上海楼市:动迁有3个明摆着是“坑”,就等着有人往里钻!

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：曾叔，你好，请问郊区动迁房值得选吗？

回答：你好，动迁这种事情，特别是在上海，一定要动足脑筋。在几个有限的选择当中，选一个对自己最有利的。如果选要房子，那么优选哪里，次选哪里？万一两个都选不到，要钱的话，应该买什么样的房子？买在哪里？这些问题，很多人从头到尾稀里糊涂也就过去了；要么邻居去哪里我就去哪里，要么脑子一拍，好像奉贤也不错。这种情况，我们说就是对自己，以及对自己的家庭不负责。因为上面的5个选择，有3个明摆着是“坑”，就等着有人往里钻。

鉴于我也有朋友正在经历这个抉择，我特别把上海几个比较大的动迁基地跑了一遍。先说答案，就事论事的话，上面五个选择中，优选彩虹湾，次一级选嘉定城北基地。剩下三个，情愿拿钱也不要选，为什么呢？选这种郊区，大概跟你说一个比较好记的口诀：一看距离远近，人广作为圆心。离人民广场有多远，决定了上海中心城区的资源辐射到这边有多远。二看交通间距，地铁越近越好。动迁房已经选在郊区了，还没有地铁，或者离地铁很远，那就真没什么必要了。三看产业配套，上班人有多少。周边公司、工厂有多少，决定了有多少人在这边生活。人多，医疗、教育、商业等等资源就来了，人少的话很尴尬，配套要等，房子脱手也困难，一个死循环。

提问：你好，曾叔，我老家在四线城市，有一套近几年买的房子，想转手卖掉，换个一二线城市买，可是挂牌几个月了，也无人问津，这是怎么回事那？

回答：你好，现在这个局面确实在三四线城市已经发生了，这是比房价暴跌更可怕的事情，很多人都在纠结房价是否会大面积的暴跌？其实大家的关注点都错了，因为就房子的拿地成本加上他们运营成本来核算，房价基本是稳定的，但是流通性的估值和有价无市的局面，在一些三四线城市正在发生，你会发现很多新房在这个城市售价七千多甚至一万。当你要出手的时候就会发现二手房挂牌子几乎无人问津，甚至我们低于市场价百分之二十甚至百分之三十都没有人来，这就是典型的没有流动性支撑。房价最重要因素或者人口，这些三四线城市恰恰就是人口流失特别严重的地区，所以会造成这个局面，但是这个局面在一二线城市是不存在的。所以你去一二线城市购房是个正确的决定。有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

提问： 曾叔你好，我目前可支配现金约225w，有房票没贷票，只考虑在上海买房。我应该继续攒钱再买房，还是应该买个偏远一点的小户型呢？

回答：你好，我建议是先买小的上车，否则都没有贷票了，还不如先买，然后等过2年多攒点钱卖了现在买的换大的。

提问： 你好！曾叔！一直关注你们的环沪，昆山或者太仓（人才编码）就有购房资格，单价2.3万。但是二套有贷款首付8成，要180万。还有就是宁波有购房资格，无房户，但是要限售5年（）产证后，相当于要8年，觉得投资期限有点受不了。价格3万，首付6成，也是差不多180万。按照同样180万首付，太仓花桥是否比宁波更加有投资价值? 8成首付投资感觉太高了。 首付180万也还差几十万，自住先上海房子比较小，无贷款约240万。不知道能dy多少呢？

回答：你好，1、180万的总价在宁波其实也买不了什么好的房子了，从预算看有点小了，建议换城市，也没必要一个地方很纠结。中国城市那么多。 2、建议先处理上海的房产，然后再把钱去买入外部城市，这样的话从杠杆上看就会好一点。3、具体环沪投资价值高的板块推荐详见内部。

提问：曾叔你好，500万，纯投资，是选择三林无学区地铁商品房还是大虹桥核心区域？或者有更好的选择？

回答：你好，这两个片区定位差不多，一个是有长三角动线优势，一个是前滩辐射区，各有特色，具体选择要根据每个人对交通通勤、居住偏好和区位认定的偏好来看了。

提问：曾叔您好，房产投资，请问杭州临安青山湖和嘉善相比，哪里的房产投资更有前景呢

回答：你好，青山湖科技城不错的，紧靠未来科技城；嘉善主要是环沪，但没法实现通勤的，嘉兴都还难起来。如果选嘉善，不如考虑吴江、花桥了。建议考虑前者。具体环沪投资价值高的板块推荐详见内部。

提问：您好！曾叔，感谢你的耐心解答，冷静算了下感觉现在买的话压力很大，我觉得还是得从长计议，先缓一段时间再看看，可以吗？

回答：你好，买房从来不易！但你必须要买。不管什么年代，买房都不是件很容易的事，十年前如此，房价低工资更低；二十年前也是，要分房还要排资历，新人哪能容易。当今的核心城市房价，一些人，甚至要动用6个钱包那也不一定就能一气就凑够首付！市场上不存在刚需，其实只有买得起和买不起；房价和工资无关，因为房子它不会因为你月薪6000，而给你降价。越是优质的大城市，其实它真正的购买力，越不是普通的纯粹的工资群体。越是优质城市越要学会借力而至，用金融的眼睛看待房产，你才会更加收获货币的生产。

提问：曾叔，你好，打算在上海买经济适用房，请问曾叔要注意什么？

回答：你好，买经济适用房，里面有很多坑。交易费用、限制措施也是不一样的。流动性和收益性都要比一般的商品房差一些，2006年后的房子，可以交税改成商品房。具体还有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

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