上海楼市:上海前滩,张江,徐汇滨江,大虹桥板块哪里涨幅大?

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：你好，曾叔，请问上海前滩，张江，徐汇滨江，大虹桥几个板块哪里涨幅大？

回答：你好，张江板块涨幅可能会更大一些。前滩已经一步到位，二手房的价格已经到了11到12万。新房开在10万左右。但是我前滩板块儿利好已经基本上是一次性兑现了，地基本拍完了，后续大的规划也没有了。张江在未来的三到五年，有非常大的一些规划和开发。最最明显的就是张江科学城张江中区的开发，包括张江双子塔。张江中区还存在非常大量的空地，规划了很多的产业。这些规划落地以后会对当地的住宅有一个很好的拉动作用。而且张江这边的规划里面新房是很少的。住宅用地非常少的。所以供求关系会更加紧张。徐汇滨江的上限肯定比很多板块高，徐汇滨江，是最近几年是徐汇涨得较好的一个板块。因为徐汇房子都相对老一些。

只有徐汇滨江是一个整体重新开发的区域。所以徐汇的有钱人都跑到徐汇滨江了。但是在接下去几年，徐汇滨江的开发力度是不如张江的。他的总价单价的上限和总价的上限会更高，会比张江更高一些。但他的供需关系没有张江紧张。如果比较大虹桥板块和张江，大虹桥的产业导入也是很厉害的。它的空地也很多，但是大虹桥板块有个问题，就是新房实在太多了，新房是一个定价之锚。这几年大虹桥的二手涨的不多就是因为他的新房价格在5.8-6.2。所以你二手房肯定涨不起来。未来的三年，大虹桥的新房的限价还是很难开的很高，所以二手的涨幅应该比不过张江。上海各板块分析及楼盘分享，具体详见内部分享！

提问：你好，曾叔，今年准备买房，之前您说“买房看地段”，那么什么样的地段购买时要谨慎？如何避坑？

回答：你好，曾叔，主要集中于两个区域：一是城市新兴区域；二是老城区的老旧住宅。1、这两类区域都是难以判断地段价值的区域。买了担心升值慢，不买又觉得新兴区域将来可能会很好，错过可惜。老的小区将来如果拆迁，回报很大。2、先说新兴区域。除一线城市外，其它城市目前还是扩张阶段。如果我国所有城市政府所规划的新区全部兑现，能容纳将近40亿人口。可见大部分是兑现不了的。所以，缺少基础配套的新区，较好不买。要看政府方向。一般公共交通是排名前列步，公共配套是第二步，商业等配套是第三步。

3、再说老城区的旧住宅。交通方便是基本的，老城区这点都具备，包括双气等配套不谈。其余排名前列要看学区，第二看医疗，第三看公园等景观、休闲类的公共服务配套，第四看商业等配套。如果缺乏这些支撑，尤其是没有学区的支撑，老旧住宅也要谨慎。4、其实，对于投资来说，机会成本也是要考虑的。有限的资金，与其投到新兴区域和老旧区域，不如考虑其它回报率高的成熟区域的住宅。机会成本高。

提问：曾叔！您好！家住上海奉贤，另有一大一小2套旧房，市值约（大300万，小150万），想置换投资市区，现在一起卖掉还是先卖一套，现在是卖掉的好时间吗？接下来投资哪个区域更好？

回答：你好，投资建议全部出手卖掉，置换到市区更好。奉贤太远了，因为真的很便宜，所以很多人买，我们投资买房子还是喜欢买洼地的，但是要识别一下真洼地和伪洼地。远郊旅游景区多打的空气指数、宜居品质牌子，旅游资源、环境指数都是对标旅游人口的。但房价要涨归根结底，是要有愿意在这里居住的有购买力的接盘侠。我们看房价一般是看周边的产业。你拿产业维度来衡量奉贤，会觉得的确这里没什么好工作机会。所谓的低房价并不是什么洼地，而是真的价值低。除非有大量高新企业迁入，否则不会改变的。所以奉贤长远看价值也不大，没必要继续持有。建议两个方向，一是大虹桥，买华漕核心区，或者徐泾那边次新房商品，都找房龄2005年以后的那种房子。二是在三林中环外一带找次新房。这个打法主要是押注板块潜力，这些板块也是比较看好的。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：我们目前是刚需换房，原来房子是2006年房龄康桥板块的城中花园。我无意中在11月高了个小区的高价位然后在12月中旬被买了。原本没想这么快的，现在却全部提上了进程。我们置换主要是想改善居住环境，同时可以做到保值换房龄新一些的房子。这次更换以后应该是长期目标，短期不会再做置换。谢谢！

回答：你好，现在建议尽快上车，上海横盘已久，现在是行情正当时，时不我待。建议你以二手次新为主，提前布局二手市场，康桥板块就很不错，未来不仅有高端产业，能吸纳周边的产业客，高端人士的购买力。未来18号线和21号线也能进一步提升区域的交通。

