就700w左右，我不想买得太偏远的位置，我就是宁愿住的小也要住得好的，二手房我都能接受，想问老师买房是选地铁房好还是学区房好？

沪叔：你好，其实不仅是你，在以往的数据调查中发现，部分购房者在总价一定，更愿意牺牲一些住宅面积换取更加舒适实用的住宅功能。新的一年，面对二手房增值税调整，新房的总价还是能够被控制的，所以买房还是建议新房为优选。买房时关于地铁和学区的重要性抉择，当然在一定程度上，学区房的价格是要高一些，这代表需求也就多一些，但是是地铁还是学区还得根据购房者自身的需求偏重轨交还是学区，较好的选择是双核配套的，也就是轨交教育等完善的。

3.提问：沪叔，你好，我想买地铁房，但是我有几个问题想问老师，就是地铁房是不是离地铁越近越好？还有就是规划附近有地铁一定就是地铁盘吗?以后一定会升值吗？

沪叔：你好，买地铁盘都会存在几个误区：1、大部分购房者觉得“地铁盘”一定离地铁越近越好，其实社区与地铁站的距离保持在200-300米是最合适的。因为地铁站周边的人流量较大，对附近居民生活的私密性会造成影响，也会产生交通拥堵和噪音污染等问题。2.只要买了地铁盘房价就一定会涨，地铁盘能否影响房价，必须要考虑所处区域的配套是否成熟。一般来说，交通越不成熟，配套越不完善的区域，地铁对房子的价格影响就越明显。3. 房子周边规划有地铁，就是地铁盘。一般地铁从规划到落地的时间至少需要五年，随着地铁网络的逐步完善，地铁和公交车一样，都只是锦上添花的交通工具。房子的升值不能单靠地铁来拉动，还必须要看楼盘所处位置、周边配套、人文、环境等因素。

4.提问：沪叔，我最近打算先买房自住，过几年再置换掉，想问老师什么样的户型和地段比较好？不想过几年出手房子没升值还亏了

沪叔：你好，你这种情况需要注意小心自己的房子成为过气房源，过气房源价格上升缓慢，未来出手时不仅不好议价，还会面临亏损的风险。 过气房源主要有这么几类：排名前列，户型过气的房子，典型的例子大两房和大单间，70多平的三房与80多平两房之间的对比，自然后者会被市场淘汰。第二类小区过气的房源，这类小区通常是一些物管很差、管理混乱的小区，在市场上的评价都比较低。第三类就是地段过气的房源，这类地段通常为远离主城，没有地铁或者远离地铁的低价山水大盘这几类房源因为地段不方便，入住率一般都不高，很有可能就被套牢了。 选房时尽量要避开这些房源，更要时时关注板块发展，动态的投资观念才会有长久收益.

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沪叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。