整合万科不成 华润置地“开刀”自己 设基金业务

新闻来源：界面新闻

记者：彭飞

整合万科不成，华润置地选择对自己“开刀”，这次是新设基金业务。

界面新闻特别获悉，华润置地近日设立了新的产业基金事业部，这个全新的部门将作为华润置地一级组织机构，由副总裁王坚强兼任总经理。一年前华润置地进行区域整合与管理团队调整后，王坚强曾分管商服事业部。

这是华润置地一个月内第二次对组织架构进行大调整。6月中旬，这家公司曾将旗下的商业地产事业部调整为一级组织机构，由副总裁喻霖康全面负责。此次调整后，商业地产事业部和产业基金事业部地位提升，成为开发事业部的平级组织。

据记者了解，商业地产事业部的设立，与吴向东的规划密不可分，吴也是“宝万之争”中的关键人物，曾有多家媒体报道称，宝能系曾计划推举吴向东担任万科董事长。如今万科股权之争尘埃落定，各方喜迎深铁，华润落寞退场。

在今年1月初将所持万科股份以372亿元全部转让给深圳地铁后，华润集团与万科的关系就只剩当时董事会里的三位代表。6月30日股东大会后，万科较新董事会名单中，华润的代表全部由深圳地铁取代，这家央企也彻底结束了与万科长达15年的缘分。

整合万科始愿落空，华润看起来正在“发奋”，全力做大华润置地。

此次新成立的产业基金事业部，定位为华润置地的产融结合平台，助力华润置地做大规模、创新转型为目标，围绕房地产产业开展各类基金业务。业务范围则包括股权类房地产基金、融资类房地产夹层基金、房地产相关创新私募股权基金、资产证券化等。

虽贵为央企，在融资成本等方面具有天然优势，但受制于决策繁琐和华润集团对负债指标的严格管控，华润置地获取土地资源的方式与灵活性不及民企，这也导致最近几年的规模增速相对缓慢。

据第三方机构统计，华润置地今年上半年的销售额约为630亿元，同比增长约13%，排名全国房企第十一位。今年他们暂定的目标是1200亿元，相比去年仅有一成增长。上半年销售额破千亿的房企达到七家，华润置地已经落后第二阵营不少。

在此之前，华润置地已经为产业基金事业部的设立开始了铺垫。2016年，它们在房地产基金发展方面已取得一些进展，与华润资本、中信银行共同发起设立的300亿元境内住宅地产基金方案，已获得华润集团常董会的批准。

界面新闻了解到，华润-中信银行地产基金的合作架构为：劣后级资金为100亿元，由华润资本、华润银行和华润信托合计出资40亿元，中信银行出资60亿元，共同成立暂定名为润信地产的母基金；另外中信银行还将出资超过150亿元，华润银行和华润信托出资不超过50亿元，再共同成立总规模200亿元的优先级子基金。

这支基金的GP（普通合伙）公司股东方面，中信银行占股六成，华润置地占比31%，华润资本持股9%，注册资本金为1000万元，华润资本或其全资子公司进行中后台委托管理。

具体操作层面，这支基金在分为多个项目子基金投入到华润置地的具体项目中，也可能与华润置地联合竞拍土地，最终项目会由华润置地持股51%，进行操盘管理和并表。

如果这支基金最终完成设立并启动，将成为地产行业规模靠前的基金。另一家央企保利地产（600048SH）过去数年就通过旗下信保基金投资自己的住宅项目，获得了更多发展机会。2016年底，信保基金累计管理规模已接近500亿元。

华润置地在住宅领域的投资基金设想还期望能与外资合作。它们已经与阿布扎比主权基金（ADIA）探讨设立境外合资平台，共同投资国内住宅项目，目前的合作主要条款已基本达成一致。

另外，华润置地的产业基金事业部今后还将包括写字楼与商业地产方面的专业基金。今年它们就会启动写字楼基金的成立及落地工作，预计募资35亿元；2018年将完成商业地产投资并购基金的设立，并开展购物中心REITs的前期准备工作，力争在2019年实现华润置地购物中心REITs上市，募资预计为100亿元。

上个月进行商业地产事业部调整后，后续对这项业务进行分拆乃至单独的资本运作，将成为华润置地下一步的目标。如果能和产业基金事业部联动，将使华润置地旗下大规模商业项目尽早变现成为可能。

截至2016年底，华润置地开业的购物中心已有22个，在营的投资物业总建筑面积达到555万平方米。这一规模虽然实现了在内地开发商中位居前列的租金收入，但大规模持有商业地产还是造成了短期内资金占压大，投资额受限等压力。

近期这一系列调整，华润置地最终目的是期望能拓宽房地产融资渠道、丰富项目的获取方式，同时能释放投资物业占压资源，加快资金流通，并通过撬动外部资金孵化和助推新兴业务，促进资产规模升级。这家央企能否一扫阴霾，迎头赶上，今年下半年将是关键期。

（原标题：【特别】与万科分手后另有图谋 华润置地新成立基金事业部）