提问： 曾叔，你好！我居住东莞，目前东莞塘厦有一套房子，惠州有一套，现在手上有多余资金，想在购买一套，可是不知道从哪里下手，给点建议？

回答：你好，大湾区现在投资当然是买广州，不要买东莞呀。东莞都刚刚暴涨结束，你就在东莞，你当然清楚这件事情。任何一个城市暴涨结束，都需要喘三年的。而且广州的基本面本身就比东莞好。此刻的行情当然是买广州，广州正在暴涨，现在一天一个价。普通人对房价的感知总是慢半拍，等他感知到房价上涨的时候，已经接近尾声了。房价五年才有一轮行情，一轮行情也就半年左右的时间，等你感知到错过这半年的行情，你就需要再等五年。广州最有价值的板块 楼盘详见内部分享。

提问：你好，曾叔，请问丰台科技园和丽泽商务区在北京的地位是怎么看待的，感觉一直发展不起来。

回答：你好，丽泽是缺少商圈地段的南城翻身的希望，但是结果是高举慢打。全新规划办公商圈，新地铁，新机场，丽泽是南部的核心，但建设时间太长，广告太多，【储值客户】收益率很低。但核心仍然在于，产业的连接地区，居住人群有限，丽泽天然不是很好的新基地，分矿点。关于丽泽，之前也有回答。丰台科技园，相对朴实一些，现在人口也有所增加。缺点在于，位于边缘终点地段，产业人口仍然来自其他地区通勤，本身也没有过路人群，价格不算便宜。最终落实到买房上，这两个地区都存在一定不确定性，加上价格吸引力不强，可以先回避，选择潜力和确定性更强的板块。

提问：你好，曾叔，本人大学毕业6年，15年首付三成在昆山城东开发区首创悦都入手1套89平小三房，目前价值150万，17年首付5层在合肥滨湖新区地铁口滨湖新地城入手63万81.5平朝北公寓，两套均在出租中。目前子弹30w，家庭月收入3w，今年下半年社保过5年有上海房票，有想入手松江区二手小三房想法，但目前问题： 上海二套房首付比例需要7层，已经出现价格上涨，且昆山房子还未套现，合肥公寓出手较难，这种情况该如何是好？有什么建议？谢谢。

回答：你好，首先一线城市不建议用二套资格，首付成本太高，可以采用抵押的方式买入。不过你的核心问题还是目前手里资金30太少，而且是要买上海，少有的办法就是想办法扩大资金流。根据你的资产来看，优先考虑出手公寓，公寓投资来说属于劣资资产，公寓即使出手困难，也要想办法尽快出，或者适当降价。还有一点是公寓即使出手，加上你手里的资金30，也不到100，作为二套资格想在上海买房，还是没有什么太多选择性，所以昆山房子也需要出手，扩大资金流，集合力来建仓上海，卖房建议把内部资料卖房科技树用上。上海作为大仓，对资金要求比较高，所以投资前必须把资金规划分配好，特别你这种情况，需要把买和卖时间衔接好，切莫着急，不然资金没到位出现断裂，买入风险还是很大的。所谓心急吃不了热豆腐，投资一定要在一个安全可控的范围内，目前你手里子弹30太少，只有先卖再买，安全投资放在排名前列位。

提问：曾叔好，上海景园佳苑，04年的商品房，总价500多万，这个小区值得买吗？目前我看这个地方价格并不高，配套也不算好。我们是首套自住，本来预算600到700万，市场上目前房子很少，没看到什么合适的房源，有点着急，这套建议买吗？

回答：你好，景源佳苑位于浦东金桥，近东陆路站，500多 全能买到大两房，户型也还可以，小区环境一般，自住可以考虑的。预算600-700，最有潜力的板块和楼盘详见内部圈子分享。

提问：你好，曾叔，最近各地陆续出台措施，枪打出头鸟，着重强调房住不炒，你觉得房价走向会如何？

回答：你好，其实未来楼市也是有迹可循的。下半年楼市最显著特点可能是“冷热不均”，即zc冷热不均、市场冷热不均，这两个“冷热不均”将是主流。zc冷热不均是楼市过热城市、上涨过快城市，以及经济复苏较好的城市，会遭受政策的压制、甚至严厉打压；而市场低迷、经济不振、价格又大幅下滑风险的城市，支持性政策也会出台，市场整体以“稳”为主。踏在这种节点，更应该选择基本面良好、调控健康的城市，大热和大冷的城市行情，不确定性会持续走高。

提问：曾叔，你好，新人求助，请问买没满二的二套房，有哪些税是可以降免得？怎样操作？

回答：你好，未满二可以2个方案免除税费，操作详见内部分享。

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