排名前列太平戴维斯:三季度各业态基本面向好,商业零售可圈可点

近日，排名前列太平戴维斯在沪举行2021年三季度跨界媒体会暨商业地产资产管理升级及宝乐汇商场推介的媒体分享会。

排名前列太平戴维斯中国区市场研究部高级董事及主管简可、排名前列太平戴维斯商业地产资产管理部高级董事陈绮宁、排名前列太平戴维斯中国区市场研究部董事张琳、排名前列太平戴维斯商业地产资产管理部高级助理董事竺敏、排名前列太平戴维斯中国区市场研究部高级经理徐梦璐、排名前列太平戴维斯中国区市场研究部经理李倩盈。特邀宝地资产文商旅商业部副总裁冯子纯、宝地资产文商旅事业部招商经理黄彦雯出席本次活动。

全新升级

商业地产资产管理服务

排名前列太平戴维斯商业地产资产管理部高级助理董事 竺敏

排名前列太平戴维斯商业地产资产管理部高级助理董事竺敏带来全新业务解析，她表示：“全新的Savills商业地产资产管理服务团队主要服务方案有三大类型：即顾问服务、驻场服务、报告类型服务；服务内容上涵盖六大模块：即招商及租赁管理、日常运营管理、市场推广及活动、培训系统、人事行政管理、以及财务管理。在商业地产已进入高质量的发展阶段，为了顺应市场变化，我们所提供的服务模块也具有灵活性，可根据项目的需求提供全程管理服务，也可以根据要求把相应的模块抽调出来，提供独立的专业服务。服务跨度时间包含从开业前筹备阶段到开业后正常的运营阶段。”

此外，她还介绍说“从顾问服务上升级到驻场服务，是资产管理对项目介入更深入的一个服务方案。驻场管理服务会特意为项目组建一支符合项目体量、项目标准和要求并具有管理经验的驻场团队，并在总部工作小组指导和带领下致力于提升整个项目的品质。此外，现在的服务内容更具灵活性还体现在可为业主方提供咨询报告和解决方案的报告，会根据客户的具体需求及项目不同阶段提供筹开报告、解决问题可行性报告、及在一些项目购买阶段提供尽职调查报告等等。

排名前列太平戴维斯商业地产资产管理部高级董事 陈绮宁

当谈及优质的商业资管团队应如何带领及具体执行标准时，排名前列太平戴维斯商业地产资产管理部高级董事陈绮宁表示：“商业资产管理，能妥善管理帐目很重要，我们必须对负责人、委托方，所有的应收应付都要清清楚楚，这是首要的。其次，要熟悉自己的项目和产品，满足区域消费者的需求，在市场变化里面找到一条路，如何给到你的资产项目有一个增值点。但是万变不离其宗，要清楚地知道零售的消费者需要什么，这很关键。另外团队的稳定性也很重要，Savills整个公司在大中华区已经有差不多30年的历史，所以在商业地产资产管理团队有十几年，在大经济环境改变的时候，我们的团队凭借丰富的经验抗压性是很强。”

钢铁工业助阵

现代商业资产布局

宝地资产文商旅商业部副总裁 冯子纯

由宝地资产文商旅商业部副总裁冯子纯介绍存量时代下，商业更新升级和迭代的是必要的，以此应对市场需求的变化，满足如今消费者的消费模式。他表示：“上海以及类似的一二线城市，商业地产的竞争激烈。整个上海的商业零售市场面临供需关系失衡，商圈高度碎片化的阶段。在商场进入高度成熟期的时候，尤其是非核心区域的中等以下体量已经有接近十年运营历史的单体购物中心，越来越面临到新入市、新大体量、综合性更强的商业体的挑战，面临经营进入逐渐衰退的局面。”

面对一些非核心区，但有一定运营年份的商场，该如何进行商场品牌更新和整体运营提升时，他表示：“非核心区的项目，在整个运营过程当中，除了在软件上做品牌的调整、或者市场活动的调整以外，我们要有决心牺牲一定的短期的经济利益，投入一定的预算进行整个商业的硬件设计和结构上的一些改变，从而尽量解决老旧的空间及动线设计与较新的商业业态的经营需求不匹配的问题。在条件许可的情况下要有决心做硬件的二次投入，才能使项目持续保持活力，不改变迟早会逐渐被市场所淘汰。”

