资色•半年考 | 一方割肉,一方收购:房企打响一场生存保卫战

搜狐焦点上海 2019-07-20 17:09:17

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房企融资的困难，不仅意味着未来难以借助加杠杆方式来扩张拿地，也可能对目前房企的经营带来巨大的影响甚至造成亏损，房企债务压力短期可能会进一步放大。

近期，多家上市公司密集发布公告，质押股权出售项目换取资金。事实上，今年五月份以来，资本市场转让动作异常频繁。

房地产信托、境内外发债、ABS融资受限......融资渠道不约而同的收紧，使极大依赖资金的房地产行业“如履薄冰”。“牵一发而动全身”,现金流是否充足也直接影响房企的经营策略。

一边是卖地卖股权、勒紧裤腰带过日子；一边是资金充沛，大举兼并扩张。在行业加速洗牌的当下，房企越来越分化，最后演化出来的，也许将是一张新的行业版图。

融资收紧卖子求生成趋势

近期，发改委发布关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知。其中，最受关注的一条规定是：房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。也就是说，房企境外发债所募资金的用途仅剩下“偿还旧债”这一条。这对于一些希望通过发行美元债缓解资金链压力的房企而言，无疑是雪上加霜。

其实，五月以来，房地产融资就在不断收紧。5月17日，银保监会发布要求对房地产融资乱象进行整治的“23号文”，被视为本轮房企融资收紧的信号。

此后，6月，中国银保监会主席郭树清明确表示，“房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。”这也意味着，房地产调控从市场层面再度升级至金融层面。

7月11日，光大信托被曝将暂停新增融资，进行余额管控，优化结构，平滑运作。此外，银保监会对信托资金违规发放房地产贷款、违规开展房地产业务的机构展开调查、警示，据不完全统计，今年上半年，银保监局对信托机构开出罚单14张，罚金达1214.36万元。

融资不断收紧的情况下，不少房企只能“断臂求生”，据媒体报道，截止7月11日，2019年共计40条房地产项目转让信息，涉及房企24家。其中，5月中旬以来披露的转让信息达34条，平均每2天就要转让1个项目。

排名前列太平戴维斯华北区研究部负责人、助理董事李想认为，融资环境持续收紧，偿债高峰来临，双重因素促使企业出售部分项目股权以盘活现金流。另外，从市场方面来看，2017年开始，房地产的调控政策还是以趋紧为主，未来也很难出现放松的迹象，项目不像之前那么好卖了。对房企来说，一方面融不到钱，没有资金来源，一方面销售节奏和回款都很慢，所以说房企现在对资金是十分渴求的。

阳光城集团执行副总裁吴建斌曾指出，万一有一天房企出现资金周转上有困难，有几个措施可用：排名前列，立即停止在建项目，开支就可减少；第二，盘活有价值的资产，促使资金快速回笼；第三，寻求银行融资，利息高点也可以；第四，实在不行，可把股权质押或者出售进行融资。也就是说，房企资金周转困难时，股权质押或者出售是房企最后的选择。

龙头房企更从容中小房企进入生存保卫战

一方“割肉”，一方收购，房企并购存在的前提是双方面临的不同境遇和经营策略。在这场饕餮盛宴中，不同类型的企业拥有不同的命运，而位于食物链顶端的龙头房企在规模的道路上越走越从容。

这一轮的楼市洗牌中，拥有实力的龙头房企正在持续寻找优质项目。以融创为例，7月16日，融创中国通过收购新湖中宝旗下的浙江瓯瓴实业有限公司和上海玛宝房地产开发有限公司的股权及相应权益，从而获得了浙江温州、江苏启东以及上海虹口近百万平米的土地。

市场调整期往往是大企业寻求扩张的较好时机，通过收并购的方式，一方面，能够快速地扩大土地储备；另一方面，与直接通过招拍挂方式从地方政府手中获得土地相比，通过并购获得的土地成本往往会更低，性价比高。

诸葛找房数据研究中心分析师段雨桐认为，房企频频转让项目和股权背后的原因是很多的，有一些是为了融资需要，也有企业为了业务转型铺垫，还有企业是出于剥离不良资产的考量。

如泛海控股出售北京和上海项目给融创，是为了有效优化产业结构和资产结构，是持续深化落实“去地产化”转型战略的重要一步。

如果说大中型房企通过出售房地产项目，按下了激进扩张的暂停键以缓解一时之急。那么对在经营能力、现金流、融资能力等方面都处于全面劣势的中小房企而言，其出售股权更像是打响一场关于生存的保卫战，它们正在复杂艰难的处境中寻求生存空间。

昨日晚间，五洲国际发布公告，公司将以3610万的总代价出售杭州一个商业综合体，出售该物业所得的现金将用于偿还杭州银行发放的银行贷款以取得解除该物业的抵押。公告显示，完成出售事项后，五洲国际估计将亏损1495万元。

另据6月27日早前报道，五洲国际以1630万元的代价出售无锡物业予浙江省东阳市超前装饰有限公司，完成出售事项后，五洲国际将亏损140万元。出售事项的目的为让该集团赎回第二期2016年公司债券及排名前列期2017年公司债券中的若干权益。

不知道这两次不顾亏损的“卖卖卖”是否能够帮助五洲国际走出困境，但不得不说，以五洲国际为代表的中小房企已在逆境中挣扎许久，在这场生存保卫战中，是被淘汰还是“活下去”最终需要时间来证明。