产业地产的农夫三拳

焦点财经界 2019-08-05 09:51:03

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听友人说其招商租赁火爆，上门求租先要被查企业实力，想来也是，5-600元的租金里，充满着地标二字赋予的品牌附加值。

“夏熟作物的籽粒开始灌浆饱满，但还未成熟，只是小满，还未大满。”

——二十四节气，小满

夏至未至，天气反常。铮叔住的酒店可以遥望世界第四高楼，闲来无事多望两眼终于望而生畏，想着如果纯为写写画画开个会，又何必挤上600多米的云端。但听友人说其招商租赁火爆，上门求租先要被查企业实力，想来也是，5-600元的租金里，充满着地标二字赋予的品牌附加值。

如果说这个城市写字楼市场的状态接近夏至，那产业地产的步伐，怕是刚刚走入小满

市场上供求双方对产业地产的认知仍有很多保留。在华东华南跑一圈，听到最多的还是市场如何胶着，收入如何卑微，租金难以覆盖成本，现金流跑不起来。诚然如此，产业地产要是现金流哗哗的，谁还花大价钱去拍商业用地？正好借这个开头，和各位一起交流探讨一会儿对产业地产是否能盈利的个人看法。

地产业内很多人把2011年视作产业地产元年，在中国房地产大格局进入调整周期后，众多的传统开发商瞄准了产业地产领域发力，而此前在产业地产领域低调深耕的企业则更多的浮出水面被大众所认识。如今进入七年之痒，更多人停下来思考产业地产到底是救命稻草亦或是无解谜题，而产业地产的盈利模式也显得更为重要。在正式谈盈利模式之前，有必要先和各位探讨两句，就是传统开发商转型产业地产，往往容易忽视的关键点——“定位”，听起来像是老生常谈，而实际上产业地产这个老生的长谈貌似一直没多少人听进去过。

这里说的“定位”，并不是各大顾问公司熟悉的给有关部门提交的拿地概念方案，实质是企业转型产业地产的时候，到底如何确定产业地产在自身业务框架体系里的位置，市场上转型产业地产的房企，许多是主业枝繁叶茂，但碍于土拍门槛提升和融资成本升高，传统住宅市场进退维谷后不得已而为之。因此产业地产在其已有的业务框架内位置尴尬，培育成本高但产出效益是个未知数，难免让房企纷纷表示看不懂，对产业地产的追求流于试探，点到为止。而在企业内部业务框架里面，产业地产刚刚整出了一点动静后，就马上会套用固有的住宅开发商思维，想用IRR，销售净利润率等指标迅速量化，较好再搞个高周转，用1-3年的投资回收期来框定至少5-8年才能做熟的产业地产，看惯了住宅销售的指标，再来看产业地产的指标，落差巨大，自然让房企心生怀疑，拿在手上的项目也就准备缓一缓了。这就是定位不清的问题，要拥抱产业地产，也得接受它的脾气和慢热，不能用旧有评价体系一棒子打死，否则容易怀疑自己。

言归正传，探讨产业地产的如何盈利，铮叔认为分三步走，先搞明白产业地产的顶层商业模式，再把握住产业地产的核心收入来源，最后弄清楚项目是否有合理的退出路径，只有在一开始设计好整个框架，才不至于云里雾里，掉入陷阱。干产业地产难免常常和工业用地、城市更新打交道，经常尘土飞扬，灰头土脸，很多业内人士戏称自己是“农夫”，而产业地产的盈利三部曲，铮叔在此不妨也戏称为农夫三拳。

农夫排名前列拳：产业地产的顶层商业模式

先谈排名前列点，一起来关注产业地产的顶层商业模式，简而言之四个字——“投融管退”。铮叔有位好友泳哥是个世外高人，高到对所有事都流露出一种看破红尘的态度，唯独上周谈到产业地产的盈利模式，泳哥放下了手里的辣条，眯着眼睛说了一句“有点意思”，然后缓缓说了以下这段话：“分析一个产业地产的业务模式是否具有逻辑性并且能赚钱。就看“投融管退”模式能否走通。一种可行业务模式，应该是走完“投融管退”后，最终还能盈利。”这算是泳哥成年后排名前列次堕入凡尘的发言，话糙理不糙。

诚然，产业地产实质就是在工业及物流用地上建成的房子，包括所谓的研发用房、厂房、配套宿舍和商业等，称其为产业地产，因为它与传统住宅地产较大区别是用户对象和持有比例。住宅卖给个人，产业地产则面向企业，企业对空间载体的诉求和个人完全不同。住宅的刚需和改善，很多时候由感性决策构成，地段好，价格合适，配套足，感觉来了就能下手了。而企业并不是不关心区位和配套，但他们买房子的核心诉求，是企业能在此赚钱，所以更关心这个空间载体能为企业创造的价值，决策更偏向理性，也导致了产业地产往往去化速度更慢。另外一个关键点在于，产业地产的可销售比例，产业地产的土地成本相对较低，并且考虑到产业的发展周期偏长，过程中需要合理运营，为避免产业地产住宅化，许多区域的产业地产只允许做小部分的商业和居住配套，而要求大面积持有运营，近年开始众多工业和科研用地整体禁售，这就从源头上卡死了传统房企拿地建设销售的组合套路，前两项只有投资，第三项销售回现打不出去，自然导致很多项目待字闺中步伐缓慢。使得传统房企投在里面的资金被大量占用，不具备运营能力的房企更加举步维艰。