上海地区三季度房地产市场回顾及展望

排名前列太平戴维斯中国区市场研究部高级经理徐梦璐

排名前列太平戴维斯中国区市场研究部经理李倩盈

上海甲级写字楼市场

三季度，上海甲级写字楼市场迎来三个新项目入市，为市场增加约16.9万平方米写字楼面积，截至季末，全市甲级写字楼总存量达1,450万平方米。季内新项目包括：

中美金融大厦，北外滩

云汇天地，花木

君康金融广场，后滩

三季度，上海甲级写字楼市场录得34.3万平方米净吸纳量，自二季度的高位环比下降16.5%。包括企业搬迁升级、扩张与整合在内的改善型需求见长，以互联网、金融、健康医疗行业尤为显著。非核心商务区在全市写字楼市场的重要性日益凸显，占比全市存量约1/3，于季内贡献了全市近一半的吸纳量。

今年前三个季度，全市写字楼净吸纳量达到95.3万平方米，已超91.1万平方米的过去五年年均水平。鉴于此，全市甲级写字楼平均空置率环比下降1.4个百分点至13.1%，系2017年以来较低。

随着项目出租率改善，业主继续上调租金或减少优惠举措。本季度，全市甲级写字楼租金指数环比上调0.5%，至每平方米每天人民币7.4元。租金上调主要由次级商务区（+0.8%）和非核心商务区（+0.6%）带动。

展望

市场仍将有大量项目计划于年内交付，未来两年计划供应量甚是达到300万平方米，然而不乏因预租率欠佳等原因推迟入市情况的发生。

政府继续加强对增长过快行业的监管（双减，反垄断，数据安全保护等），但市场需求增长依旧可观，此前市面上的一些退租面积由更多企业新设和扩张需求得到消化。

国内自用买家尤其是互联网企业的购置活跃，例如字节跳动、前程无忧于季内录得整栋交易，一手开发用地和新建项目均受到此类投资者青睐。尽管如此，该类企业的办公租赁需求依然不减。

在灵活办公领域，除开已具有一定市场份额的国内灵活办公和商务中心运营商，更多本土品牌进入市场。纵使该类产品受到部分出租率欠佳项目的欢迎，二级市场的竞争却也愈发激烈，而差异化产品打造、灵活租赁策略、专业运营和增值服务方为制胜之道。

小体量的独栋总部办公产品越来越受到拥有独立办公、企业冠名和购置需求企业的欢迎。如今也有更多开发商以主塔+数座独栋企业总部的形式来打造其产品，在丰富产品组合的同时亦满足了这种独立办公需求的增长。

随着虹桥前湾、三林滨江、临港、五大新城等更多新兴区域的开发与建设，未来上海写字楼市场版图和规模将不断拓展与延伸。

上海零售市场

2021年前八个月，上海零售总额同比上涨22.2%。受周期性等原因影响，8月份单月零售总额增速出现回落，较去年同月下降2.5%，但上海消费市场仍保持总体向好趋势。

上海零售市场在第三季度迎来六个新项目开业，共为市场带来56万平方米新增供应，推升外环内购物中心和百货存量至1,436万平方米。季内新入市项目包括：

北外滩来福士广场，北外滩，123,000平方米

宝龙旭辉广场，杨浦滨江，42,000平方米

虹口万泰广场，虹口，60,000平方米

瑞虹天地太阳宫，瑞虹，180,000平方米

前滩太古里，前滩，120,000平方米

云汇天地，花木，35,000平方米

全市购物中心首层租金较上季度增长0.4%，为每平方米每天人民币26.1元，较去年同期上涨0.7%。

全市购物中心空置率受新增供应影响，环比持平为9.1%，较去年同期下降2.4个百分点。其中核心商圈购物中心空置率较上季度下降0.7个百分点至6.9%，非核心商圈上升0.1个百分点至9.6%。

本季度开业多个购物中心为商圈内标杆项目，并为所在商圈带来众多首进品牌，显示业主对前滩、北外滩等新兴商圈发展潜力充满信心。

2021年前三季度服务类品牌租赁需求在购物中心新租面积中整体提升显著，尤其在新开业项目中占比更为明显，第三季度为39%。本季度餐饮类整体占比提升6%至32%，零售类需求仍保持稳定。

展望

2021年第四季度上海市区购物中心预计仍有7个新增项目入市，总建筑面积约55.1万平方米。新增项目包括大宁久光、AI Plaza等购物中心，南京西路商圈升级改造的中信泰富广场也预计将于第四季度重新开业。

上海投资市场

2021年三季度市场共完成12宗大宗成交，合计成交金额达到人民币271亿元，超过去年同期总额三倍。

高科技公司为首的自用买家仍在积极收购自用大楼，本季度前程无忧和字节跳动都花费几十亿收购了新建甲级写字楼。

境外投资者相对活跃，继续关注例如物流仓储、冷链、生命科学相关能提供稳定租金流的资产，而境内投资者和开发商则面临较大的融资挑战。

恒大的债务问题引发市场对其上下游企业，整个行业及其他高负债开发商的担忧。

目前开发商融资情况呈现两极化，国有企业及资产负债表健康的大型开发商可以在国内发行低于4%利率的债券，而其他的开发商则需要去海外寻求发行利率在8-12%之间的债券。

