2021上海楼市总结之新房篇:新规则“积分制”尽显楼市韧性
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今年楼市经历“过山车”般走势，尽管上半年政策不断，但市场韧性足，仍处于高位运行。但下半年市场开始急剧转冷，金九银十落空。年末在政策暖风烘托下出现翘尾行情。虽然经过近半年的“寒冷”，但今年仍是楼市“大年”，截止到12月25日，上海新建商品住宅成交1031.7万平方米，比去年全年增加10.7%。
供应：集中公示集中认筹 “五大新城”有看点
截止到25日，今年新建商品住宅开盘796.1万平方米（190个项目），供应量比去年增加6.8%。供应量比去年稳定，但今年供应的节奏出现变化。楼盘供应也和土拍类似，采取集中上市的方式，全年一共分6批次投放。3月开启排名前列批楼盘33个项目集中公示，12月最后一批57个楼盘集中公示。充足的供应量为稳定价格创造一定条件。
今年调控特点是反应及时，见招拆招。在认购中也出现规则多次完善和变化。比如为了给买家充分决策时间，认购期限由5天延长至7天。统一时间段内，买房人只能参加一个项目的认购活动，分流需求避免人群扎堆。在认筹入围比例方面也进行区别对待，市区范围调整到2.5，郊区项目为1.3，改变最初1.3一刀切的方式，调控精准施策。
今年是“十四五”开局，上海未来发展重点在“五大新城”，从推盘的区域来看，这些区域明显增加投放。最为典型的是临港新城，全年供应48.9万平方米，比去年增加560.8%。其他几个区域，比如青浦新城、松江新城等传统交投大户也有不同程度增加。这些区域未来会成为节点性区域，大量供应分流市场需求，减轻中心城区的需求压力。
成交：积分制下诞生社保巨子 高端项目受热捧
上海早就进入存量市场，新房供应一直偏少，导致开一个项目热一个项目。为创造公平机会，新房购买出现新规则。积分高的可以优先购买，与此同时，如果触发积分制，那么该项目则执行5年限售。新房市场是政策高度“控盘”的市场，全年量、价都是温和发展，但是数据不能反映全部市场，新房市场一直“暗流涌动”，大量楼盘触发积分制就是市场热的指标之一。
从高积分的项目来看，主要集中在市区以及一些新兴区域和板块。比如两个积分过百的项目（复兴珑御112.8分，翠湖五集102.24分）都集中在内环内区域。内环内其他新开的项目绝大部分都受到市场热捧。此外，一些新兴的热点区域也出现高积分现象，比如前滩板块和大虹桥板块。这些区域只要开盘都会触发积分制。从成交前五的项目排名来看，有两个位于大虹桥，可见该区域市场热度多高。
当然，在政策持续高压下，下半年楼市开始降温，目前恢复到常态。所谓常态就是“532”，5成项目热销，3成项目能按计划顺利完成，剩下的2成去化会遇到压力。通常远郊偏远地区，比如金山等没有任何配套规划的板块销售会遇冷。
价格倒挂 通胀预期致新盘大热
对于新盘热销主要有几大因素推动：
首先，预期推动。因为疫情全球开启宽松的货币政策，扛通胀不动产是最理想的媒介。全球不仅中国，其他国家房地产价格普遍在上涨。比较典型的是土耳其、韩国。据韩联社22日报道，今年韩国全国平均房价上涨19.08%，创下14年来同比较大涨幅。文在寅就韩国房价上涨道歉：任期内较大遗憾。
中国楼市也在上涨，上海作为一线城市，从以往历史来看是最有韧性的城市之一。基于历史经验，在上海买房是较佳方案。而且从产品来看，越是市中心的项目扛跌性越是好。因此今年豪宅销售是市场上的一抹亮色。不仅是新房市场，甚至拍卖市场也是如此，上亿的豪宅轻松被买下。
其次，价格倒挂，无风险获利。由于房价每年上涨的目标是定在5%以内，因此新房最近几年一直“限价”，越是豪宅限价越是明显。比较典型的是翠湖，把一期的房子卖掉，然后买新房还有得赚。其他的一些区域，比如前滩，大虹桥等都有不同程度的倒挂，这也导致打新现象始终无法消除。
最后，人才引进。人才是城市发展的保证，上海上半年人才引进的数量就和去年全年持平。五大新城还有特定落户政策，随着人口导入，市场需求也在增加。网上也调侃，徐博士推动上海调控政策升级。
明年预测：成交下降 价格稳定
年末诸多会议定调政策走向，说到明年住房城乡建设事业最主要的工作核心，部长用了一个“稳”字来总结。说明明年政策不会像今年那么频繁，没有政策干扰，市场会消化吸收此前的政策，最后走出自己的节奏。
从成交量来看，上海预计成交面积会减少1成到1成半。随着市场降温，产品会有分化，冷热不均是常态。尤其是远郊没有太多卖点的产品会遇到去化压力。当然，由于上海对于价格的管控，轻易向下调价难度也比较大，这就需要企业在定价上有前瞻性。
上海新房品质越造越好，刚需产品越来越少，不管从结构上还是产品上，价格有很强的支撑力。即便明年成交量会有收缩，但均价方面预计还是会惯性上涨，但是涨幅会小于今年，同时幅度小于5%。
来源：大卢侃楼市
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