上述两点加在一块，造成了产业地产看上去面临很大的退出难题，退出的困难，又加剧了前期“投”和“融”的难度，投资的时候，很多企业以为租金回报是少有的可见收益来源，自然希望投资拿项目的成本可以一压再压，价格便宜，量又足，但市场上哪有这么好的事情。等到融资环节，上市公司还能搞搞信用贷，中小企业基本上没有空手套白狼的议价能力，找基金合作，画几个产业集群和智慧运营的大饼，但基金可是专业的，从刚开始跟你接触排名前列天，就已经在想这个项目怎么退出了，没有良好的退出路径自然不买账，就又造成了融资的困难，想来想去，好像只能通过抵押银行贷款一条路，又遇到国家银根收紧，是不是有点走投无路的感觉。最终导致众多产业项目，急急忙忙先把可以销售的部分全部卖掉，也不管是不是卖在高点，把现金流回收一部分去填补投资的大窟窿，剩下的持有运营部分则苦苦经营，后期的运营团队甚至难免心生怨气，觉得投资部门前期为什么给自己整了这么一个项目。其实说白了，这还是企业自身定位的问题。所以产业地产真得想好再做，没有足够的耐心，不可能磨出能生金蛋的母鸡。其实产业地产退出的模式自然是有的，而产业地产投融管退的商业逻辑肯定也是成立的，只是表面上看起来没有住宅地产，来的那么粗暴直接。

农夫第二拳：租金收入再认识

产业地产的变现模式相对单一，并且有诸多限制。而最干净最直接的收入模式，就是做房东收租金了。很多朋友可能会问，产业地产项目前期动辄几个亿的投资，却靠每年几千万，甚至区位不好的项目只有几百万的收入，这个内部收益率确实没法看。是否还有其他的收入来源。而现实是残酷的，实际上确实没有其他的期待，产业地产较大最直接的收入来源，确确实实，就是租金收入。这也成为众多开发商对产业地产，感兴趣却不敢触碰的原因。但是谈到这里，各位不妨问自己一个问题，我们对产业地产的租金收入的理解是不是有点误区，而项目的租金收入又是不是还有优化的空间？这就捅到重点了，产业地产的租赁收入非常简朴，为企业客户提供物理空间，按面积计收租金，大部分的产业面积，再搭配小部分的商业配套，有多少面积租多少面积，每年到头，扣掉你的费用和折旧，账面上好像确实赚的不多。但在这里请思考两个问题，首先是你提供的产业物业，从土地获取成本，再到日常运维成本，自然比纯商业甲级写字楼要低，而且就像很多产业地产，做的都不是厂办物业，而是研发办公楼，其功能使用上和写字楼并没有太大区别，加之很多工业旧改类项目，经历过早期初放式发展，其所处区位现在早已是城市核心地段。对于精打细算的企业租客而言，在差不多的地段，租差不多的楼，自然不失为一个高性价比的选择。所以在租金的溢价空间上，产业类项目的表现并不差，甚至高于一些写字楼项目。用相对便宜的地价，盖建安不浮夸的物业，获得一个较高溢价空间的租金，这并不是产业地产的劣势，反而是个优势。从租金的议价空间而言，产业地产并不逊色，只是无法快速变现，掩盖了这一点而已。

农夫第三拳：退出估值再出发

铮叔是个专一的人，还是从租金出发来谈这第三点。要问租金是否还有优化的空间？则需要和我们今天的核心论点联合起来，也就是产业地产的估值问题。还记得之前提过的投融管退吗？如果忘记了请大声跟铮叔念三次。产业地产变现单一，但不代表退出无门。项目脚下土地不断提升的价值，其实就是估值的一大筹码，也是实现退出的核心资产。之前听说一个代理公司的区域负责人，被客户问到估值问题，他的回答是产业地产只能靠租金收入来维持，若干年后，项目就只剩下残值了。关于这点，铮叔不太认同。铮叔看过很多项目，算账的时候，只是把租金收入拉一个irr，这样的结果自然不尽如人意，产业地产的算账逻辑，必须考虑项目的退出估值，才够的上投融管退的闭环。并且从项目投资之初，就应该把退出估值连带考虑在内。项目迈入稳定期，可以做经营性物业贷款，不少正规机构提供租金贷产品，项目迈入成熟期，可以做ABS，如果前期做了境外架构设计，还有可能进行海外Reits，而在项目的后期阶段，能够进行城市更新，恰恰因为其工业用地的属性，是目前众多城市，进行旧改的良好标的。产业地产不同阶段，其实都有着不同的融资手段，最终反映在物业估值上，而租金收入的优化，其目的就是最终提升项目的整体估值，从而达到退出或者类退出的目的。因此产业地产的算账逻辑需要充分考虑估值对项目的影响，而运营服务提升租金也不应该只是一句口号。在一定周期内，通过运营服务的提升，加速租金的增速，除了提升每个财务周期的盈利空间，更能带动项目最终估值的提升，从而有望在最终进行资产证券化或者城市更新的时候进行本利回收。这其中的区别就在于，租金是缓慢自然增长，还是通过运营手段使之加速增长，拉开同业距离，带动项目估值增长，运营的核心目的，其实也正在于此。