展望

预计市场会出现一些负债率较高的境内业主选择抛售资产回笼资金的情况出现，给到投资者投资机会。

尽管目前一系列的降负债政策给市场带来了一定的短期困扰，但从长远来看，整个房地产市场有望迎来更加良性及可持续的发展。

上海物流市场

第三季度上海高标仓市场无新增项目入市，全市高标仓存量维持在约653万平方米。

上海整体物流市场受到来自第三方物流服务及电商行业强劲的租赁需求，全市租金水平环比维持稳定，录得人民币48.6元每平方米。

空置率方面，受第三方物流的强劲需求增长影响，奉贤、金山录得稳定去化，多个子市场持续满租状态；全市整体空置率环比下降1.7个百分点至4.5%。

第三季度上海成交两宗物流仓储用地，共计69.5亩，均以零溢价成交。其中位于嘉定安亭镇的地块由安吉仓储以48万元每亩的价格成交；另一宗位于自贸区临港新片区，由上药国际物流以91万元每亩的价格成交。

日前凯德集团发布公告称旗下凯德中国信托拟向非关联第三方收购一个包含位于上海、昆山、武汉和成都多个优质物流资产在内的资产包。近两年来，物流资产持续受到投资者追捧。除了传统基金、物流开发商外，互联网企业、及传统住宅商办开发商亦在加速布局。

展望

上海第四季度临港、金山以及青浦等子市场预计仍有高标仓项目入市，将为市场带来90万平方米以上的新增供应。

随着传统购物季来临，来自电商、第三方物流及快递企业的新租需求料将加速市场去化。

上海住宅销售市场

一手商品住宅市场

第三季度，上海新建商品住房新增供应约162.8万平方米，环比下降31.8%，同比下降37.6%。

一手商品住宅成交量共计约241.5万平方米，环比下降1.8%，同比下降16.8%。

一手商品住宅成交均价环比上升3.1%，达到每平方米人民币54,780元，同比下降0.4%。

一手高端公寓市场

第三季度，上海一手高端公寓市场中，龙盛福新里、瑞虹新城天悦耀庭、翠湖五集以及复兴珑御等新增供应入市，共计11.1万平方米。

一手高端公寓成交量共计约13.8万平方米，较上季度下降18.9%，同比下降36.6%。

一手高端公寓价格指数较上季度环比上升1.1%，同比上升1.4%，平均成交价格达到人民币每平方米121,500元。

住宅用地市场

第三季度，上海无涉宅土地成交；第二批集中土地出让共挂牌27幅涉宅用地、14幅征收安置房用地以及7幅租赁住房用地，挂牌价格共计约574.6亿元。

展望

随着第四批新房逐步入市，上海10月份预计将迎来供应成交高峰。中心城区包括翠湖五集、愚园名邸、宝珀公寓等在内的多个楼盘将在十月中下旬开盘，入围比例调升至2.5后，预计认筹积分有望在一定程度下降，更多组家庭/个人有机会参与摇号。

目前楼市调控政策已逐渐见顶，市场对政策调控反应明显。央行在9月份第三季度例会上提出“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。预计未来在金融端将继续精细化调控，在持续抑制投机性需求的基础上为刚需及改善群体提供便利的条件。

上海住宅租赁市场

第三季度，上海服务式公寓市场有一个新项目入市，为盛捷虹口外滩界服务公寓，为上海服务式公寓市场带来210套新增供应。

2021年第三季度服务式公寓市场平均空置率环比上升0.6个百分点到12.7%，同比下降7.3个百分点。部分板块入住率虽有所波动，但仍有项目几近满租。

全市第三季度服务式公寓平均租金持续回升，环比上涨2.3%至人民币每平方米每月270.6元，较去年同期增长7.9%。

尚晨虹桥皇家公寓项目将被散售，第三季度全市服务式公寓存量为9,424套。

高端长租公寓市场本季度无新增供应入市，平均租金环比上涨1.5%至人民币每平方米每月195.2元，空置率为12.5%。

展望

雅诗阁旗下的雅诗阁森兰服务公寓预计于2021年第四季度入市，将为上海服务式公寓市场带来203套新增供应。

市场内多个高端项目房源仍较为紧俏，尤其是先进服务式公寓项目，可租单元一经推出则快速签约。预计上海租赁市场仍将保持活跃，空置单元去化速度快且租金亦有上浮空间。