权威话音刚落!!果断出手!楼市 又传大消息!

权威话音刚落！果断出手！楼市 又传大消息！

原创： 吕韬 叶檀楼市 昨天

 Red poppies and daisies

立竿见影，呼谷传响！7月30日，首次明确不把房地产作为短期刺激经济的手段之后，仅一天，楼市调控便蜂拥而至！7月30日，大连出手，限房价！7月31日，合肥出手，限房企！7月31日，某著名房企出手，限自己！

果断出手！全面调控来了？！城市、房企接连果断出手，楼市趋紧态势不言而喻。不过，这回的调控，有点不同以往，有主动调，也有被动调；有向上调，也有向下调；有明面调，还有暗地调。先说大连的调控政策。7月30日，据中国证券报，大连市最近下发了名为，《大连市人民政府办公室关于加强房地产市场调控工作的通知》，主要的目的是对大连的商品房进行价格指导。

经查，在大连市官网公布的文件中，关于限制房价的主要是这两条。排名前列， 对于5、6月份已经网签备案的房子，其未售房源按照同质可比原则，申报价不得高于5、6月份较低价格；对于在5、6月份未发生网签备案行为的，其未售房源按照同质可比原则，申报价不得高于5月份之前最近成交月份的较低价格。第二， 对本通知发布后首次申请预售许可证的新项目，建立价格核算制度，引入第三方评估机构对项目的成本、税费、利润等进行核算，按照一房一价制度申报房源价格，6个月内不得调整申报价格，6个月后可申请下调申报价格；实际网签备案价格不得高于申报价格，且价格下浮不得超过5%。大连的政策，有点意思，控房价，不仅仅向上控，还往下控。

（大连，图片来源：视觉中国）怎么讲？按照国家统计局的数据，6月大连新房涨了11.2%，二手房涨了8.7%。根据大连控房价的内容，以有无预售证分界，有预售证的那波，房价不能超过5月或者6月份较低价。11.2%是6月的新房平均涨幅，如果以较低价算，2019年大连房价预计很有可能达成住建部10%的目标。对于没有预售证的房子来说，根据文件，房子的定价要根据实际成本核算，一房一价，且一次定价用6个月。6个月房价解封后，只能往下调，不能往上调，但往下调有下限，限是多少？5%。新房房价按照成本、税费、利润核算的规则有了，但没说给房企多少利润率，这意味着，实际上新房房价的控制权已经掌握在大连政府手里。参照有预售证的房产控价目标，调整到10%涨幅以内，非常可能。向上不超过10%，上下不超过5%，大连政府控房价，有一套！大连双向控房价之后，曾经领涨全球的中心——合肥，也出手调控。

（合肥，图片来源：视觉中国）据中新经纬7月31日消息，合肥市七部门近日联合召开全市房地产市场稳控工作会议，提出对引发三次及以上群访群诉事件且没有有效解决措施的开发企业，适时采取暂停供地、暂停预售、暂停网签措施。合肥政策比大连还有意思。明面上，合肥市在收紧房地产政策，但仔细分析一下，会发现，合肥政策竟然也有托底楼价的作用！没看出来？简单分析下。开发商资金被全面限制之后，从销售回款显得更为重要。常理推测，降价促销，是最有利、最合适的办法。但以往经验，大家都清楚，群众集体投诉房企，除了质量等硬件原因以外，房价降幅大（购房者感觉吃眼前亏），投诉的概率更大，频次更多。合肥政府说了，引发三次群体不满，就不能拿地，不能卖房，这么一来，对于开发商来说，结果就是，想用价换量，难！大连也好，合肥也罢，包括再早的恩施，政府都告诉房企，这个节骨眼上，卖高价房别想，但大促销，也没门！活下去，真难！现在想想，万科说活下去，真不是危言耸听！房企融资被封之后，现在连打折促销的权利也快没了。流动性消失，交投寡淡，对房企最为致命。房价，看得见摸不着，意义越来越小。这不，为了活下去，一家著名房企，主动调控自己，暂停拿地！

据21世纪经济报道，7月26日，富力地产发布了一份内部文件《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》，强调2019年下半年“原则上暂停拿地工作”，如遇有优质土地项目等特殊情况，可单独呈报集团董事长审批。

此前曾经撰文专门说，中小房企今年比较危险，破产的数量越来越多，如果融资更加严峻，中小房企的困局可能会向大中型房企蔓延。富力是头部房企，主动暂停拿地，其实就是应对当前融资和销售双紧的时刻！房企融资的形势到底有多严峻？举个例子。信托融资是上半年房企融资的最重要渠道之一，也是7月份开始被监管收的最紧的环节。根据用益信托的数据，前六个月，投向房地产领域的信托一共4531.94亿，占比为39.43%，接近4成。而7月份，房地产集合信托产品，发行数量比6月份骤降46.6%，金额降低40%。占比方面，根据用益信托，7月最后两周的数据，7月15日到21日那一周，房地产信托在全部信托领域中的占比已经降到27.9%；而上一周，也就是7月22日到28日的数据，地产信托的占比进一步降低到23.46%。

谁顶上来了呢？就是重要会议特别提到的，大基建产品！7月22日到28日，大基建在信托中的占比已经达到45.11%，独领风骚！房地产企业到底怎么破局？一个办法是，上市。据克尔瑞的数据，史上第四轮房企上市潮开启。

目前，前30强房企已经全部上市，在未上市的房企中；前50强，就剩下5家没上市，而这5家里，目前新力地产和金辉集团正在上市申请中。还有一个办法是换身份，较好效仿万科，有国企或者央企血统。房企都说融资难，但7月26日央企中国金茂表示，不是很难么。7月26日，中国金茂发布公告，给平安、新华以及中化香港配股融资，一共融得资金94.65亿港元。在富力暂停的时候，国企和央企背景的开发商，却在逆势扩张。今天（7月31日），成都土拍再现地王，最终获得土地的是锦江通建+珠海华发联合体。锦江通建没查到具体背景，但珠海华发天眼查上穿透，最终控制人是珠海国资委。人民微评说，炒房，此路不通！央视热评说，房住不炒，保持定力！以目前的态势，房企，可能最难保持定力，因为路确实没几条了！

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